Fiskus zarobi miliony na wynajmujących?
Coroczne zmiany w zasadach PIT niestety stały się już regułą. Na początku 2018 r. również wprowadzono kilka takich zmian. Jedna z nich dotyczy ryczałtowego opodatkowania wysokich przychodów z prywatnego najmu i prywatnej dzierżawy.
Dzięki podwyższeniu podatku dla około 11 000 wynajmujących, w 2018 r. fiskus chce dodatkowo otrzymać 50 mln zł. Koszt tej podatkowej zmiany po części zostanie "przerzucony" na najemców. Rząd musi uważać z podwyższaniem poziomu opodatkowania najmu, bo takie zmiany negatywnie wpływają na lokatorów, którymi często są osoby o niskich dochodach.
Na wstępie warto przypomnieć, że zmiany w zakresie ryczałtowego opodatkowania prywatnego najmu, prywatnej dzierżawy i umów o podobnym charakterze, dotyczą osób uzyskujących z tego tytułu przychody wynoszące ponad 100 000 zł rocznie. Od 1 stycznia 2018 r. nadwyżka rocznych przychodów wynosząca ponad 100 000 zł została objęta ryczałtową stawką 12,5 proc. W odniesieniu do niższych przychodów nadal jest stosowana dotychczasowa stawka na poziomie 8,5 proc.
W projekcie ustawy, która skutkowała m.in. wzrostem opodatkowania prywatnego najmu (Dz.U. 2017 poz. 2175), można znaleźć szacunki dodatkowych kwot, które fiskus zamierza otrzymać od wynajmujących. Informacje z poniższej tabeli wskazują, że w pierwszym roku obowiązywania wyższej stawki podatkowej (2018 r.), dodatkowe wpływy do budżetu państwa z tego tytułu wyniosą 50 mln zł. Przez dziesięć kolejnych lat podatek od najmu związany ze stawką 12,5 proc., ma wzrosnąć do prawie 70 mln zł rocznie.
Przez najbliższe lata wpływy fiskusa z tytułu ryczałtowego opodatkowania najmu i dzierżawy wzrosną również dzięki podwyżkom czynszów oraz większej liczbie podatników. Dane Ministerstwa Finansów wskazują, że pomiędzy 2009 i 2016 r. dochody budżetu państwa związane z ryczałtowym opodatkowaniem prywatnego najmu oraz prywatnej dzierżawy zwiększyły się o mniej więcej 270 proc. Taka zmiana była między innymi efektem wprowadzenia w 2010 r. jednolitej i niskiej stawki ryczałtu ewidencjonowanego.
Statystyki Ministerstwa Finansów sugerują, że dzięki opodatkowaniu prywatnego najmu i prywatnej dzierżawy fiskus w 2016 r. zarobił około 820 mln zł. Wprowadzenie wyższej stawki dotyczącej przychodów ponad 100 000 zł rocznie spowoduje wzrost wpływów z ryczałtowego opodatkowania najmu o 5-6 proc. Trzeba jednak pamiętać, że ciężar podatkowej podwyżki będzie rozłożony nierównomiernie. Odczują go osoby osiągające duże przychody z najmu prywatnego i prywatnej dzierżawy.
Zaprezentowane powyżej szacunki wzrostu wpływów podatkowych z tytułu prywatnego najmu i prywatnej dzierżawy opierają się na założeniu, że ryczałt wynoszący 12,5 proc. będzie musiało zapłacić około 11 000 podatników. Wedle ostatnich danych fiskusa, właśnie tyle osób opodatkowanych dotychczas jednolitą stawką 8,5 proc. może uzyskać przychody wynoszące ponad 100 000 zł rocznie. Będą to raczej zamożni podatnicy. W przypadku wynajmu mieszkań, osiągnięcie przychodu przekraczającego 100 000 zł/rok wymaga czerpania korzyści z kilku lokali. Jest to oczywiste, nawet jeśli uwzględnimy sytuację wynajmującego z Warszawy, który w ramach czynszu otrzymuje 2500 zł miesięcznie (30 000 zł rocznie).
Właściciele nieruchomości zagrożeni wyższą stawką podatkową powinni wiedzieć, że roczny limit niżej opodatkowanych czynszów (100 000 zł) dotyczy obojga małżonków uzyskujących wpływy z prywatnego najmu lub prywatnej dzierżawy (objęte ryczałtem ewidencjonowanym). W ten sposób fiskus zabezpieczył się przed możliwością obchodzenia nowych przepisów.
Pobierz za darmo program PIT 2017
Wyższe ryczałtowe opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego raczej nie wzbudza dużych kontrowersji, gdyż ta zmiana dotknie relatywnie małą grupę raczej zamożnych podatników. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że właściciele lokali będą próbowali "przerzucić" wyższe koszty podatkowe na najemców. W przypadku zmian podatkowych obowiązujących od 1 stycznia 2018 roku skala opisywanego zjawiska nie powinna być bardzo duża.
Tym niemniej, rząd przy wprowadzaniu kolejnych zmian dotyczących opodatkowania najmu powinien brać pod uwagę również ich wpływ na najemców. Wspomniana kwestia jest istotna, gdyż w polskich warunkach na najem decydują się głównie osoby posiadające niewysokie dochody. Jeśli w przyszłości dojdzie do znaczącego podwyższenia poziomu opodatkowania prywatnego wynajmu, to niezamożni lokatorzy mogą być najbardziej poszkodowaną grupą.
Andrzej Prajsnar
