Nadchodzi punkt zwrotny na rynku najmu. Inwestycja w mieszkania może przestać się opłacać
Jest coraz więcej wolnych mieszkań na wynajem, a stawki przestały rosnąć. Jesteśmy w punkcie zwrotnym, ale sam brak pewności dochodu z najmu jeszcze nie jest wystarczającym impulsem do tego, by spodziewać się, że ci którzy kupili je inwestycyjnie, będą chcieli je sprzedać. Tylko duży, długoletni program mieszkaniowy może spowodować, że zmieni się sytuacja.
Kolejne dane pokazują, że na rynku mieszkań na wynajem to właściciele muszą zabiegać o chętnych, a nie odwrotnie, jak było przez ostatnie 2-3 lata. Według Otodom baza dostępnych mieszkań na wynajem sukcesywnie rośnie. Pod koniec lutego aktywnych było ponad 27 tys. ogłoszeń, o 5 proc. więcej w stosunku do stycznia i aż o 34 proc. więcej niż rok wcześniej. Średnie czynsze już nie rosną, a nawet nieznacznie spadły.
Analizując kilka ostatnich lat wyraźnie widać, że po okresie pandemii i wybuchu wojny w Ukrainie podaż na rynku najmu się odbudowuje, a 2024 rok może okazać się pod tym względem rekordowy.
- Faktycznie wchodzimy w fazę, kiedy zakończyliśmy okres boomu cenowego na rynku najmu, co obserwujemy mniej więcej od 1-2 kwartałów. Wynika to z kilku czynników. Po pierwsze, to efekt częściowego odpływu uchodźców z Ukrainy, co wprawdzie następuje powoli, ale jednak przekłada się na sytuację na rynku najmu. Po drugie mamy znaczący wzrost podaży mieszkań na wynajem i ma to związek z dużą skalą zakupów inwestycyjnych przez osoby prywatne w latach 2020-2021. W tej chwili te mieszkania trafiają do użytku i na rynek najmu, a są to przede wszystkim lokale w segmencie małych czyli jedno i dwupokojowych, w okolicach 40-50 metrów kwadratowych. To w tym segmencie zatrzymanie wzrostu, a nawet korekta cenowa są najbardziej prawdopodobne w najbliższym czasie - ocenia dr hab. SGH. Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH.
Skala kupowania mieszkań przez osoby prywatne w celach inwestycyjnych jest duża, a w szczycie boomu 2020-2021 była ogromna. Według szacunków przytoczonych przez Adama Czerniaka, na podstawie danych NBP, rocznie było to wówczas między 70 tys. a 100 tys. mieszkań rocznie.
Dla porównania fundusze inwestycyjne, które często są wskazywane jako winne złej sytuacji mieszkaniowej, mają zaledwie 15 tys. lokali łącznie z państwowym PFR Nieruchomości, a do tego w dużej części one nie wykupują gotowych mieszkań, ale zlecają inwestycje czyli w praktyce zlecają ich wybudowanie.
- Mieszkania Kowalskim wykupują inni Kowalscy - podkreśla Czerniak.
Czy te mieszkania kupione inwestycyjnie zaczną wracać do sprzedaży, skoro najem nie jest takim pewnym źródłem dochodu, jak to się wydawało jeszcze do niedawna?
Zdaniem pytanych przez nas ekspertów na razie za wcześnie na wyciąganie tego wniosku, ale tak by się stało, gdyby rząd wyszedł z odważnym, co najmniej kilkuletnim programem, w ramach którego postałaby w najbliższych latach rzeczywiście duża liczba mieszkań.
- Gdyby rząd ogłosił, że za 1,5 roku wejdzie program wsparcia kredytowego, który będzie trwał co najmniej 5 lat, a w tym czasie uwolnimy grunty pod milion mieszkań w największych miastach w Polsce i za rok będą one dostępne pod budowę i finalizację procesów inwestycyjnych, to wtedy doszłoby do uwolnienia tego potencjału, bo osoby, które kupiły i trzymają mieszkania, robią tak nie ze względu na bieżące dochód tylko, ale ze względu na perspektywę wzrostu cen - mówi Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP.
Jak tłumaczy, jeśli zostałoby jasno pokazane, że ta perspektywa wzrostu cen jest rozmyta, gdyż pojawi się ogromna produkcja nowych mieszkań, to wtedy moglibyśmy mówić o wyprzedzającym efekcie rynku, gdzie część mieszkań na wynajem trafiłaby do sprzedaży.
- Natomiast z samego faktu, że chwilowo spadnie rentowność z najmu moim zdaniem nie wyniknie masowa zmiana przyzwyczajeń Polaków jeśli chodzi o sposób lokowania swoich oszczędności - mówi Sobolewski.
Jego zdaniem trzeba szerokiego programu i odblokowania dużych gruntów, na których będzie można zaplanować i zbudować duże osiedla, bo systemem plomb w dużych miastach nie da się budować wystarczającej liczby mieszkań.
Tymczasem rynek czeka na zapowiedziany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii "pakiet mieszkaniowy", w tym "kredyt 0 proc.", który ma być następcą tzw. kredytu 2 proc. Będzie to realizacja obietnicy z kampanii, ale pierwsze propozycje spotkały się z ostrą krytyką i zarzutem, że jeszcze mocniej podbije ceny niż wprowadzony przed wyborami program poprzedniego rządu.
- Jesteśmy w procesie konsultacji, jest dużo uwag, również bardzo krytycznych i przyjmujemy to, bo po to są konsultacje. Ten projekt będzie bardziej wrażliwy społecznie niż kredyt 2 proc., uwzględnia różną sytuację polskich rodzin. Mamy też zastrzeżenia, że oddziałujemy popytowo, wiec próbujemy wywołać stronę podażową różnymi działaniami, a tu problem przede wszystkim związany jest z dostępnością gruntów i możliwością urbanizacji - mówił w środę wiceminister rozwoju i technologii Waldemar Sługocki w rozmowie z PAP.
Jak zaznaczył, rząd chce też mocno wejść w budowanie mieszkań społecznych na wynajem, poprzez wsparcie w tym samorządów.
Sytuację mogłyby zmienić REIT, które mimo kilku podejść nie zostały wprowadzone, a zmniejszyłyby skalę wykupywania inwestycyjnego mieszkań przez osoby prywatne i byłyby szansą na wejście polskich funduszy na rynek PRS, gdzie teraz są fundusze zagraniczne.
Monika Krześniak-Sajewicz
