Krajobraz po "kredycie 2 proc.". Nie ma zapaści, "wzrost cen odpuszcza"

W pierwszym kwartale 2024 roku znacząco osłabł wpływ anomalii w otoczeniu rynku nieruchomości. Zakończył się okres dynamicznego wzrostu poziomu inflacji oraz zmian w polityce pieniężnej i kredytowej. Koszty prowadzenia prac budowlanych przestały rosnąć. Przede wszystkim jednak zakończono rządowy program preferencyjnych kredytów, który w drugiej połowie 2023 roku rozgrzał do czerwoności sektor mieszkaniowy. Splot tych czynników sprawił, że pierwsze trzy miesiące roku upłynęły pod znakiem stabilizacji na rynku. To, jak długo potrwa, zależeć będzie m.in. od kształtu nowego programu "NaStart" - mówi prof. Adam Czerniak, ekonomista SGH i współautor Kwartalnika Mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight.

To, co było największym problemem w efekcie wystrzału popytu po wejściu w życie "kredytu 2 proc." wprowadzonego przez rząd PiS, czyli brak wystarczającej podaży w zderzeniu z napompowanym popytem, coraz mniej daje się we znaki. 

- Nierównowaga między popytem i podażą zaczyna maleć, co jest bardzo dobrą informacją. W rezultacie mamy mniejszą presję na wzrost cen - mówi Adam Czerniak.

Wzrost cen wyhamowuje. - Powoli wzrost cen odpuszcza, oczywiście w ujęciu rocznym jest wciąż wysoki, ale kwartalnie ta dynamika jest już niższa niż w ubiegłym roku, kiedy działał Bezpieczny kredyt 2 proc. On już się zakończył i banki rozpatrują dosłownie ostatnie wnioski - mówi ekonomista. Zaznacza, że spadek tempa wzrostu ceny to także efekt malejącej inflacji.

Dane pokazują stopniowe odbudowywanie się bazy dostępnych mieszkań na sprzedaż. W pierwszych trzech miesiącach roku liczba nowych ofert w serwisie Otodom wyniosła 159 tys. (rynek pierwotny oraz wtórny). To najwięcej od drugiego kwartału 2022 roku. Na 7 głównych rynkach do sprzedaży trafiło o 120 proc. więcej lokali deweloperskich niż rok wcześniej. Jednak bardziej znaczący wzrost podaży widoczny był na rynku wtórnym.

- Na rynku wtórnym presja jest większa, co można tłumaczyć efektami programu Bezpieczny kredyt 2 proc. i wejściem na rynek mieszkań poflippingowych. Jednocześnie na rynku wtórnym wzrosty cen są wyższe niż na rynku pierwotnym - mówi Czerniak.

Dlaczego tak się dzieje? 

Wśród nieruchomości z drugiej ręki najszybciej przybywało ofert mieszkań wybudowanych w latach 1990-2015 oraz tych oddanych do użytkowania niedawno. To sugeruje, że osoby, które kupiły wcześniej lokale z myślą o wynajmie lub w celach spekulacyjnych, decydują się obecnie na ich sprzedaż. Motywacją mogą być zatrzymanie wzrostu stawek czynszów najmu oraz niepewność związana z zapowiadanym kolejnym programem stymulującym popyt.

- W latach 2021-2023 w całej Polsce deweloperzy oddawali średnio 140 tys. mieszkań rocznie. Można szacować, że nawet połowa tych mieszkań została kupiona w celach inwestycyjnych. Wielu kupujących decyzję, czy przeznaczy zakupione lokale na wynajem, czy na sprzedaż, odkładało na moment odbioru mieszkania od dewelopera. Niewystarczająca w stosunku do zgłaszanego popytu oferta mieszkań deweloperskich, którą obserwowaliśmy w całym 2023 roku, skłoniła właścicieli oddanych niedawno do użytku mieszkań do wystawienia tych lokali na sprzedaż. W efekcie liczba mieszkań oferowanych na rynku wtórnym wyraźnie wzrosła, nie wywołując jednak żadnych obniżek czy choćby stabilizacji cen. Stało się tak, ponieważ o ich wysokości decydowali pojedynczy właściciele, których oczekiwania ukształtowały rosnące pod wpływem BK2 proc. jeszcze niedawno ceny mieszkań na rynku oferowanych przez firmy deweloperskie - ocenia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku, Otodom Analytics.

Ceny ziemi spadły w I kw. 2024 roku o 3,3 proc. i jest to największy spadek od drugiego kwartału 2018 roku, co zapowiada osłabienie presji kosztowej na dalsze podwyżki cen nieruchomości, zwłaszcza domów jednorodzinnych.

Ostatnie dane GUS przyniosły też dobre sygnały z rynku pierwotnego. W okresie styczeń-marzec deweloperzy rozpoczęli budowę największej liczby mieszkań od przystąpienia Polski do UE (ok. 42 tys. lokali).

Jak wygląda strona popytowa? Okazuje się, że wygaszenie programu BK2 proc. nie wstrząsnęło rynkiem mieszkaniowym. Zainteresowania kredytami hipotecznymi i zakupem własnego "M" wyhamowały, ale nie wywołały silnych zawirowań. W dużej mierze to efekt wzrostu dochodów potencjalnych nabywców mieszkań.

- Mimo wygaśnięcia BK2 początek roku nie przyniósł załamania jeśli chodzi o sprzedaż. Oczywiście jest niższa od 2023 roku, ale trudno tu mówić o załamaniu czy zejściu do poziomu z 2022 roku. Absolutnie nie ma mowy o załamaniu popytu pozbawionego dopalacza w postaci dopłat do kredytu - mówi Kuniewicz.

Co dalej? Jaki wpływ będą miały losy i kształt "Programu na start", który wywołuje coraz większe kontrowersje?

- Nie ma wątpliwości, że deweloperzy ruszyli z kopyta i starają się szybko uzupełniać ofertę. Potwierdzają to też dane GUS i być może będą nawet rekordy w drugim kwartale - dodaje analityczka.

Jak będą wyglądały najbliższe miesiące na rynku mieszkaniowym, czyli te miesiące, kiedy będzie się ważył ostateczny kształt programu dopłat do kredytów? - W jakimś stopniu przyszłość "przepowiada" wskaźnik rezerwacji mieszkań, a ten w ostatnich dniach mocno wzrósł. To pokazuje decyzji obecnego rządu dotyczącej programu i kształtu, w którym może wejść w życie - mówi Kuniewicz. Zaznacza przy tym, że rezerwacje mogą się zamienić finalnie w sprzedaż, ale również mieszkania mogą wrócić do oferty.

Analityczka Otodom dodaje, że nie tylko sam wskaźnik rezerwacji to pokazuje, ale również badania, jakie przeprowadzano wśród osób, które rozważają zakup mieszkania. Co czwarty badany deklaruje, że jest skłonny zaczekać na rządowy "program na start" - mówi Kuniewicz.

Oczywiście to, co się będzie działo na rynku mieszkań, jakie będą ceny, zależy nie tylko od tego, czy i w jakim kształcie wejdzie rządowy program, ale również od tego, co będzie się działo z inflacją i w konsekwencji stopami procentowymi, dostępnością kredytów hipotecznych oraz możliwością uruchomienia przez deweloperów nowej podaży w dużych miastach. Adam Czerniak zwraca uwagę, że analizując możliwy wpływ nowego programu ważny jest efekt psychologiczny i komunikacyjny.

Tłumaczy, że w przypadku Bezpiecznego kredytu 2 proc. potwierdziły się obawy i był on dosyć dużym impulsem wzrostu cen, skorzystało z niego dużo więcej osób niż przewidywano, więc tamten program przebił oczekiwania, zarówno jeśli chodzi o liczbę osób, które z niego skorzystały, jak efekt podniesienia cen. 

- Nowy program "NaStart" przez większość zwykłych odbiorców może być utożsamiany ze spełnieniem obietnicy wyborczej, czyli "kredytem 0 proc.", co z kolei może być kojarzone jako "kredyt 2 proc. tylko jeszcze tańszy" i te osoby mogą obawiać się, że ceny będą jeszcze wyższe, a podaż jeszcze bardziej ograniczona niż przy poprzednim programie. To może się przekładać na wzrost popytu rezerwacyjnego, działającego na zasadzie "na wszelki wypadek zarezerwuje". W rzeczywistości ten nowy program będzie dużo bardziej okrojony niż poprzedni, bo kwota pojedynczej dopłaty będzie prawdopodobnie mniejsza i skala wpływu na rynek też będzie mniejsza - mówi Adam Czerniak.