Sprzedający windują ceny mieszkań na fali „kredytu na start”. Mogą się zdziwić

Oczekiwania cenowe sprzedających w I kwartale były jeszcze wyższe niż pod koniec 2023 r. i niemal wszędzie biły rekordy. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że najmocniejsze wzrosty pojawiły się w przypadku małych mieszkań, które były o niemal 6 proc. wyższe niż w IV kw. 2023 r. W Warszawie przeciętna oczekiwana cena mieszkania do 35 m² zbliża się do 20 tys. zł za m². Za kawalerkę o powierzchni 30 m² trzeba przeciętnie zapłacić 585 tys. zł.

Analitycy nie bez przyczyny piszą o oczekiwaniach cenowych sprzedających, a nie cenach - bo ceny ofertowe to takie, po których są wystawiane mieszkania, a nie po których faktycznie są one kupione (nie widzimy na bieżąco danych o cenach transakcyjnych, bo te pojawiają się z dużym opóźnieniem). Dlatego tak dużą rolę odgrywa nie tylko stan faktyczny, ale psychologia rynku i przeświadczenia jego uczestników. 

Autorzy cytowanego raportu zwracają uwagę, że na rynku widać duży optymizm sprzedających. Choć w I kwartale 2024 r. nie funkcjonował już program "Bezpieczny kredyt 2 proc.", to ceny w ofertach sprzedaży nadal rosły. Co ciekawe, ceny rosły pomimo tego, że sprzedaż znacząco spadła w porównaniu do IV kwartału 2023 r. i że oddalają się perspektywy spadku poziomu stóp procentowych.

W tym kontekście ważne jest też jak wygląda strona podażowa, a tu będą zmiany. Pojawiły się już pierwsze symptomy, że rynek próbuje odzyskiwać równowagę.  Według GUS, od stycznia do marca deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 42 tys. mieszkań, czyli o 79 proc. więcej niż przed rokiem. Dzięki temu niedługo zobaczymy dużo ofert nowych mieszkań będących w budowie. Obecnie sytuacja nie jest jednak tak dobra. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów była o 4 proc. niższa niż przed rokiem. Ponadto zdecydowana większość z nich została już dawno sprzedana.

"Niewielki spadek ofert pokazuje również nasza analiza liczby aktywnych ofert sprzedaży obejmująca zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. W ciągu I kw. 2024 r. w 17 badanych miastach odnotowaliśmy 96 tysięcy aktywnych ogłoszeń (po usunięciu duplikatów). To o 1 proc. mniej niż przed rokiem. Warto jednak podkreślić, że 2024 r. zaczęliśmy od "wyczyszczonej" oferty, która z miesiąca na miesiąc dynamicznie przyrasta" - podkreślają autorzy raportu.

A jak wyglądają oczekiwania cenowe na podstawie bazy analizowanej przez Expandera i Rentier.io.?

W segmencie małych mieszkań szczególnie wyróżnia się Warszawa, w której przeciętna cena wzrosła do 19 504 zł za m². Niewiele już brakuje do przekroczenia psychologicznej granicy 20 tys. zł za m². Jeśli jednak chodzi o procentowy wzrost w porównaniu do IV kw. 2023 r., to stolica z 6,6 proc. wzrostu w segmencie małych lokali jest tylko lekko powyżej średniej - wynika z danych Expandera i Rentier.io. Kwartalnie ceny małych mieszkań zdecydowanie najmocniej wzrosły w Sosnowcu i Rzeszowie. Dwucyfrowe podwyżki odnotowaliśmy również w przypadku średniej wielkości mieszkań w Sosnowcu oraz dużych mieszkań w Warszawie i Gdańsku.

"Utrzymanie tak szybkiego tempa wzrostu cen mieszkań jest mało prawdopodobne. Po pierwsze dlatego, że wynagrodzenia w kolejnych kwartałach nie będą rosły już tak szybko jak w poprzednich. Inflacja jest już dużo niższa, więc presja płacowa powinna się zdecydowanie zmniejszyć. W tym roku mało prawdopodobne są też obniżki stóp procentowych. Jedynym elementem, który teoretycznie mógłby napędzać mocne wzrosty, jest więc program "Kredyt na Start". Bez niego ceny z pewnością by się ustabilizowały, a w części miast nawet nieco spadły. Jeśli wejdzie on w życie, to ceny zapewne dalej będą rosły, ale zdecydowanie wolniej niż w ubiegłym roku" - oceniają autorzy raportu.

Skąd takie przewidywania? Wpływ "kredytu na start" na ceny mieszkań będzie zdecydowanie mniejszy niż "bezpiecznego kredytu 2 proc.", m.in. dlatego, że w tym roku na nowy program nie będzie aż tak wielu chętnych jak w ubiegłym. Niemal każdy, kto miał zdolność kredytową i chciał kupić pierwsze w życiu mieszkanie, już to zrobił z pomocą "Bezpiecznego kredytu 2 proc.". Od jego zakończenia minęło zbyt mało czasu, aby zebrała się nowa, liczna grupa takich osób - uważają analitycy Expandera i Rentier.io.

Podkreślają jednocześnie, że gdyby jednak okazało się, że popyt będzie zaskakująco wysoki, to program ma wbudowany bezpiecznik w postaci limitu wniosków, jakie będą mogły zostać złożone. W tym roku maksymalnie będzie mogło to być 35 tysięcy wniosków, a od przyszłego roku limit będzie wynosił po 15 tysięcy kwartalnie. W przypadku dużego zainteresowania popyt będzie więc "rozsmarowywany" w czasie. W ten sposób nie dojdzie do sytuacji, gdy dziesiątki tysięcy osób jednocześnie szuka mieszkania.

Dla przypomnienia, gdy rząd PiS wprowadził tzw. kredyt 2 proc., w pierwszym roku funkcjonowania programu i jednocześnie w roku wyborczym nie było limitów. W efekcie, zamiast planowanych w Ocenie Skutków Regulacji 15 tys. wniosków w drugim półroczu 2023, złożono ich ponad 120 tys.

W przypadku "kredytu na start", w tym roku może być maksymalnie 35 tys. udzielonych kredytów, a w kolejnych latach po 15 tys. kwartalnie.

Przypomnijmy, że według aktualnego projektu, który jest jeszcze w konsultacjach głównym warunkiem skorzystania z programu jest nieposiadanie teraz i w przeszłości mieszkania, a wyjątkiem są rodziny z co najmniej trojgiem dzieci, ale oni jeśli chcą mieć dopłaty, muszą sprzedać dotychczasowe M.

Czy te warunki zostaną utrzymane czy zmienione, okaże się dopiero gdy ustawa przejdzie przez parlament. Jak pisaliśmy w Interii, na razie nie znamy finalnego projektu, który trafi do Sejmu, bo trwają konsultacje społeczne, a projekt jest kontrowersyjny i wzbudza zastrzeżenia, między innymi dlatego, że progi dochodowe są bardzo wysokie (np. 23 tys. zł netto dla gospodarstwa 5 osobowego) czyli dopłaty trafiłyby także do tych, których stać na zaciągnięcie kredytu. Takie uwagi zgłosił nawet Związek Banków Polskich.

Jednak nawet krytycy programu wskazują, że plusem wobec poprzednika jest wprowadzenie od początku maksymalnych limitów wniosków.

- Limit 15 tys. wniosków kwartalnie i maksymalnie 35 tys. w tym roku, oznacza, że wpływ nowego programu na popyt będzie nieporównywalnie mniejszy niż kredytu 2 proc. W pierwszym okresie pewnie sporo osób pójdzie po dopłatę z programu, ale po tym, gdy wyczerpie się limit będzie "zimny prysznic", bo okaże się, że popyt na kredyt i na mieszkania będzie niewiele większy niż w normalnych, niewspomaganych dopłatami okresach i nieporównywalnie mniejszy niż w czasie "kredytu 2 proc." Jednocześnie przybywa ofert sprzedaży, co oznacza, że mniejsza liczba wniosków będzie przypadać na zwiększającą się liczbę ofert sprzedaży. W efekcie nie powinno być takiej nierównowagi na rynku jak to było przy programie poprzedniego rządu -  komentuje Jan Dziekoński, analityk rynku mieszkaniowego, założyciel portalu FLTR.

Wpływ ogranicza także sama konstrukcja dopłat. Niektóre grupy nawet jeśli się załapią, skorzystają w niewielkim stopniu.

- Kolejnymi elementami, które mają ograniczać wpływ programu na ceny mieszkań, są limity kwoty kredytu objętej dopłatą oraz dochodu. Poniższe tabele prezentują poziomy tych limitów. Warto jedynie dodać, że nieznaczne przekroczenie limitu dochodu nie powoduje wykluczenia z programu, ale zmniejszenie dopłaty. Jeśli jednak przekroczenie jest znaczące, to dopłata spada do zera. Z kolei przekroczenie limitu kwoty kredytu powoduje, że od nadwyżki będą naliczane odsetki w pełnej wysokości. Dla przykładu, jeśli para bez dzieci będzie chciała kupić mieszkanie w Warszawie za 700 tys. zł, to tylko 480 tys. zł będzie objęte oprocentowaniem 1,5 proc., a pozostałe 220 tys. zł będzie miało takie oprocentowanie jak zwykły kredyt hipoteczny, czyli ok. 7,5 proc. - tłumaczy analityk Expandera.

Monika Krześniak-Sajewicz