REIT pomogłyby postawić rynek mieszkaniowy na nogi. "Trzeba po prostu je jak najszybciej wprowadzić"

O REIT-ach mówi się od dawna i niemal zawsze, gdy temat dotyczy problemów i nierównowagi na rynku mieszkaniowym. Same nie rozwiązałyby problemu, ale są elementem, który mógłby go zmniejszyć.

 - W moim głębokim przekonaniu rząd powinien jak najszybciej wdrożyć polską wersję REIT, które wreszcie mogłyby zacząć funkcjonować na polskim rynku nieruchomości komercyjnych i pomnażać majątek rodzimych, drobnych inwestorów. Doskonale wpisywałoby się to w trend dynamicznego rozwoju sektora najmu instytucjonalnego, czyli PRS, na którym dziś korzystają przede wszystkim podmioty z rodowodem zagranicznym. Polska od lat jest także najlepszym miejscem w regionie Europy Środkowej, w którym wielu globalnych inwestorów lokuje fundusze w nieruchomościach magazynowych i logistycznych. Najwyższy czas, by na rodzimy rynek nieruchomości komercyjnych szerzej popłynął polski kapitał, który za pośrednictwem specjalistycznych funduszy inwestujących w najem nieruchomości, czyli właśnie REIT-ów, pracowałby na rzecz polskich inwestorów - mówi Damian Kaźmierczak, członek zarządu i główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa. Jak podkreśla, nie każdego stać na zakup całego mieszkania w celach inwestycyjnych, a tym bardziej na objęcie udziałów w obiekcie magazynowym, a za pośrednictwem REIT-ów drobny inwestor mógłby bezpiecznie ulokować na rynku nieruchomości dowolną sumę pieniędzy w podobny sposób, jak inwestuje na giełdzie za pośrednictwem funduszy inwestycyjnych.

REIT to są specjalne spółki udziałowe zajmujące się wyłącznie inwestycjami w nieruchomości - mieszkaniowe lub komercyjne. Dochody ze swoich inwestycji wypłacają udziałowcom pod postacią regularnej dywidendy. Poprzednie podejścia do ich wprowadzenia zakończyły się fiaskiem. Mimo tego, że co i rusz jest głośno o tym, że zagraniczne fundusze wchodzą na nasz rynek, a polskie nie, bo nie mają takich możliwości.

Z naszych informacji wynika, że temat jest na agendzie obecnego rządu, choć na razie nie jest wśród najpilniejszych. - Nie zapadła jeszcze decyzja w tym zakresie. Kwestia ta ma złożony charakter i wymaga współpracy z innymi resortami, w szczególności z Ministerstwem Rozwoju i Technologii, które odpowiada za mieszkalnictwo - odpowiada nam biuro prasowe Ministerstwa Finansów. Z naszych nieoficjalnych informacji wynika, że jest to temat "na agendzie", choć jak słyszymy na razie resort pracuje i koncentruje się nad innymi, które są bardziej pilne.

W Polsce to mieszkania stały się produktem inwestycyjnym, bo zamożne osoby prywatne kupują je na dużą skalę traktując jako lokatę kapitału i w sporej części jako źródło stałych dochodów z najmu.

W efekcie poszkodowany jest zwykły Kowalski, który chciałby kupić je w celach mieszkaniowych. Nie dość, że musi konkurować z tymi, którzy kupują je za gotówkę, bez konieczności zaciągania kredytu, to zwiększony popyt ze strony kupujących inwestycyjnie podbija ceny.

 Czy wprowadzenie REIT by to zmieniło? I w jakim stopniu? 

- REIT są potrzebne i poprawiłyby sytuację na rynku mieszkaniowym. Oczywiście byłoby lepiej gdybyśmy wprowadzili je 10 lat temu, kiedy rozpoczynaliśmy na ten temat dyskusję, ale nie ma co płakać nad rozlanym mlekiem. Trzeba po prostu je jak najszybciej wprowadzić, bo przy każdym kolejnym boomie mieszkaniowym, kiedy ludzie będą chcieli masowo inwestować w mieszkania, one się bardzo przydadzą - mówi dr. hab. Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH.

Jak dodaje, w Polsce w wielu kręgach panuje przekonanie, że jeśli ktoś ma większe oszczędności, to najlepiej ulokować je właśnie w mieszkanie, bo “jest to coś, na czym nigdy nie stracę, a do tego jest nisko opodatkowane". Inwestowanie w REIT to w zasadzie to samo, ale dużo łatwiejsze od strony technicznej niż inwestowanie bezpośrednio w mieszkania, które wymaga znajomości prawa, przepisów dotyczących ochrony lokatorów, wysiłku i czasu poświęcanego na zajmowanie się kontaktami z najemcami, urzędem skarbowym i organizowaniem drobnych napraw w wynajmowanych lokalach. 

- Dlatego spodziewam się, że osoby prywatne będą inwestycjami w REIT zainteresowane. Zarówno te o wysokich dochodach, jak i o średnich. Natomiast nie spodziewam się, że osoby, które już kupiły inwestycyjnie mieszkania, będą je sprzedawać i inwestować w REIT, bo to jest mało prawdopodobne. Raczej chodzi o lokowanie nowych nadwyżek, które będą mieć w przyszłości. 

I jak podkreśla Adam Czerniak, zaletą REIT jest niski próg wejścia. - Obecnie do tego, żeby, zainwestować w mieszkanie na wynajem trzeba mieć co najmniej 50-100 tys. zł na wkład własny, ale wówczas resztę trzeba finansować kredytem hipotecznym. W bezpieczniejszym wariancie czyli bez udziału kredytu trzeba tych pieniędzy wyłożyć zdecydowanie więcej. Natomiast przy inwestycji w REIT nie ma dolnego limitu, bo można ulokować nawet kilka tysięcy złotych w udziały i już można czerpać dochody z najmu. To z kolei oznacza, że można wybudować większą liczbę mieszkań, bo więcej osób będzie miało możliwość inwestowania na tym rynku niż obecnie - tłumaczy.

- Polskie REIT mogłyby przyczynić się do zwiększenia podaży mieszkań, która jest zbyt niska w stosunku do silnego popytu. Szybko rosnące ceny mieszkań powodują, że duża część naszego społeczeństwa decyduje się na wynajem, ponieważ nie stać ich na zakup nowego lokum za gotówkę lub kredyt. Dalszy rozwój rynku PRS stymulowany dodatkowo wprowadzeniem REIT mógłby być odpowiedzią na to zapotrzebowanie - mówi Damian Kaźmierczak.

Jednocześnie zaznacza, że powołanie REIT-ów łączy się też z licznymi ryzykami, które w swoich kalkulacjach muszą uwzględniać nasi decydenci polityczni. - Po pierwsze, nie można dopuścić do nadmiernego napompowania rynku nieruchomości przez fundusze, które musiałyby za wszelką cenę lokować zgromadzony kapitał w powstających jak grzyby po deszczu obiektach nieruchomościowych. Boleśnie przekonują się dziś o tym inwestorzy w USA, Niemczech czy Szwecji, którzy ponoszą ogromne straty w następstwie trwającego przez 15 lat okresu ultra-luźnej polityki monetarnej prowadzonej przez banki centralne na świecie. - Po drugie, gwałtowny rozwój rynku PRS w następstwie uruchomienia REIT-ów mógłby w dłuższej perspektywie doprowadzić do niekorzystnej - w mojej ocenie - zmiany struktury własności na polskim rynku mieszkaniowym, w której dominującą rolę zacząłby odgrywać instytucja najmu. Jako konserwatysta w tej kwestii i zwolennik własności uważam, że rynek najmu powinien być uzupełnieniem rynku mieszkaniowego, a nie jego kluczową częścią - mówi Kaźmierczak.

Jak niedawno pisaliśmy, na razie w skali całego kraju fundusze mają 17 tys. mieszkań, to jest około 0,1 proc. całego zasobu mieszkaniowego i około 1 proc. rynku mieszkań na wynajem. Natomiast w dużych miastach ich udział jest większy, ale i tak mają w nich 2-3 proc. rynku najmu i to licząc razem z państwowym PFR Nieruchomości.

W Polsce to prywatni, indywidualni właściciele mieszkań na wynajem dyktują ceny i warunki. Wprowadzenie REIT mogłoby spowodować, że byłoby więcej mieszkań na wynajem oferowanych przez instytucje.

- Część strumienia pieniędzy przekierowałaby się z rozproszonego rynku mieszkań na wynajem na rynek profesjonalny, uregulowany, który jest potrzebny, ale na razie ma marginalny udział. W efekcie te same pieniądze będą pracować lepiej, bo zapewnią mieszkania z lepszą jakością obsługi i przede wszystkim w dużo bardziej stabilnej i długoterminowej formule najmu. Moim zdaniem docelowo, przy osiągnięciu większej skali, te mieszkania będą miały też niższy czynsz niż na rynku rozproszonym w ofercie od osób prywatnych - uważa Adam Czerniak.

Dodaje, że REIT spowodowałyby też, że w ten rynek zaczęłyby inwestować także polskie fundusze, których w zasadzie w tej chwili nie ma, właśnie z tego względu. 

- Jedyny jaki mamy, to Polski Fundusz Rozwoju Nieruchomości, bo ma tę korzyść, że jest funduszem państwowym i nie musi się martwić podwójnym obciążeniem podatkowym. Owszem są nieliczne fundusze typu FIZAN, ale to są bardzo małe przedsięwzięcia o niewielkiej skali, nakierowane na najczęściej na jedną, niewielką inwestycję. Dodatkowo w udziały w REIT mogłyby inwestować PPK, które chętnie dywersyfikowałyby swój portfel poprzez takie lokowanie naszych oszczędności na rynku mieszkaniowym -  dodaje ekspert SGH.

Na podobny oczekiwany efekt wskazuje też Jan Dziekoński, analityk rynku mieszkaniowego, założyciel portalu FLTR. - REIT dają Kowalskim możliwość inwestowania w nieruchomości i nie tak jak to jest teraz, czyli poprzez kupowanie mieszkań w mało optymalnych lokalizacjach, jednocześnie zabierając podaż innym ludziom.

Gdyby już funkcjonowały, wystarczyłoby kupić udziały w spółce, która może inwestować nie tylko w mieszkania, ale też w inne rodzaje nieruchomości. Co więcej, nie trzeba się wówczas zajmować na co dzień, martwić czy najemca zapłaci w terminie, czy nie, itd. Drugi powód, dla którego warto je wprowadzić, to jest taki, że w momencie gdy część środków jest przekierowana od inwestujących Kowalskich, ale też z OFE czy TFI, to pieniądze są inwestowane w nową podaż na rynku - mówi z kolei Jan Dziekoński.

Monika Krześniak-Sajewicz