Po ile "chodzą" mieszkania?

Po spadku mediany cena metra kwadratowego poniżej 6 tys. zł w Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu oraz poniżej 8 tys. zł w Warszawie, kupujący chętniej sięgali do portfeli - wynika z zestawienia transakcji dokonanych przez klientów Open Finance i Home Broker.

Tym samym drugi kwartał przyniósł oczekiwane ożywienie na rynku mieszkaniowym, choć być może ma ono charakter czysto sezonowy (drugi kwartał jest najlepszym od lat okresem dla branży). Zarejestrowaliśmy w wymienionych miastach większą liczbę transakcji niż przed rokiem, ale trzeba brać pod uwagę rozwój Open Finance w tym czasie, więc niekoniecznie musi to być zmiana adekwatna dla całego rynku nieruchomości.

Sam Home Broker zanotował 25-proc. wzrost liczby transakcji względem maja. - Coraz więcej mieszkań sprzedaje się już od stycznia (ok. 20 proc. więcej transakcji co miesiąc), ponieważ coraz niższe ceny mieszkań skłaniają do zakupu tych, którzy od dłuższego czasu poszukują własnego lokum. Taka sytuacja może oznaczać, że najgorszy okres na rynku nieruchomości już za nami, chociaż możemy się jeszcze spodziewać drobnych spadków - mówi Aleksandra Szarek, analityk Home Broker.

W skali roku ceny mieszkań spadły o ok. 8-14 proc. za wyjątkiem Poznania (w dół o 1,5 proc.). Porównując zaś ceny w relacji do grudnia odkryjemy, że to w Warszawie i w Poznaniu nastąpiła najsilniejsza przecena, co dowodzi pewnego przesunięcia czasowego między poszczególnymi rynkami. Stolica najdłużej utrzymywała wysokie poziomy cenowe, co poniekąd wynika z wielkości rynku. Poznań z kolei najpóźniej dołączył do hossy mieszkaniowej i teraz z pewnym opóźnieniem z niej wychodzi.

Stosunkowo wysoki wolumen transakcji przeczy obrazowi rynku kredytowego, lecz tylko częściowo. Jak wiemy, coraz większą popularność zdobywa program "Rodzina na swoim", w jego ramach tylko w czerwcu udzielono ponad 3,1 tys. kredytów (wobec 4,2 tys. w całym pierwszym kwartale). W całym drugim kwartale liczba udzielonych kredytów w ramach programu dopłat wyniosła 8,25 tys., co może stanowić ponad 20 proc. rynku kredytów hipotecznych.

Coraz większa część transakcji na rynku mieszkaniowym finansowana jest gotówką (dane na bazie transakcji, w których pośredniczył Home Broker), co także tłumaczy ożywienie rynku mieszkaniowego w czasie utrudnionego dostępu do kredytów hipotecznych.

PROGNOZA

Na początku roku zakładaliśmy spadek cen mieszkań na poziomie 10-15 proc. w skali roku i w dużej mierze uważamy go za zrealizowany. Trzeci kwartał zwykle jest mniej pomyślnym okresem dla branży i nie ma powodów by zakładać, że tym razem będzie inaczej. Perspektywy na czwarty kwartał nadal nie przedstawiają się dobrze. Dostępność kredytów nie będzie się raczej poprawiać (choć ewentualne silne umocnienie złotego wobec franka może zmienić sytuację). Niemniej sądzimy, że najgorszy okres jeśli chodzi o dostępność kredytów i liczbę przeprowadzonych transakcji, minął na przełomie 2008 i 2009 roku. W dłuższym terminie perspektywy rynku mieszkaniowego są uzależnione od niepewnej sytuacji gospodarczej. Sądzimy, że deweloperzy nadal są w stanie budować nowe mieszkania taniej, od tych które obecnie znajdują się w ich ofercie (koszty inwestycji są niższe), lecz przy pewnej stabilizacji rynku (a ostatni wzrost transakcji ją umacnia), możliwe że część oszczędności deweloperzy zachowają dla siebie.

Po raz pierwszy od rozpoczęcia publikacji cen transakcyjnych przedstawiamy także ich zestawienie w ujęciu kwartalnym, co powinno zmniejszyć wpływ pojedynczych transakcji na prezentowane mediany cen. Dzięki temu możemy też włączyć do statystyk mniejsze miasta od kilku miesięcy nieobecne w naszych zestawieniach ze względu na zbyt niską liczbę transakcji.

Dane potwierdzają wnioski z badań miesięcznych. W porównaniu do pierwszego kwartału ceny transakcyjne zmieniły się nieznacznie w największych miastach. Stosunkowo silne wahania kwartalne odnotowano w takich miastach jak Olsztyn czy Lublin, jednak warto pamiętać, że liczba transakcji wyznaczających mediany pozostaje tam kilkukrotnie niższa, co nie pozostaje bez wpływu na średnie i mediany.

W porównaniu z drugim kwartałem 2008 roku, ceny mieszkań spadły w większości przypadków o 8-13 proc. Wyjątkiem jest Kraków ze spadkiem o 5,1 proc. (ten rynek najwcześniej osiągnął stabilizację cen) oraz Katowice i Lublin (te rynki są znacznie płytsze od pozostałych).

DANE NASZE I NBP

W opublikowanej pod koniec czerwca projekcji inflacyjnej opracowanej przez Narodowy Bank Polski przedstawiono też dane dotyczące średnich ważonych cen transakcyjnych w największych miastach Polski. Dane uzyskane przez Open Finance wydają się być w dużej mierze zbieżne z uzyskanymi przez NBP na znacznie większej próbie. Sądzimy zatem, że nasze informacje mogą być traktowane jako wiarygodny wskaźnik flash (są dostępne znacznie wcześniej niż w innych ośrodkach) dla budzących zdecydowanie większe zaufanie danych z systemu AMRON, którymi posługuje się NBP. Sądzimy, że zebrane przez nas mediany transakcji odzwierciedlają dość dobrze tendencje rynkowe, choć siłą rzeczy nie mogą być tak precyzyjne jak te zebrane od wszystkich banków działających na rynku kredytów hipotecznych.

Porównanie cen transakcyjnych Open Finance i Narodowego Banku Polskiego za I kw. 2009 r. Źródło: NBP, Open Finance

Emil Szweda, Bernard Waszczyk - analitycy Open Finance

Współpraca: Home Broker