Wiceprezes KZN: Chcemy doradzać samorządom w pozyskiwaniu finansowania

• Już analizujemy wykazy gruntów Skarbu Państwa, których jest 10 milionów hektarów. Mamy dostęp tylko do mniej niż miliona z nich, ponieważ to właśnie te działki są udostępniane nam ustawowo
• Pracujemy nad rozwiązaniem, w którym będziemy instytucją parasolową, wspierającą samorządy w pozyskiwaniu finansowania, dzięki czemu będą mogły uzyskać lepsze warunki kredytowe
• Jestem zwolennikiem ustawy podażowej, choć jest jeden niepokojący nas element. Projekt ustawy duplikuje nasze kompetencje, bo przewiduje możliwość wnioskowania przez starostów do ministra właściwego do spraw mieszkalnictwa o pozyskanie gruntu dla danego samorządu terytorialnego. W jaki sposób minister ma oceniać zasadność składanych wniosków? 

Monika Krześniak-Sajewicz, Interia: Co się udało przez te kilka miesięcy zrobić w KZN? 

Adam Czerniak, zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości: - Pierwsze działania polegały na sprawdzeniu, co już zostało zrealizowane, co można jeszcze wykonać w ramach obowiązujących przepisów, a czego do tej pory KZN nie robił, oraz określeniu tego, co jeszcze powinniśmy robić, ale wymaga to zmiany przepisów ustawowych i statutu KZN. Sam cel działalności KZN zmienił się w niewielkim stopniu, bo nadal uważam, że ma być nim wsparcie inwestycji mieszkaniowych, szczególnie w segmencie społecznym, by zapewnić większy dostęp do mieszkań tam, gdzie są one potrzebne, w takich metrażach, jakie są potrzebne i w cenach dostępnych, czyli takich, na które ludzi stać. Musimy teraz znaleźć sposób realizacji tego celu, a moje działania w ostatnich miesiącach skupiają się na analizie, co funkcjonuje dobrze, a co jest do poprawy.  

- Pierwszy filar to zarządzanie gruntami Skarbu Państwa. Warto podkreślić, że w zarządzaniu gruntami nie chodzi o gromadzenie ich w jednym miejscu, by na nich zarabiać. To byłoby błędne podejście. W rzeczywistości zarządzanie gruntami polega na ich efektywnym wykorzystaniu do celów mieszkaniowych.

To o co chodzi? O wyszukiwanie dobrych gruntów i...? 

- Już analizujemy wykazy gruntów Skarbu Państwa, których jest 10 milionów hektarów. Mamy dostęp tylko do mniej niż miliona z nich, ponieważ to właśnie te działki są udostępniane nam ustawowo. Choć - dla jasności - nie ma sensu analizować wszystkich 10 milionów hektarów, ponieważ część to jeziora, lasy czy inne tereny, które nie nadają się do zabudowy. Skupiamy się na gruncie, który ma potencjał do wykorzystania, ale aby to zrobić skutecznie, musimy zmienić przepisy, by uzyskać dostęp ustawowy do większej liczby działek, w tym tych, które są w części własnością Skarbu Państwa. Szacujemy, że takich gruntów, które warto analizować, jest 2-3 mln ha. Przy czym nie chodzi o samą analizę użyteczności gruntu, ale także sprawdzenie potrzeb mieszkaniowych w danej lokalizacji, czyli szczegółowe określenie, ile mieszkań powinno tam powstać, o jakich metrażach. Stworzyliśmy zespół do mapowania potrzeb mieszkaniowych na poziomie lokalnym, bo cały czas jest pytanie, ilu mieszkań i gdzie w Polsce brakuje, a tego nie wiadomo i nie da się tego zbadać centralnie, a jedynie wychodząc od perspektywy lokalnej.  

Czy samorządy wiedzą, jakie mają potrzeby mieszkaniowe? Czy wiedzą tylko ile osób czeka w kolejce po mieszkanie komunalne? 

- Z tym jest różnie, ale generalnie samorządy najlepiej wiedzą, gdzie brakuje mieszkań. Mają znacznie lepsze rozeznanie w sytuacji lokalnej.  

W jaki sposób ma im w tym pomóc KZN? 

- Współpracujemy z nimi w celu określenia, które grunty mogą być wykorzystane do budownictwa mieszkaniowego. Niektóre samorządy są zaawansowane w kwestiach analitycznych i planistycznych, inne nie mają wystarczających zasobów i kompetencji. Naszym celem jest współpraca ze wszystkimi samorządami. Od tych bardziej rozwiniętych otrzymamy szczegółową wiedzę, a te, które nie prowadzą zaawansowanej analityki, zaprosimy do skorzystania z naszych narzędzi i kompetencji. Wspólnie będziemy szukać najlepszych rozwiązań na poziomie lokalnym.  

- Nasze analizy obejmują nie tylko identyfikację terenów nadających się do zabudowy, ale także określają, ile mieszkań można tam wybudować, a także jaka powinna być struktura tego zasobu. Na przykład, jeśli mamy konkretny teren, to nie tylko mówimy, że tu jest grunt pod budownictwo mieszkaniowe, ale także wskazujemy, ile mieszkań różnych typów można tam postawić, przykładowo 150 mieszkań, w tym 40 czteropokojowych, 50 trzypokojowych i 35 dwupokojowych, a pozostałe jednopokojowe.  

- Istnieją różne modele współpracy - od przekazywania gruntów na cele statutowe, po tworzenie wspólnych projektów z samorządami czy innymi partnerami. Możemy także wspólnie tworzyć spółki celowe, takie jak np. społeczne inicjatywy mieszkaniowe - w skrócie SIM.

A jak ustawa podażowa wpłynie na działalność KZN? 

- Jestem zwolennikiem ustawy podażowej, ponieważ zniesie niektóre bariery, zwłaszcza w zakresie gospodarowania gruntami rolnymi jest to potrzebne. Choć jest jeden niepokojący nas element, bo projekt ustawy duplikuje kompetencje państwa w obszarze, którym zajmuje się KZN.  

- KZN jest instytucją powołaną do analizowania gruntów, sprawdzania, które z nich nadają się na cele mieszkaniowe, oraz współpracy z samorządami. Ponadto, mamy możliwość odrolnienia, scalania, łączenia, przekształcania, zmiany planu i dozbrajania gruntów, czyli przygotowania ich do realizacji inwestycji mieszkaniowych. Posiadamy zarówno ustawowe kompetencje, jak i pracowników, którzy mogą to robić. Do niedawna było to wykorzystywane w niepełnej skali, a ja chcę, aby było wykorzystywane w większym stopniu tak, abyśmy mieli kontrolę nad tym, w jakim celu i do czego są te grunty wykorzystywane, a przez to maksymalizowali stopień zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Polek i Polaków.  

- Projekt ustawy duplikuje nasze kompetencje, bo przewiduje możliwość wnioskowania przez starostów do ministra właściwego do spraw mieszkalnictwa o pozyskanie gruntu dla danego samorządu terytorialnego. Nie ma tam zapewnionych kompetencji analitycznych dotyczących tego, jakie grunty i gdzie pozyskiwać. Pojawia się pytanie, w jaki sposób minister ma oceniać zasadność wniosków składanych przez starostów oraz jak ma pomagać w pozyskaniu tych gruntów. Projekt ustawy nie precyzuje, kto będzie finansował zagospodarowanie czy przekształcenie tych gruntów. Nie ma tam uwzględnionych technicznych kwestii, takich jak np. podatek VAT od aportów czy opłaty planistyczne. Kto ma je opłacać? Ministerstwo? Starostwo? Inwestor typu TBS/SIM? Projekt ustawy tego nie rozstrzyga, zakłada jedynie, że starosta składa wniosek do ministra, a minister go akceptuje lub nie, ale bez żadnej procedury.

Czy ta ustawa może doprowadzić do konfliktu interesów? 

- Tak. Może prowadzić do konfliktów decyzyjnych o grunty, co w efekcie spowoduje, że nie będą one wykorzystane w żaden sposób. Może wystąpić sytuacja, w której np. KZN uzna, że jakaś działka jest dobra, żeby na niej wybudować mieszkania i chcemy ją wnieść aportem do SIM, a jednocześnie samorząd zawnioskuje o tę samą działkę do ministra, bo ma na nią inny plan. Tu pojawia się konflikt, komu ta działka ma być przyznana. To w praktyce spowoduje zamrożenie tych gruntów.  

Chodzi o to, żeby KZN miał monopol na zarządzanie tymi gruntami?  

- Nie używałbym słowa "monopol", bo to nie jest rynek, a określenie monopol jest pojęciem rynkowym. Tutaj mamy państwo, które teoretycznie powinno ze sobą współpracować. Nie zawsze to się udaje, ale w tym przypadku sami prosimy się o kłopoty. Jeżeli będziemy dublować kompetencje, to wtedy pojawia się konflikt interesów, a do tego rosną koszty działania państwa i maleje jego efektywność, bo trzeba rozstrzygać spory między poszczególnymi podmiotami. W zakresie polityki mieszkaniowej potrzeba nam więcej współpracy, a nie tworzenia kolejnych obszarów do kłótni.

Co jest kluczowe dla rozwoju mieszkalnictwa społecznego i samorządowego w Polsce? 

- Po pierwsze, finansowanie. Po drugie, zarządzanie gruntami. Po trzecie, wiedza na temat potrzeb mieszkaniowych w Polsce. Chcemy mieć dostęp do danych z różnych źródeł, aby móc skutecznie planować inwestycje i wspierać samorządy. Pozwoli to na lepsze planowanie polityki mieszkaniowej, zwłaszcza na szczeblu lokalnym, a co za tym idzie zwiększy efektywność wykorzystania ograniczonego finansowania publicznego. Po czwarte, koordynacja działań i wsparcie operacyjne. 

A konkretnie, w jaki sposób możecie pomóc samorządowi, który chce wybudować mieszkania, ale ma niewielkie doświadczenia i potrzebuje wsparcia? 

- Chcemy doradzać w pozyskiwaniu finansowania, także bankowego czy zagranicznego, jako uzupełnienie dopłat od państwa. Nie każdy samorząd będzie musiał iść do banku i negocjować indywidualnie. Pracujemy obecnie nad rozwiązaniem, w którym będziemy instytucją parasolową, wspierającą samorządy w pozyskiwaniu finansowania, dzięki czemu będą mogły uzyskać lepsze warunki kredytowe, standardowe i bezpieczne, a przy tym korzystniejsze finansowo.  

- Kolejna rzecz to umożliwienie wykorzystania efektu skali, bo taniej będzie, jeśli szereg gmin będzie startować w jednym zamówieniu. Wówczas otwiera się pole do zastosowania budownictwa prefabrykowanego czy modułowego. Będzie nie tylko szybciej, ale i taniej. Według wstępnych szacunków można w ten sposób osiągnąć oszczędności rzędu nawet 20-25 proc. I wcale nie oznacza to, że wszędzie powstaną takie same budynki czy takie same bloki. To są mity.

- Możemy pomóc samorządom się skoordynować i wspólnie wystartować w przetargu. Jesteśmy do tego predystynowani, bo jesteśmy udziałowcami w ponad 500 inwestycjach SIM w całym kraju. 

Ile mieszkań społecznych może powstać w najbliższych latach?  

- Nie będę prognozował, bo prognozy mają to do siebie, że rzadko się sprawdzają. Jest za dużo zmiennych. Natomiast mogę powiedzieć o faktach. Obecnie jesteśmy udziałowcem w 47 nowo powstałych Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych, w 2 TBS-ach, do których przystąpiliśmy, i w jednej spółce celowej, stworzonej pod realizację konkretnej inwestycji.

- Mamy ponad 500 gmin, w których realizujemy inwestycje mieszkaniowe. Do tej pory oddano do użytku ponad 200 mieszkań. SIM-y mają zaplanowane wybudowanie w tym roku ponad 1 tys. mieszkań, a jeśli szybko zwiększone zostanie finansowanie z Funduszu Dopłat, to może nawet uda się dobić do 2 tys. Na wszelki wypadek mamy też plan B. Szukamy alternatywnych źródeł finansowania, także komercyjnych, aby przyspieszyć realizację projektów, które są w toku. A jest o co zabiegać, bo w sumie pozwoleń na budowę w ramach SIM mamy na ponad 12 tys. mieszkań, a całkowita liczba planowanych inwestycji przez samorządy w ramach SIM to 30 tys. lokali.

Dla kogo są te mieszkania społeczne? Czy to mieszkania tylko dla osób o bardzo niskich dochodach, czy dla tych lepiej zarabiających też? 

- Mieszkania społeczne to forma częściowo dotowana przez państwo, ale to nie to samo, co mieszkania komunalne. Społeczne budownictwo czynszowe, czyli SIM i TBS, jest skierowane do osób dochodami w tzw. luce czynszowej, czyli tych, którzy mają dochody zbyt wysokie, aby starać się o mieszkanie komunalne, ale zbyt niskie, aby kupić lub wynająć mieszkanie o odpowiedniej wielkości. W zależności od regionu czy wielkości gospodarstwa domowego mogą to być osoby o różnych dochodach.

- W innych krajach, jak Dania czy Austria, mieszkania społeczne są dostępne także dla osób o średnich dochodach, np. rodzin wielodzietnych. W Polsce na przykład rodziny z trójką dzieci mogą mieć trudności w znalezieniu mieszkania na rynku komercyjnym, mimo że ich dochody są stosunkowo wysokie. Ponad 60 proc. takich rodzin jest w luce czynszowej i to także dla nich są tworzone mieszkania w ramach SIM.

Kto decyduje o kryteriach przydzielania mieszkań? 

- Kryteria i wysokość czynszu są ustalane przez Społeczną Inicjatywę Mieszkaniową. Zgodnie z ustawą, czynsz nie może przekroczyć 5 proc. wartości odtworzeniowej nieruchomości, ale to granica górna. Istnieje także górna granica partycypacji, wynosząca 30 proc. Jako udziałowcy, staramy się zapewnić, aby decyzje były podejmowane racjonalnie, ale dajemy samorządom swobodę dostosowania rozwiązań do lokalnych potrzeb. Są przykłady SIM wymagających 1 proc. partycypacji, a inne wymagają 30 proc. Tu staramy się zostawić swobodę, w zależności od sytuacji na lokalnym rynku i możliwości finansowych potencjalnych najemców.

- Jednak jako udziałowcy opiniujemy wysokość czynszów i partycypacji pod kątem racjonalności. Dobrze byłoby wzmocnić ustawowo nadzór pod tym kątem, bo tam gdzie samorządy mają większość udziałów mogą ignorować nasze rekomendacje. Takie sytuacje są rzadkie, ale ustawowo nie mamy tu kompetencji. Taki bezpiecznik na przykład na wypadek chęci stosowania nieodpowiedzialnych gestów wyborczych przez lokalne władze byłby potrzebny.

Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz