Ryzyko powodzi bez wpływu na ceny mieszkań

W Krakowie dwie z trzech najchętniej wybieranych przez kupujących mieszkania dzielnic położone są na terenach zagrożonych podtopieniem lub zalaniem z prawdopodobieństwem 1 proc. (tzw. woda stuletnia). Są to południowa część Nowej Huty i część Podgórza. Informacje o takim ryzyku dostępne są w urzędach gmin w Studiach Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Z badania preferencji klientów prowadzonego cyklicznie przez Home Broker wynika, że w Krakowie ponad 40 proc. popytu przypada na dzielnice szczególnie zagrożone podtopieniem i zalaniem. Poza wymienionymi wcześniej są to: Bronowice, Grzegórzki, Zwierzyniec i Czyżyny. Można więc przyjąć, że w stolicy Małopolski ryzyko powodziowe nie jest zbyt istotnym kryterium wyboru lokalizacji przy zakupie mieszkania. Wynika to z topografii miasta, w którym wiele atrakcyjnych dzielnic położonych jest w sąsiedztwie Wisły, a także z dużego rozdrobnienia dzielnic oraz braku doświadczeń z wielką wodą.

Położenie na teoretycznie zagrożonym terenie nie ma też większego wpływu na ceny. Z wyjątkiem Nowej Huty, w pozostałych dzielnicach zagrożonych wystąpieniem wody stuletniej, cena metra kwadratowego jest wyższa od średniej dla miasta (8100 zł). W Podgórzu osiąga prawie 9800 zł, a w Zwierzyńcu przekracza 9900 zł. W tym drugim przypadku to m.in. zasługa ekskluzywnej dzielnicy Wola Justowska, gdzie drogie są nie tylko mieszkania i domy, ale też działki (nawet 100 tys. zł za ar).

Znacznie mniej chętnie dzielnice zagrożone zalaniem wybierają Warszawiacy. Przypada na nie niespełna jedna czwarta popytu. Są to Wilanów, Praga Południe, część Białołęki, Wawer czy Powiśle. Dzielnice te zwykle oferują niższe ceny metra kwadratowego od średniej dla miasta (9300 zł). Dotyczy to w szczególności Białołęki i Pragi Południe. Ceny w Wilanowie są zbliżone do średniej, a na Powiślu powyżej średniej. Niższe ceny na Pradze Południe czy w Białołęce to jednak splot kilku różnych czynników: odległości od centrum, standardu budynków czy sąsiedztwa.

W szczególnie korzystnej sytuacji jest Poznań. Z pięciu dzielnic uwzględnionych w badaniu preferencji Home Broker tylko jedna - wschodnia część Wildy (dokładnie Dębina i Łęgi Dębińskie) - zagrożona jest podtopieniem z prawdopodobieństwem 1 proc. Jednocześnie na tę dzielnicę przypada obecnie najmniejszy odsetek popytu w badaniu Home Broker (ok. 7 proc.). Ryzyko powodziowe, podobnie jak w innych miastach, nie ma większego wpływu na ceny. Na Wildzie cena metra kwadratowego jest obecnie zbliżona do średniej dla miasta, która wynosi 6800 zł.

Odwrotna sytuacja panuje we Wrocławiu. Prawie 34 proc. popytu przypada tu bowiem na dzielnice zagrożone woda stuletnią, czyli Fabryczną (chodzi w szczególności osiedle Kozanów) oraz Psie Pole (dokładnie wschodnie i północno-wschodnie przedmieścia). Wrocław jest jednak szczególnym miastem. Po pierwsze w jego obrębie wydzielono tylko pięć "dużych" dzielnic wobec 17 w Warszawie, czy 18 w Krakowie. To powoduje dużą koncentrację preferencji. Poza tym we Wrocławiu, z uwagi na kataklizm z 1997 r., największy odsetek klientów kieruje się ryzykiem powodziowym przy wyborze lokalizacji. Dotyczy to w szczególności osób chcących kupić lub wybudować dom pod miastem oraz klientów rozważających zakup mieszkania na parterze. Ceny mieszkań na osiedlu Kozanów są niższe od średniej dla miasta (7500 zł). Dotyczy to także dzielnicy Psie Pole.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek