Sprzedajemy firmowe nieruchomości

Te, które nabywa i wprowadza do firmowego majątku, z uwagi zarówno na wartość, jak i przewidywany okres użytkowania zazwyczaj podlegają zaliczeniu do środków trwałych.

Jednak przedsiębiorca w wykonywaniu działalności nie tylko nabywa nieruchomości, ale również czasami je sprzedaje. Nie zawsze uzyskuje z tego tytułu przychód zaliczany do źródła, któremu służyły. Dla jego powstania decydujące znaczenie ma charakter zbywanej nieruchomości.

Nieruchomość niemieszkalna

Oprócz sprzedaży towarów i usług powstanie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej generuje szereg innych zdarzeń gospodarczych. Przychód taki powstaje m.in. w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętego w tej ewidencji (art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o pdof).

Z tego też względu, gdy przedsiębiorca dokona odpłatnego zbycia nieruchomości niemieszkalnych zakwalifikowanych w jego firmie jako środki trwałe, zdarzenie to spowoduje powstanie przychodu z działalności gospodarczej.

WAŻNE!

Przychód z działalności gospodarczej powstanie również wówczas, gdy dojdzie do odpłatnego zbycia nieruchomości kiedyś wykorzystywanych w tej działalności, a następnie z niej wycofanych. Stanie się tak, jeżeli w momencie zbycia nie upłynęło jeszcze sześć lat liczonych między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o pdof).

Zasadniczo przychód z działalności gospodarczej powstaje w dniu wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi (albo częściowego wykonania usługi), nie później niż w dniu wystawienia faktury albo uregulowania należności (art. 14 ust. 1c ustawy o pdof). W przypadku nieruchomości, dniem wydania rzeczy będzie dzień zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, czyli dzień, w którym nastąpi przeniesienie własności nieruchomości.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega nie przychód, ale dochód ze sprzedaży środka trwałego, który przedsiębiorca powinien ustalić w oparciu o art. 24 ust. 2 ustawy o pdof. Wskazuje on, że dochodem lub stratą z odpłatnego zbycia interesujących nas składników majątku jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a:

wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych,

wartością wynikającą z dokumentu stwierdzającego nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie, którego wartość początkową dla celów dokonywania odpisów amortyzacyjnych ustalono w sposób uproszczony, tj. zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy o pdof, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

Nieruchomość mieszkalna

Generalnie, co już wskazaliśmy, odpłatne zbycie środków trwałych wykorzystywanych w działalności gospodarczej powoduje powstanie przychodu z tej działalności. Jednak jak od większości zasad, również i od tej istnieje wyjątek. Ustawodawca postanowił bowiem, że zaliczeniu do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie podlegają przychody uzyskane przez przedsiębiorcę z odpłatnego zbycia wykorzystywanego w działalności gospodarczej:

budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem,

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 14 ust. 2c ustawy o pdof).

Przychody uzyskane z wymienionych tytułów nie powodują również powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w sytuacji, gdy te nieruchomości i prawa stanowiły środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne w prowadzonej działalności.

ZAPAMIĘTAJ!

Odpłatne zbycie budynku lub lokalu mieszkalnego (lub udziału w takim budynku lub lokalu) nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Powyższe nie oznacza, że sprzedaż nieruchomości w ogóle nie powoduje powstania przychodu i w związku z tym nie rodzi żadnych skutków podatkowych. Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o pdof wskazuje bowiem, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodów, jeżeli zbycie to nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.).

autor: Agata Cieśla Gazeta Podatkowa Nr 513 z dnia 2008-12-08

Zobacz oferty nieruchomości: