Powódź odcisnęła piętno na rynku nieruchomości

80 proc. doradców Home Broker uważa, że majowa i czerwcowa powódź, które dotknęły znaczną część Polski będą mieć wpływ na popyt i poziom cen na terenach zagrożonych i zalanych - wynika z ankiety, w której wzięło udział 268 respondentów. Spadek cen w tych rejonach może sięgnąć w dużych miastach nawet kilkunastu procent. Zyskać mogą za to dzielnice uważane za bezpieczne, ponieważ do nich przeniesie się część popytu. To może spowodować rozwarstwienie cen.

Już dziś doradcy obserwują wzrost ostrożności klientów i zmianę ich preferencji. Unikają terenów położonych w sąsiedztwie rzek, zdarza się, że na spotkanie przychodzą z mapą obszarów zalewowych, co wcześniej się nie zdarzało. Widać też wyraźnie zniechęcenie do mieszkań na parterze, chociaż te zawsze były uważane za gorsze. Nowym kryterium przy wyborze mieszkania stało się "bezpieczeństwo lokalizacji". Takie doświadczenia ma połowa badanych doradców do spraw nieruchomości. Po stronie sprzedających pojawia się z kolei nowy argument w postaci "suchych piwnic" w czasie powodzi.

Sprawdziliśmy, jak w ciągu ostatnich dwóch miesięcy zmieniły się preferencje i ceny w zagrożonych dzielnicach Warszawy i Krakowa. Wybraliśmy te dwa miasta, ponieważ doradcy prezentują tu krańcowo odmienne poglądy.

O ile w Warszawie większość badanych uważa, że takie dzielnice, jak Praga Południe, Białołęka, Wawer czy Wilanów będą dotknięte spadkiem cen i popytu, to w Krakowie dominuje pogląd, że zagrożenie powodziowe nie będzie mieć większego wpływu na popyt i ceny w takich dzielnicach jak Podgórze czy Zwierzyniec. Widok na Wisłę wciąż jest tam uważany za mocną stronę mieszkania, chociaż hasło "powódź" przewija się w rozmowach.

W Warszawie popyt na zagrożone dzielnice obniżył się w maju w stosunku do marca i kwietnia o ok. 20 proc. Jednocześnie osiągnął jednak poziom zbliżony do okresu grudzień-luty. Bardziej klarownych wniosków dostarcza analiza liczby ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym.

W Krakowie popyt na dzielnice Podgórze i Zwierzyniec obniżył się w maju o 14 proc. w stosunku do kwietnia. Jednak ze spadkową tendencją mieliśmy do czynienia także w marcu i w lutym, czyli przed powodzią. W obu dzielnicach widać wzrost liczby ofert sprzedaży między czerwcem a kwietniem, chociaż może on być przypadkowy. W zakresie cen jasnej tendencji nie ma. Rozbieżności między Warszawą i Krakowem mogą wynikać po części stąd, że obie fale powodziowe przechodziły przez Kraków bardzo szybko, tymczasem w Warszawie zagrożenie utrzymywało się w sumie przez dwa tygodnie.

Badani nie spodziewają się większego wpływu powodzi na ceny mieszkań w takich miastach, jak Lublin, Łódź, Poznań, Szczecin (nie zostały dotknięte wielką wodą). Odwrotną sytuację, obok Warszawy, mamy w Toruniu, Wrocławiu i częściowo w Bydgoszczy. We Wrocławiu zwiększyła się liczba ofert sprzedaży mieszkań np. w dzielnicy Kozanów. Jednocześnie doradcy sygnalizują jednak, że pojawili się tam klienci polujący na okazje cenowe. Poszukują jednak mieszkań położonych na drugim piętrze lub wyżej.

W opinii doradców Home Broker spadek cen na terenach zagrożonych może wynieść od kilku do nawet 15 proc. Ważne jest to czy dany obszar był tylko zagrożony, czy faktycznie doszło do zalania lub podtopienia i czy taka sytuacja zdarzyła się po raz pierwszy, czy miała już wcześniej miejsce. Wśród badanych dominuje pogląd, że spadek popytu i cen utrzyma się przez kilkanaście miesięcy, maksymalnie przez kilka lat, o ile oczywiście doświadczenia z powodzią nie powtórzą się. Wyjątkiem jest Wrocław, gdzie ze względu na powtórną powódź ceny w zalanych osiedlach mogą pozostać niższe.

Zdaniem badanych, doświadczenia z powodzią zmienią też nastawienie deweloperów do inwestycji na zagrożonych terenach, chyba że ceny byłyby niezwykle atrakcyjne, bądź w planach byłoby umacnianie wałów. Deweloperzy będą bowiem musieli liczyć się z ryzykiem niesprzedania mieszkań.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek