Spadająca cena mieszkania wcale nie jest sygnałem do sprzedaży
Problem utraty wartości nieruchomości na przestrzeni ostatnich 5 - 6 lat dotknął wielu właścicieli mieszkań. Kryzys, który uderzył w rynek, przełożył się na spadek cen, zwłaszcza że te zostały zbyt napompowane na górce cenowej sprzed 10 lat. Co robić w sytuacji, gdy nasze mieszkanie tanieje?
Dobrej odpowiedzi na taki stan rzeczy nie ma. Wiele zależy od sytuacji, w której aktualnie znajduje się posiadacz mieszkania - czy np. ze względu na sytuację życiową jest zmuszony je sprzedać. Jeśli tak, to będzie musiał to zrobić realizując stratę. Przykładem ludzi postawionych pod ścianą są oczywiście tzw. frankowicze - ich mieszkania nie zyskały na wartości, tymczasem wartość kredytu, który został do spłacenia poszła znacznie do góry.
Jednak nie tylko oni mają twardy orzech do zgryzienia. W latach 2006 - 2008 banki prowadziły bardzo liberalną, a zarazem agresywną politykę kredytową. Akcja kredytowa była rozkręcona ponad miarę, a bańka cenowa na rynku nieruchomości rosła dynamicznie. Wielu klientów dało się złapać na obawy, że później będzie już tylko drożej. W efekcie zadłużali się na niekorzystnych warunkach - np. na 50 lat i 110 proc. wartości nieruchomości, bo takie kredyty wtedy były dostępne. Do dziś spłacają przede wszystkim odsetki, wartość kapitału spadła minimalnie, tymczasem ceny mieszkań znacznie poszły w dół.
Przykładowo: w IV kwartale 2008 średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym w Warszawie wynosiły 9000 zł za metr (dane NBP). Od tamtego czasu spadały do najniższego poziomu w 2013 roku, wynoszącego 6600 zł. Później mieszkania powoli drożały, ale nie ma mowy o powrocie stawek ze szczytu górki. Obecnie za używane lokale w stolicy trzeba płacić przeciętnie 7000 zł. We Wrocławiu szczyt górki cenowej przypadał na III kw. 2007 roku, kiedy mieszkania używane kosztowały średnio blisko 7000 zł. Obecnie jest to 5200.
Co więc robić, gdy mieszkanie jest mniej warte niż wynosiła cena kupna, czy też obecny kredyt pozostały do spłaty? Można zaryzykować stwierdzenie, że jeśli nie musimy sprzedawać warto poczekać. Rynek nieruchomości to rynek działający w długiej perspektywie i także jego obowiązuje zasada cykli koniunkturalnych. Za dobrą monetę można przyjąć ten fakt, licząc na zmiany cen w dłuższej perspektywie.
Niestety, nie da się dokładnie przewidzieć kiedy cykl się odwróci. Ostatnie wydarzenia w skali globalnej nie pozwalają mówić o harmonijnych zmianach. Kondycja rynku nieruchomości uzależniona jest od kondycji makroekonomicznej państwa, dostępie kapitału, siły nabywczej ludności. Tymczasem w niespokojnym świecie, stabilną sytuację może załamać kryzys o charakterze politycznym czy gospodarczym, występujący pozornie daleko. Obecnie ceny nieruchomości powoli idą w górę, ale nie można mówić o tak dynamicznych wzrostach, jak w latach 2006 - 2008, a przecież mamy rekordowo niskie stopy procentowe, rosną zarobki, a na dokładkę popyt stymuluje również program mieszkaniowy MDM. Co jeśli rozpocznie się cykl wzrostu stóp procentowych?
Tak więc - oczekiwanie zmiany cyklu koniunkturalnego to działanie ryzykowne, zwłaszcza jeśli jest pozbawione analizy trendów rynkowych. Powinniśmy zdawać sobie sprawę, że w sytuację na rynku nieruchomości mogą uderzyć m.in. negatywne czynniki demograficzne. Należy też analizować zachowania klientów co do typu budownictwa i lokalizacji. Na dużą przecenę w pierwszym rzędzie narażone są mieszkania w wielkiej płycie, zwłaszcza w gorszych lokalizacjach.
Jeśli obawiamy się, że popełniliśmy inwestycyjny błąd przepłacając za nieruchomość stosunkowo mało atrakcyjną, być może dobrym rozwiązaniem będzie rzeczywiście szybka sprzedaż, która pozwoli zminimalizować straty. Możemy bowiem się nie doczekać czasów, gdy ceny wrócą do pożądanej wysokości, natomiast rosnąć będą konieczne nakłady na mieszkanie, związane z remontami, potrzebą podniesienia standardu itp.
Inną próbą wyjścia z sytuacji jest wynajem. Sięga po niego wielu posiadaczy mieszkań dziś niezbywalnych z powodu spadku cen. Zamiast niekorzystnie sprzedawać, decydują się wynajmować. Obecnie sprzyja im koniunktura. Stopy zwrotu z najmu są wysokie, a mieszkania cieszą się wzięciem. Popyt nakręcają m.in. przybysze zarobkowi ze Wschodu, głównie z Ukrainy. Można założyć, że w perspektywie następnych kilku lat nic pod tym względem się nie zmieni.
Taki czas należy wykorzystać na zbudowanie dzięki przychodom z najmu poduszki finansowej pozwalającej pokryć koszty ewentualnych remontów, czy też zbudować jakiś kapitał środków potrzebnych do nadpłacenia kredytu.
Genowefa Marciczkiewicz
