Mniej więcej co trzecie mieszkanie sprzedane w dużym mieście przez pośrednika pochodzi dziś od dewelopera. Damian Milibrand, prezes Home Brokera, prognozuje, że w najbliższych miesiącach odsetek ten wzrośnie przynajmniej do 40 proc. Będzie to możliwe dzięki dużej liczbie nowych inwestycji i silnej konkurencji na rynku, atrakcyjnym cenom nowych mieszkań względem tych z rynku wtórnego, a także dużej elastyczności deweloperów w polityce sprzedaży. W ostatnich 12 miesiącach na największych rynkach przeciętna cena ofertowa spadła na rynku pierwotnym o około 6 proc. Dla porównania, na rynku wtórnym korekta była o prawie połowę niższa.
Na wzrost udziału nowych mieszkań w sprzedaży Home Brokera może mieć też wpływ uruchomiony w tym roku system sprzedaży mieszkań deweloperskich, czerpiący z idei zakupów grupowych. Ma on za zadanie udostępnianie nabywcom znacznie przecenionych (ale pełnowartościowych) lokali z rynku pierwotnego, pod warunkiem, że szybko zdecydują się na podpisanie umowy
Ryzyko nabywcom niestraszne
Realizacji tego programu sprzyja tempo powstawania nowych inwestycji. W 2010 roku rozpoczęli budowę o prawie 40 proc. więcej mieszkań niż rok wcześniej, a wyniki za 2011 rok wskazują na utrzymanie aktywności firm budujących mieszkania. W gronie mieszkań dostępnych do sprzedaży najwięcej jest więc tych, których budowa zostanie ukończona za kilka lub kilkanaście miesięcy. Niedogodności i ryzyko z tym związane nie odstraszają jednak nabywców. Wyniki badania ankietowego wśród doradców Home Broker wskazują, że aż 83 proc. obsłużonych przez nich klientów, którzy wybrali rynek pierwotny, kupiło w ostatnich trzech miesiącach mieszkanie od dewelopera zanim lokal został oddany do użytkowania. Oznacza to wzrost względem badania z poprzednich dwóch lat, kiedy to na zakup lokalu w budowie mieszkania zdecydowało się 66 proc. (2011) lub 58 proc. (2010) nabywców.
Na potrzeby badania podzieliliśmy realizację inwestycji deweloperskich na cztery etapy:
• Etap I - do stanu zerowego
• Etap II - od stanu zerowego do stanu surowego zamkniętego z elewacją
• Etap III - od stanu surowego zamkniętego z elewacją do oddania do użytkowania
• Etap IV - po oddaniu do użytkowania
Na "dziurę w ziemi" decyduje się już 28 proc. osób
28 proc. nabywców zdecydowało się w ostatnich 3 miesiącach na zakup mieszkania w inwestycji, która była na etapie co najwyżej zerowym, czyli przed wyjściem budowy nad ziemię. Względem pierwszego badania oznacza to wzrost o dwie trzecie. W połowie 2010 roku na zakup na pierwszym etapie decydowało się jedynie 17 proc., a w 2011 roku 23 proc. kupujących. Do takiego wyboru przekonywać może często szeroki wybór lokali i cena. Po pierwsze może być ona niższa w związku z rabatami oferowanymi przez dewelopera w przedsprzedaży. Po drugie, nawet bez dodatkowych rabatów cena mieszkań na wczesnym etapie realizacji projektu jest zazwyczaj niższa niż po oddaniu lokalu do użytkowania. Niebawem zakup tego typu nieruchomości będzie bezpieczniejszy w związku z wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. "ustawa deweloperska"). Zgodnie z nowym prawem, kupujący będą lepiej chronieni dzięki zastosowaniu czterech głównych rozwiązań:
1. pieniądze nabywców będą gromadzone na rachunkach powierniczych,
2. kupujący otrzymają pełną informację o nabywanej nieruchomości w formie znormalizowanego prospektu informacyjnego,
3. lepiej uregulowana będzie sama umowa deweloperska (np. obligatoryjna forma aktu notarialnego),
4. powstaną procedury chroniące pieniądze nabywców na wypadek upadłości dewelopera.
Wszystkie powyższe wymagania będą obowiązywały od 29 kwietnia 2012 roku i będą dotyczyły zarówno nowych inwestycji, jak i tych, które są już w trakcie realizacji. Wyjątkiem są rachunki powiernicze. Jeśli bowiem deweloper przed wejściem w życie ustawy "ogłosi publicznie" rozpoczęcie sprzedaży mieszkań w danym projekcie, najprawdopodobniej nie będzie musiał stosować rachunków. Istnieje więc obawa, że przepis ten jeszcze przez długi czas da deweloperom możliwość budowania bez rachunków.
Nowe prawo trendu nagiąć nie powinno
Co to może zmienić w wynikach naszego badania? Teoretycznie większe bezpieczeństwo zakupu mieszkania na wczesnym etapie realizacji projektu deweloperskiego może powodować większe zainteresowanie nimi ze strony nabywców. Z drugiej jednak strony już dziś odsetek osób decydujących się na zakup "dziury w ziemi" jest tak duży, że trudno spodziewać się, aby mógł jeszcze znacząco wzrosnąć. Można więc zaryzykować stwierdzenie, że nowa ustawa raczej nie zmieni już dziś obserwowanego trendu, zgodnie z którym nabywcy kupują po prostu takie mieszkania, jakie w danym momencie są dostępne w sprzedaży (obecnie najwięcej mieszkań w ofertach deweloperów dopiero się buduje).Większe znaczenie może mieć tempo wprowadzania do sprzedaży nowych lokali. Gdy będzie ich coraz więcej, to i udział mieszkań gotowych w strukturze sprzedaży może maleć. Jeśli jednak, zgodnie z napływającymi informacjami z rynku, deweloperzy ograniczą w kolejnych miesiącach skalę rozpoczynanych nowych budów, to i w strukturze sprzedaży można spodziewać się przesunięcia popytu w kierunku mieszkań z coraz bliższym terminem oddania do użytkowania.
Gotowe mieszkania tracą udział w rynku
Obecnie nabywcy, chętniej niż w zeszłym roku, kupują mieszkania w budynkach, w których prace budowlane wyszły ponad powierzchnię ziemi, ale nie przekroczyły stanu surowego zamkniętego. W ostatnich 3 miesiącach co trzeci wybór padał właśnie na ten etap zaawansowania robót. Dla porównania w zeszłym roku co czwarty, a jeszcze rok wcześniej co piąty nabywca podpisywał umowę w takim momencie.
Mniejszą popularnością cieszą się natomiast mieszkania w inwestycjach ukończonych. Udział mieszkań sprzedanych na tym etapie zaawansowania robót spadł z 42 proc. w 2010 roku do 34 proc. w 2011 roku i 17 proc. obecnie. Tym samym 2012 rok jest pierwszym, w którym odsetek kupujących decydujących się na mieszkanie oddane do użytkowania nie był najwyższy wśród wszystkich czterech wyodrębnionych grup. Co więcej omawiany wynik jest wśród nich najniższy. Obecnie dominującą grupą są osoby wybierające mieszkanie na drugim etapie budowy, a więc od stanu zerowego do stanu surowego zamkniętego z elewacją. Decydując się na lokal już gotowy zazwyczaj można wybierać z niewielkiej puli pozostałych do sprzedania mieszkań. Z drugiej jednak strony, gdy deweloperowi zależy na zamknięciu danego projektu i chce uniknąć kosztów utrzymania niesprzedanych nieruchomości, może zaoferować atrakcyjne rabaty. Ponadto zakup gotowego mieszkania od dewelopera jest mało ryzykowny.
W Krakowie, Trójmieście i Warszawie dziury w ziemi są najpopularniejsze
Trzeba także zauważyć, że odsetek kupujących mieszkania na poszczególnych etapach budowy kształtuje się różnie, w zależności od miasta. W Warszawie, Trójmieście i Krakowie nawet co trzecie mieszkanie deweloperskie sprzedane było na pierwszym etapie zaawansowania, czyli zanim jeszcze inwestycja "wyszła" nad ziemię. Takie wyniki są konsekwencją dużej liczby rozpoczynanych inwestycji, cen nowych mieszkań, przyzwyczajeń nabywców oraz tego, że aby kupić mieszkanie o relatywnie małym metrażu zazwyczaj trzeba trafić do dewelopera na wczesnym etapie realizacji projektu.
Najmniej ryzykują Poznaniacy i Wrocławianie
Odwrotna sytuacja ma miejsce w Poznaniu i Wrocławiu, gdzie odpowiednio 18 i 21 proc. zakupów na rynku pierwotnym przypada na pierwszy etap. Szczególnie duży wzrost w tym zakresie miał miejsce w Poznaniu, gdzie jeszcze rok temu udział mieszkań sprzedanych na etapie dziury w ziemi był prawie dwukrotnie mniejszy niż dziś.
Im niższe ryzyko tym niższa cena
Im bardziej zaawansowana inwestycja, tym ryzyko zakupu mieszkania jest mniejsze. Nie chodzi tu tylko o niebezpieczeństwo otrzymania mieszkania w budynku, który nie przypomina folderowych wizualizacji, ale o niepowodzenie całego projektu. Poziom podejmowanego ryzyka ma więc zazwyczaj odzwierciedlenie w cenie. Realizacja kolejnego etapu budowy zwykle pociąga za sobą wzrost przeciętnej ceny mieszkań o kilka procent. Z doświadczenia Home Broker wynika, że wartość mieszkania po wybudowaniu wzrasta o około 6-10 proc. Nierzadko też, gdy inwestycja jest podzielona na etapy, ceny mieszkań w kolejnych etapach są coraz wyższe. Z jednej strony może mieć to uzasadnienie w rosnącym poziomie kosztów. Z drugiej jednak nabywcy bez wątpienia chętniej kupują lokale w projektach, których część już istnieje.
Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker
