Rynek wynajmu mieszkań w II kwartale 2009 roku

Na rynku najmu widoczne jest utrzymanie trendu rozpoczętego pod koniec roku 2008. Stawki ofertowe spadły w Warszawie, Krakowie, Poznaniu oraz Trójmieście. Skala korekty jest jednak nieco mniejsza niż w I kwartale 2009.

Warszawa

Ceny ofertowe na rynku najmu w Warszawie w drugim kwartale 2009 r. spadły o 4 proc. a w ciągu ostatniego półrocza o 8 proc. Jest to jednocześnie najmniejsza korekta spośród wszystkich rozpatrywanych miast. Obecnie średnia stawka najmu wynosi 46 PLN/m kw. miesięcznie, a za wynajem dwupokojowego mieszkania należy zapłacić około 2,3 tys. PLN. Struktura popytu i podaży pozostaje bez większych zmian, jednak niekorzystny sezon odbija się na poziomie stawek czynszowych.

Ciągle prawie połowa oferowanych mieszkań to lokale 2-pokojowe. Do 10 proc. wzrósł udział kawalerek. Prawie 50 proc. rynkowej podaży pochodzi z Mokotowa oraz Śródmieścia. Atrakcyjność inwestycyjna stołecznego rynku najmu praktycznie nie uległa zmianie. Spadkowi stawek najmu towarzyszył spadek cen mieszkań, w konsekwencji średnia stopa kapitalizacji dla rynku najmu pozostała na podobnym poziomie (ok. 6,2 proc.).

Kraków

Wynajem mieszkania potaniał również w Krakowie. Średnie stawki ofertowe spadły o 1 PLN/m kw. (-3 proc.). Obecnie miesięczny koszt wynajęcia mieszkania dwupokojowego w przyzwoitej lokalizacji to około 1700 złotych. W skali roku 2009 korekta cen najmu mieszkań wyniosła 3 PLN/m kw. (-8 proc.).

Prawie połowa ofert to mieszkania dwupokojowe (48 proc.), kawalerki i lokale 3-pokojowe stanowią około 47 proc. podaży. Ze względu na jednoczesną stabilizację cen na rynku nieruchomości oraz spadek cen najmu w Krakowie rentowność wynajmu mieszkania spadła. Teraz średnia stopa kapitalizacji dla rynku najmu wynosi około 5,9 proc.

Wrocław

Silny spadek cen najmu w pierwszym kwartale bieżącego roku nie przełożył się w długoterminową korektę. Średnie stawki w II kwartale 2009 utrzymywały się na poziomie zbliżonym do pierwszych miesięcy roku (38 PLN/m kw.).

Najbardziej popularne, 2-pokojowe mieszkania, stanowią około 47 proc. podaży. Aż 35 proc. przypada na lokale trzypokojowe. Udział kawalerek na wrocławskim rynku najmu nie przekracza 10 proc. Dwie dzielnice, Krzyki i Stare Miasto, generują ponad 60 proc. podaży.

Stabilizacji na rynku najmu we Wrocławiu towarzyszyła niewielka korekta cen mieszkań. W konsekwencji rentowność wynajmu mieszkania nieco wzrosła, obecnie średnia stopa kapitalizacji dla rynku najmu wynosi około 7,1 proc. (6,9 proc. w I kwartale 2009).

Poznań

Podobnie jak w I kwartale 2009 r. stolica Wielkopolski była liderem spadków. Średnie ceny ofertowe na rynku najmu spadły o 2 PLN/mkw. (-6 proc.). W skali całego półrocza przecena sięgnęła 17 proc. Teraz miesięczny koszt wynajęcia lokalu 2-pokojowego to około 1500 złotych (1800 złotych w IV kwartale 2008).

Poznański rynek zdominowany jest przez mieszkania 2-pokojowe (ponad 50 proc. podaży). Udział kawalerek oraz lokali 3-pokojowych to odpowiednio 17 i 26 proc. Dzielnice, które dają największe możliwości wyboru to Rataje, Grunwald i Centrum (łącznie prawie 50 proc. ofert).

Korekta cenowa na rynku mieszkaniowym w Poznaniu jest mniej dynamiczna niż spadek cen na rynku najmu, co przekłada się na niższa rentowność wynajmu mieszkania. W ciągu ostatnich trzech miesięcy średnia stopa kapitalizacji dla rynku najmu spadła do 6,3 proc. (korekta o 0,3 proc.).

Trójmiasto

Drugi kwartał 2009 r. był przedłużeniem trendu spadkowego z pierwszych trzech miesięcy. Średnie ceny najmu w Trójmieście spadły o 6 proc. do poziomu 34 PLN/m kw. W porównaniu do IV kwartału 2008 r. ceny ofertowe spadły o około 11 proc.

Stabilne ceny na rynku mieszkaniowym oraz stosunkowo silna przecena na rynku najmu negatywnie wpłynęły na rentowność wynajmu mieszkania w Trójmieście, średnia stopa kapitalizacji spadła w ciągu kwartału o ok. 0,3 proc.

Podsumowanie

Drugi kwartał 2009 roku przyniósł kontynuację trendu spadkowego na rynku najmu. Podobnie jak w pierwszym kwartale stawki ofertowe spadały we wszystkich analizowanych miastach poza Wrocławiem. Najmniejsza korekta miała miejsce w Warszawie, co w połączeniu ze spadkiem cen mieszkań nie wpłynęło w znaczący sposób na uzyskiwane stopy kapitalizacji. Najsłabiej wypadł Poznań, gdzie od początku roku średnie stawki najmu spadły o 17 proc.

Sezon wakacyjny nie jest najlepszym okresem dla posiadaczy mieszkań. Proporcje popytu i podaży zmieniają się na korzyść osób poszukujących lokalu. Sytuacja powinna wrócić do normy z końcem wakacji, gdy na rynku ponownie pojawią się studenci. Wtedy można spodziewać się również odwrócenia trendu spadkowego.

Raport przygotowany przez Wynajem.pl i CEE Property Group