W myśl ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (albo w przypadku jego braku w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) - przypomina Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.
Oznacza to po prostu, że ustalenia zawarte w planie miejscowym określają ogólny sposób, w jaki właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości.
Co jednak w sytuacji, gdy gmina podejmuje uchwałę o zmianie miejscowego planu, a ten nowy mocno ogranicza nasze prawa jako właściciela nieruchomości? Jak wiadomo status prawny gruntu, ograniczenia w zabudowie, mają namacalne przełożenie na wartość naszej nieruchomości. Mogą wpłynąć negatywnie na zainteresowanie naszą działką potencjalnych kupujących jak i na obniżenie jej wartości rynkowej. Dlatego ustawodawca pewnymi przesłankami prawnymi zabezpieczył interes właścicieli takich nieruchomości.
Jakie roszczenia wobec gminy?
Kluczowy dla całej sprawy jest art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Czytamy w nim, że jeśli konsekwencją uchwalenia lub wprowadzenia zmian do już istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości (lub nawet z jakiejś jej części) w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub istotnie ograniczone, to jej właściciel lub użytkownik wieczysty może oczekiwać, że:
- gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę;
- gmina dokona wykupu całej nieruchomość lub jej części.
Gmina może zaakceptować te roszczenia lub też zaoferować właścicielowi nieruchomość zamienną, która zrekompensuje poniesioną szkodę - informuje Bartosz Antos.
Odsetki za opóźnienie
Roszczenia te można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wykonanie przez gminę obowiązku wynikającego z roszczeń, powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie. Jeśli gmina w przewidzianym na to ustawowo terminie nie doprowadzi do zawarcia umowy z właścicielem nieruchomości przysługiwać mu będzie roszczenie o wykup na podstawie art. 64 oraz 1047 kodeksu cywilnego - już wtedy na drodze postępowania sądowego.
Nadchodzące zmiany w prawie
Warto mieć jednak na uwadze, że 1 stycznia 2018 roku wejdą w życie znowelizowane przepisy, w myśl których właściciel nie może wysunąć roszczeń jeśli treść planu nie stanowi samodzielnego ustalenia przez gminę przeznaczenia terenu, ale warunkowana była innymi czynnikami - informuje Bartosz Antos.
Właściciel nie może wnosić o zrekompensowanie szkodliwych skutków nowego planu miejscowego, jeśli dokument ten wynika z:
- uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń;
- decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne niż organy gminy, organy administracji publicznej lub Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie;
- zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów - w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie.
Odszkodowanie w przypadku zbycia nieruchomości
W sytuacji, gdy na skutek uchwalenia bądź zmiany planu wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel decyduje się na zbycie takiej nieruchomości i nie skorzystał z praw wymienionych w poprzedniej części artykułu, może wystąpić do gminy z żądaniem wypłacenia odszkodowania równego obniżeniu wartości tej nieruchomości - wyjaśnia Bartosz Antos. Przypomnijmy, że w styczniu 2018 roku wejdą w życie nowe przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nowymi przesłankami, jeśli zmiana planu miejscowego nie jest warunkowana jedynie samodzielnymi działaniami gminy, a wpływ mają także inne czynniki lub inne dokumenty, właściciel nie ma uprawnień, by składać roszczenia - także o odszkodowanie w przypadku zbycia.
Wysokość takiego odszkodowania, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalana jest na dzień sprzedaży nieruchomości. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości to różnica pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmiana? tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem - informuje Bartosz Antos. Co to oznacza w praktyce?
Nowe przepisy - doprecyzowanie zasad ustalania wartości nieruchomości
Do chwili obecnej problem z brakiem zasad jednoznacznie pozwalających określić sposób, w jaki w jaki należy szacować wartość zbywanej nieruchomości, prowadził do wielu konfliktów między inwestorami a gminą. Jedyną wytyczną była przesłanką informująca o konieczności posługiwania się przepisami o gospodarce nieruchomościami. Dlatego ustawodawca wprowadził nowe zasady określania wartości nieruchomości.
Od 2018 roku:
- w sytuacji, gdy na skutek uchwalenia planu miejscowego dla terenów dotychczas nieobjętych takim planem niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie terenu i gruntu wartość nieruchomości określa się na podstawie wyłącznie faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych;
- w sytuacji, gdy na skutek zmiany planu miejscowego lub uchwalenia planu miejscowego dla terenu objętego obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym, wartość nieruchomości określa się na podstawie dotychczasowego przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego, który jest zmieniany lub uchylany.
Przepis, zgodnie z którym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nadal zachowuje ważność - podkreśla Bartosz Antos.
