Załamanie rynku mieszkaniowego dopiero nadchodzi

Według wstępnych danych w okresie styczeń-październik 2022 roku oddano do użytkowania blisko 189 tys. mieszkań, czyli 1,4 proc. więcej niż przed rokiem. Powierzchnia użytkowa mieszkań wyniosła 17,6 mln m2  i to także minimalnie więcej niż przed rokiem - wynika z danych GUS. Trzeba jednak pamiętać, że to najczęściej mieszkania sprzedane wcześniej, a teraz następuje ich "odbiór" .

Po dwóch rekordowych latach pod względem liczby oddawanych do użytku lokali, ten silą rozpędu może nie być gorszy.  To powinno zahamować szaleństwo cenowe na rynku najmu, bo mieszkań przybędzie.  

Zdaniem Adama Czerniaka w tym roku liczba oddanych do użytkowania mieszkań będzie najpewniej większa niż przed rokiem i osiągnie ok. 240 tys. lokali, a to oznacza, że spora liczba mieszkań zwolni się na rynku wtórnym. Dlaczego?

Większość osób, które się wprowadzą do nowo oddawanych do użytku, opuści inne lokale. - Mnie najbardziej ciekawi, co się stanie z tymi około 200 tys. mieszkań na rynku wtórnym. Czy trafią na sprzedaż? Na rynek najmu? Staną się pustostanami? - komentuje ekspert SGH.

Choć zastrzega, że nie ma danych ani badań jaka część nabywców nowych mieszkań wyprowadza się z innych swoich lokali -  na przykład mniejszych, a jaka mieszkała dotychczas "kątem u kogoś", to jego zdaniem zdecydowana większość jest w pierwszej grupie.

- Z około 240 tys. "mieszkających u rodziców" szacuję na 1/6 czy 1/5. Ale oczywiście mogę się mylić, bo nie widziałem dobrych badań dotyczących wieku nabywców w latach  2020-2021. Nawet jeżeli są to najemcy, to wniosków nie zmienia. Mieszkanie trafi z powrotem na rynek, obniżając presję na wzrost czynszów za najem. To naczynia powiązane, więc im wolniej będą rosły czynsze, tym mniejszy będzie popyt inwestycyjny, tym większa będzie dysproporcja między popytem a podażą na rynku mieszkań. W efekcie wzrośnie też presja na korektę cen. Ale oczywiście ten kanał wpływu jest dużo słabszy - zastrzega Adam Czerniak.

Dodaje też, że można założyć, że spora grupa kupiła nowe mieszkania na kredyt, więc odczuwa wzrost rat i prawdopodobnie będzie chciała sprzedać stare mieszkania, by zmniejszyć obciążenie kredytem za nowe.

Jednocześnie nowe dane GUS potwierdzają znaczne pogorszenie jeśli chodzi o rozpoczynanie nowych inwestycji. Od stycznia do października 2022 r. rozpoczęto budowę 178,3 tys. mieszkań, czyli o 25 proc. mniej niż przed rokiem.

Jednak kierunek zmian widać w krótszym okresie. - W ostatnich 3 miesiącach deweloperzy rozpoczęli budowę 21 tys. lokali mieszkalnych czyli o 45 proc. mniej niż w tych samych miesiącach w 2021 roku.

- Tak niskiej liczby nowych budów nie notowaliśmy od wiosny 2016 roku. Nawet w trakcie lockdownu w 2020 roku rozpoczęto budowę większej liczby nowych mieszkań. Wstrzymywanie nowych inwestycji to naturalny ruch, gdy spada popyt, ale jednocześnie oznacza to, że za 2-3 lata zanotujemy drastyczny spadek mieszkań oddawanych do użytkowania - ostrzegają analitycy Otodom.

To reakcja na spadek popytu, a w zasadzie brak możliwości finansowania zakupów kredytem.

- Rynek mieszkaniowy i ściśle powiązany z nim rynek kredytów hipotecznych przeżywają trudny czas. Wysokie stopy procentowe i niska zdolność kredytowa spowodowały ogromny spadek sprzedaży i kredytów i mieszkań. Dziś na nieruchomość mogą sobie pozwolić tylko ci z solidnym zapasem gotówki na koncie, ewentualnie bardzo dobrze zarabiający. Ci ostatni zresztą tylko w sytuacji, gdy mają umowę o pracę. Rynek mieszkaniowy holują dziś inwestorzy indywidualni, w niektórych miejscach sprzedaż na własne potrzeby spadła o ponad 90 proc. - ocenia Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego, Otodom Analytics.

Październik to kolejny miesiąc, w którym deweloperzy powiększyli zapas mieszkań z pozwoleniami na budowę.

- Do końca października  ta nadwyżka pozwoleń względem liczby rozpoczynanych inwestycji w całej Polsce, wyniosła ponad 74 tys. Jeśli ta sytuacja utrzyma się to w szufladach deweloperów na koniec roku pojawi się zapas na ponad 85 tys. mieszkań, z ważnym pozwoleniem na budowę tylko z tego roku. Ta nadwyżka uwzględnia po części projekty, które deweloperzy byliby gotowi uruchomić, gdyby nie obecne otoczenie rynkowe. Zjawisko przewagi liczby pozwoleń nad liczbą rozpoczynanych budów zawsze było widoczne, jednak tak dużego zapasu pozwoleń nie obserwowaliśmy do tej pory na rynku mieszkaniowym - komentuje Aleksandra Gawrońska, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL. Jak dodaje, w żadnym stopniu spowolnienie budownictwa deweloperskiego nie jest kompensowane przez pozostałe grupy inwestorów. Zarówno w skali budownictwa sektora komunalnego, jak i społecznego sektora czynszowego nie widać żadnego wzrostu w porównaniu z rokiem poprzednim.

Monika Krześniak-Sajewicz