Użytkownik wieczysty może nie zgodzić się na podwyżkę opłaty

Jak pokazują badania Home Broker, większość przeprowadzonych ostatnio w Warszawie podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste zawiera się w przedziale 50 - 150%. Oznacza to, że od 2006 roku o tyle mniej więcej wzrosła wartość gruntów. Uzyskane przez Home Broker informacje mówią, że aktualizacji dokonuje się najczęściej co 3 - 4 lata. Zdarzają się jednak podwyżki o znacznie większej skali. Nawet ponad dziesięciokrotne wzrosty są charakterystyczne dla dzielnic centralnych stolicy. Teoretycznie wynikać one powinny ze wzrostu wartości działki. Gdy jednak po kilkunastu latach nieprzeprowadzania aktualizacji dostajemy podwyżkę z 200 zł na 3000 zł rocznie można uznać, że przekroczone zostały granice przyzwoitości.

Podwyżki nie tylko w Warszawie

Tak horrendalne podwyżki nie są jedynie domeną Warszawy. W Łodzi, na ulicy Zelwerowicza - jak podaje Magdalena Zwolińska, doradca Home Broker - opłatę z tytułu użytkowania wieczystego dla 100 metrowego domu podniesiono z kwoty 600 zł na 1 800 zł rocznie.

W Gdańsku z bardzo wysokimi wzrostami opłat mamy do czynienia głównie na obrzeżach miasta - Dotyczy to głównie działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną - mówi Michał Kudła, doradca Home Broker w Gdańsku - W jednym przypadku nastąpił wzrost opłat z tytułu użytkowania wieczystego za działkę o powierzchni 1300 mkw. z 900 zł do 3700 zł rocznie - dodaje.

Niektórzy użytkownicy wieczyści na poznańskich Podolanach otrzymali w zeszłym roku podwyżki rzędu 600%. - Takie podwyżki były w Poznaniu sytuacją niemalże masową rok temu, stąd lawinowo wzrosła liczba wniosków o wykup terenów, które były w użytkowaniu wieczystym - podaje Michał Sakowski, doradca Home Broker

Mechanizm opłat za użytkowanie wieczyste

Użytkownicy wieczyści wnoszą raz na rok opłatę na rzecz właściciela gruntu, a więc Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu lub województwa). Wysokość tej opłaty uzależniona jest od:

1. wartości gruntu,

2. udziału użytkownika wieczystego w prawie do gruntu,

3. stawki procentowej opłaty,

4. zastosowania bonifikaty.

Za określenie wartości gruntu (prawa własności) odpowiada rzeczoznawca majątkowy. Jest to niezależny ekspert wyłaniany w drodze przetargu. W przypadku lokali wysokość opłaty zależy od powierzchni mieszkania. Im większy lokal, tym opłata jest większa. Warto tu zwrócić uwagę na fakt, że np. właściciele domków stojących na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym wnoszą opłatę raz w roku, podczas gdy osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wnoszą opisywaną opłatę w czynszu - rozłożoną równomiernie przez cały rok.

Stawka procentowa opłaty określa, jaką część wartości gruntu należy co roku wnieść na rachunek właściciela. Stawka wynika z celu, na jaki została oddana nieruchomość. Najczęściej jest to cel mieszkaniowy (1%), handlowo-usługowy (3%) czy też usługi turystyczne (2%). Nie można także zapomnieć, że użytkownik wieczysty może wystąpić o 50% obniżkę opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, gdy wynagrodzenie na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej.

Walka z podwyżkami

Co więc należy zrobić, gdy uznamy, że zastosowana wobec nas podwyżka opłaty jest nieadekwatna do zmian wartości gruntu oddanego nam w użytkowanie wieczyste? W każdym wypadku możliwe jest zakwestionowanie zaproponowanej np. przez gminę podwyżki. Otrzymane od gminy pismo jest bowiem tylko propozycją nowej opłaty. Użytkownik wieczysty w odpowiedzi na pismo powinien więc, w przeciągu 30 dni od doręczenia wypowiedzenia, złożyć dwa egzemplarze wniosków do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że wzrost opłaty jest nieuzasadniony.

Warto zauważyć, że:

1. Wniosek musi zawierać uzasadnienie wskazujące błędy i niedociągnięcia wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Z dokumentem tym można się zapoznać w Urzędzie Gminy,

2. W Warszawie SKO nie pobiera opłaty za złożenie wniosku,

3. Złożenie wniosku do SKO powoduje, że użytkownik wnosi opłatę w dotychczasowej wysokości,

4. Oczekiwanie na rozprawę w Warszawie trwać może nawet ponad rok,

5. W przypadku rozstrzygnięcia sprawy przed SKO na niekorzyść użytkownika wieczystego, musi on wnieść zaległa opłatę

6. Gmina musi udowodnić, że wzrost opłaty jest uzasadniony,

7. Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. W praktyce często na rozprawie dochodzi o swoistego "krakowskiego targu". Nowa opłata ustalana jest więc jako średnia z propozycji właściciela i użytkownika wieczystego.

Od orzeczenia SKO można się odwołać w terminie 14 dni. Powoduje to, że sprawa trafia do sądu. W tym momencie pojawiają się już koszty sądowe, a na rozpatrzenie sprawy należy czekać przynajmniej kolejny rok.

Bartosz Turek, analityk Home Broker