W podwarszawskich gruntach tkwi niemały kapitał
Grunty rolne w okolicach Warszawy to wciąż bardzo popularny wśród inwestorów sposób lokowania wolnych środków. Zanim jednak zaczniemy liczyć zyski z przyszłych inwestycji, warto zastanowić się, po której stronie stolicy najlepiej kupić ziemię, aby zyski osiągnąć jeszcze w tym pokoleniu (a najlepiej w ciągu następnych dwóch lat).
Briland opracował raport poddający szczegółowej analizie aktualny potencjał inwestycyjny okolic Warszawy. Wnioski wskazują, że nie wszędzie zyski z inwestycji mogą być równie bezpieczne i szybkie, a każdą propozycję zakupu ziemi należy dokładnie przeanalizować pod względem wielu różnych, także nietypowych czynników.
Raport w formie graficznej i tabelarycznej prezentuje analizę cen ziemi w powiatach wchodzących w skład tzw. Obszaru Metropolitalnego Warszawy (OMW).
Został on wyznaczony przez Mazowieckie Biuro Planowania Regionalnego w Warszawie na podstawie podziałów administracyjnych, wskaźników i problemowych analiz cech funkcjonalnych, fizycznych, społeczno-ekonomicznych, związków funkcjonalno-przestrzennych i problemów przestrzennych, w tym potrzeb i zamierzeń inwestycyjnych. Ceny zaprezentowane w analizie są cenami ofertowymi, zrównoważonymi, prezentowanymi w II kwartale 2013 r. i zaktualizowane najwcześniej na styczeń 2013 r. Odrzucone zostały wartości skrajne.
Ceny ofertowe w poszczególnych powiatach tzw. Obszaru Metropolitarnego Warszawy przedstawione zostały na tle warunków ekonomiczno-społecznych, takich jak m.in. liczba ludności, powierzchnia powiatu, stopa bezrobocia, zasoby mieszkaniowe, infrastruktura komunalna, dochody budżetów powiatu czy nakłady na środki trwałe służące ochronie środowiska.
Pomiędzy cechami danego powiatu, a cenami, jakie za te ziemie proponują sprzedający, widoczna jest oczywiście duża korelacja. Słabiej rozwinięte powiaty, położone dalej od Warszawy znajdują się zdecydowanie na końcu stawek cen za metr kwadratowy, zarówno w przypadku ziemi rolnej, jak i budowlanej.
Powiaty, które posiadają najwyższy stopień rozwoju infrastruktury, osiągają zdecydowanie wyższe ceny. Mało jest natomiast ofert, gdzie ziemie są w średnich cenach ANR czy GUS, a jeśli już się pojawią, mogą być wykorzystywane jedynie w celach rolniczych.
W badaniach przyjęto, że najlepsze regiony do szybkiej inwestycji ziemskiej to te położone najbliżej dużej aglomeracji, z najlepszym dojazdem, dobrą okolicą, rozwiniętymi sieciami rozdzielczymi, inwestujące w infrastrukturę i środowisko, gdzie dochody ludności są na dobrym poziomie, a ceny gruntów budowlanych wysokie.
Z powiatów, które poddaliśmy analizie, najpełniej te warunki spełniają powiaty pruszkowski oraz piaseczyński. Są to rejony najlepsze do przeprowadzenia inwestycji ziemskich o stosunkowo krótkim horyzoncie czasowym. Do lokalizacji atrakcyjnych należą także powiaty otwocki, grodziski, warszawski zachodni oraz legionowski. Jest to jednak grupa, która wymaga dłuższego horyzontu czasowego, niezbędnego na przeprowadzenie odpowiednich inwestycji infrastrukturalnych, przez co zyski z całej inwestycji staną się globalnie niższe. Pozostałe regiony mają małe szanse stania się w najbliższym czasie podmiejskimi sypialniami Warszawy, ze względu na długi dojazd do centrum i/lub brak niezbędnej infrastruktury sieci. Najtańsze grunty rolne znajdują się w powiecie mińskim, gdzie średnia cena ofertowa wyniosła 34,35 zł/m2. Grunty budowlane natomiast najniższą cenę osiągają w powiecie wyszkowskim, średnio 86,7 zł/m2.
Najwyższą cenę ofertową grunty rolne osiągają w powiecie piaseczyńskim, średnio 365,76 zł/m2. Najdroższa ziemia budowlana występuje w powiecie pruszkowskim, średnio 485 zł/m2.
Poszukując terenów odpowiednich do swojej oferty, Briland zwraca szczególną uwagę na połączenie dwóch aspektów, które na podstawie danych z raportu mogą wydawać się nietypowe. Chodzi przede wszystkim o potencjał inwestycyjny regionu (jego obecne lub przyszłe uzbrojenie w infrastrukturę, dobrą lokalizację i możliwość przekształcenia) i konkurencyjną cenę ziemi rolnej. Z raportu wynika, że nie jest to standardowa sytuacja na rynku. Dobrze, jeśli ceny ziemi budowlanej w regionie osiągają wysokie stawki. Gorzej, jeśli ziemia rolna również jest droga i musimy długo czekać na okazję do zakupu. Każdy rejon ma swoją specyfikę.
Monika Raczkowska
Autorka jest managing director w Briland
