Statystyczna rodzina może kupić nawet jeden pokój więcej niż przed rokiem

Gdyby na początku sierpnia trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto chciała zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, to przeciętnie mogłaby liczyć na 418,5 tys. zł kredytu (mediana). Wymagałoby to zadłużenia się na 30 lat, korzystania z bankowego rachunku i karty kredytowej, a w niektórych bankach nieodzowną częścią kredytu okazałyby się też dodatkowe ubezpieczenia.

Najnowszy wynik (mediana zdolności kredytowej) jest więc o 41,5 tys. zł lepszy niż w analogicznym okresie przed rokiem i o 1,3 tysięcy wyższy niż w poprzednim miesiącu.

Co w praktyce oznacza wzrost zdolności kredytowej o 41,5 tys. zł? Kwota taka wystarczy w 10 miastach wojewódzkich na zakup dodatkowego pokoju. Biorąc pod uwagę średnie ceny transakcyjne (dane NBP dla rynku wtórnego za I kw. br.), można oszacować, że możliwości zakupowe modelowej rodziny wzrosły o od 6 m kw. w Warszawie, do 12,3 m kw. w Katowicach. Aż o tyle większy lokal pozwala kupić zdolność kredytowa wyższa o 41,5 tys. zł.

Trend wzrostowy możliwości pożyczkowych modelowej rodziny widoczny jest od końca trzeciego kwartału 2012 r. Wtedy to bowiem rynek zaczął dyskontować fakt, że już niedługo Rada Polityki Pieniężnej miała podjąć pierwszą z serii decyzji o obniżeniu stóp procentowych. Na początku września 2012 r. modelowa rodzina mogła pożyczyć na mieszkanie 357 tys. zł, a dziś już 418,5 tys. zł, czyli o 61,5 tys. zł więcej. W dużej mierze wynika to z faktu, że w trzecim kwartale 2012 r. podstawowa stopa procentowa była na poziomie 4,75 proc., a dziś jedynie 2,5 proc.

W przeciwnym kierunku działają banki komercyjne. Te przeważnie podnoszą swoje marże wtedy, gdy koszt pieniądza jest relatywnie niski i obniżają swoje marże, gdy RPP zacieśnia politykę pieniężną. Nie powinno ulegać wątpliwości, że obecnie mamy do czynienia z pierwszym z tych scenariuszy. Z danych zebranych przez Lion's House wynika bowiem, że średnia marża kredytów hipotecznych wzrosła z poziomu 1,55 proc. w sierpniu 2013 r. do 1,86 proc. obecnie. Wzrost przeciętnej marży o 0,31 pkt proc. ma wpływ na sytuację kredytobiorców. Biorąc bowiem pod uwagę bieżące warunki rynkowe, różnica w marży na poziomie 0,31 pkt. proc. w przypadku 30-letniego kredytu wiąże się z kosztem odsetkowym o około 6,6 tys. zł wyższym na każde pożyczone 100 tys. zł.

Fakt, że marże kredytów hipotecznych są dziś na poziomie wyższym niż pięcioletnia średnia sugeruje, że kredyt zaciągnięty dziś może opłacać się refinansować w przyszłości. Z dużym prawdopodobieństwem najpóźniej za kilka lat marże kredytowe będą niższe niż dziś. Wtedy opłacalne może okazać się zaciągnięcie nowego długu w celu spłaty bieżącego - proces ten sprowadzi się więc de facto do zmiany posiadanego kredytu na tańszy. Zadłużając się dziś warto więc po pierwsze obserwować w przyszłości sytuację na rynku kredytowym poszukując atrakcyjniejszej cenowo oferty, a po drugie zwracać uwagę na koszty wcześniejszej spłaty zaciąganego dziś długu. Im będą one niższe, tym lepiej.

Uwaga! Dane wstępne o wysokości marż za poprzedni miesiąc (lipiec) zostały poddane korekcie. Po uzupełnieniu wyników o brakujące ankiety, średnia marża kredytowa oszacowana została na 1,82 proc. (za lipiec), zamiast wstępnego wyniku na poziomie 1,96 proc.

Trzeba mieć oczywiście świadomość, że oferty banków są bardzo zróżnicowane. Doskonałym tego przykładem jest chociażby kwota kredytu, na którą mogłaby liczyć modelowa rodzina w poszczególnych bankach. Zakładamy, że trzyosobowa rodzina o dochodzie 5 tys. zł netto mieszka w mieście o liczbie mieszkańców 150 tys., nie ma żadnych kredytów i posiada samochód. Rodzina chce kupić mieszkanie o pow. 70 m kw. i w tym celu zadłużyć się na 30 lat w równych ratach z możliwie niskim wkładem własnym.

Efekt? Alior Bank i Raiffeisen Polbank deklarują, że takim kredytobiorcom skłonne byłyby pożyczyć nawet ponad pół miliona złotych. W tym miesiącu z grona najhojniejszych wypadł Bank Pekao (deklarowana zdolność kredytowa w bieżącym miesiącu wynosi tu 463 tys. zł). Na drugim biegunie są: PKO BP, Deutsche Bank i Getin Noble Bank. Według ich deklaracji modelowa rodzina mogłaby liczyć na kredyt w kwocie od 337,1 do 357,4 tys. zł.

Bartosz Turek, Anna Olesiejuk