Poradnik: Jak kupić mieszkanie od dewelopera?

Mieszkanie kupuje się na wiele lat, często posiłkując się przy tym pieniędzmi banku. Warto więc zainwestować czas i wysiłek w to, by transakcję przygotować jak najlepiej. W takiej sytuacji lepiej chuchać na zimne i z góry przygotować się na najczęściej pojawiające się przeszkody i problemy.

Przede wszystkim należy dopilnować, by jak najwięcej ustaleń znalazło się w umowie deweloperskiej. Ważne, by były to konkrety, a nie ogólniki. Jeśli deweloper zapowiada przygotowanie placu zabaw pod blokiem, to niech zapis o tym trafi do umowy, a nie tylko na ulotkę. Im więcej załączników ze szkicami, planami i dokładnymi opisami będzie miała umowa, tym lepiej.

Jeśli deweloper zapowiada przestrzeń zieloną na skwerze pod budynkiem, to niech do umowy załączy plan z oznaczeniem najważniejszych elementów planowanego rozwiązania.

Warto zatroszczyć się także o szczegóły dotyczące wykończenia mieszkania. Załącznik z dokładnie rozrysowanymi schematami rozprowadzenia instalacji elektrycznej oraz przyłączy wodnych i kanalizacyjnych nie tylko pozwoli skontrolować wykonanie pracy, ale i ułatwi w przyszłości życie. Znaczenie mają też dokładne wymiary pomieszczeń.

Od wejścia w życie wiosną 2012 r. tzw. ustawy deweloperskiej zniknął jeden problem, z którym wcześniej borykali się kupujący: dylemat dotyczący formy prawnej umowy przedwstępnej. Dotychczas akt notarialny nie był obowiązkowy, wystarczyła umowa cywilnoprawna. Ale od prawie dwóch lat prawo obliguje strony do podpisania umowy u notariusza i podzielenia się kosztami po połowie.

Istotne znaczenie ma wpisanie do umowy kar umownych za jej niedotrzymywanie przez każdą ze stron. Jeśli realizacja inwestycji ma opóźnienie i wina leży po stronie dewelopera, kupujący narażony jest na straty i może domagać się rekompensaty. Kupujący musi być świadomy faktu, że przejmuje koszty związane z jego posiadaniem (media itd.) od momentu podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego i oficjalnego przekazania kluczy do lokalu. Zapis o takiej procedurze również powinien znaleźć się w umowie.

Choć to banał, to warto pamiętać, iż zakup mieszkania od dewelopera to dopiero początek ponoszenia kosztów. Nieruchomość trzeba zwykle jeszcze wykończyć i urządzić, a to może pochłonąć sporo kapitału. Szacowany koszt wykończenia i urządzenia mieszkania od dewelopera to około tysiąca złotych za metr kwadratowy lokalu.

Na etapie poszukiwania mieszkania niezwykle istotne jest to, w jakiej okolicy będzie położona nieruchomość. Chcący zanotować wysoką sprzedaż deweloper raczej sam nie poinformuje kupujących o tym, że w pobliżu powstanie trasa szybkiego ruchu, wysypisko śmieci czy że pod oknami budynku przejeżdżać będzie wkrótce tramwaj.

Wprawdzie zgodnie z ustawą deweloperską firma sprzedająca nowe mieszkania ma obowiązek przygotowania tzw. prospektu informacyjnego i zawarcia w nim szczegółowych informacji o planowanych w promieniu 1 km inwestycjach, takich jak budowa dróg, torów kolejowych, oczyszczalni ścieków i innych obiektów obniżających komfort życia. Warto jednak poświęcić czas i samodzielnie także przeprowadzić małe dochodzenie sprawdzając plan zagospodarowania przestrzennego i zamiary gminy dotyczące najbliższej okolicy.

Aspektem, który trzeba dokładnie zweryfikować, jest kwestia dojazdu do potencjalnych miejsc pracy, centrum miasta i innych miejsc, do których członkowie rodziny regularnie uczęszczają. Warto przetestować to w różnych porach dnia, bo istnieje duże prawdopodobieństwo, że sytuacja będzie wyglądała zupełnie inaczej rano, a inaczej po południu. Duże znaczenie ma także dostępność placówek usługowych, takich jak szkoły, przedszkola, sklepy czy przychodnie lekarskie. Niestety, sporo inwestycji deweloperskich powstaje na pustkowiach, na których trudno nawet o świeże bułki rano.

Dużo uwagi poświęcić należy samemu deweloperowi. Najłatwiej jest w przypadku firm notowanych na giełdzie, bo bez problemu można prześwietlić historię takiej firmy. Sprawdź, jak inwestorzy wyceniają naszych deweloperów.

W przypadku innych spółek wymaga to więcej zachodu, ale nie jest niemożliwe. Oprócz wyników finansowych i ogólnej kondycji, sprawdźmy też jakość już wykonanych inwestycji. Internet jest kopalnią opinii na wszystkie tematy, trzeba jednak pamiętać, że nie jest wyrocznią i nie wszystkie wpisy są prawdziwe. Niektóre mogą pochodzić od konkurencji lub od samej firmy.

Dodatkowym zabezpieczeniem interesów klienta jest rachunek powierniczy - to specjalny rachunek bankowy, na który kupujący wpłaca pieniądze, ale do dewelopera trafiają one dopiero w miarę postępu prac. Wybierając mieszkanie warto zwrócić uwagę na to, czy do inwestycji prowadzony jest taki rachunek, bo choć ustawa deweloperska wprowadziła taki obowiązek, to obligatoryjność ta działa tylko jeśli mieszkanie zostało wprowadzone do sprzedaży po wejściu w życie ustawy, na rynku większość nieruchomości rachunku powierniczego jeszcze nie ma.

Marcin Krasoń, Home Broker