Sprzedaż nieruchomości bez podatku dochodowego

Jak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.), źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
   
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli ich odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (przykład 1).

Spełnienie łącznie obydwu wymienionych przesłanek sprawia, że profity uzyskane ze sprzedaży podlegają opodatkowaniu.

Niekiedy nieruchomości o charakterze mieszkalnym stanowią firmowy środek trwały. Dzieje się tak zwłaszcza wtedy, gdy działalność gospodarcza polega na wynajmie. Jeżeli przedsiębiorca (będący osobą fizyczną) podejmie decyzję o sprzedaży takiej nieruchomości, to kwota uzyskana z transakcji nie będzie zaliczana do przychodów z działalności gospodarczej. Zgodnie bowiem z art. 14 ust. 2c ustawy o pdof, do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się m.in. przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. Przychody ze sprzedaży wymienionych środków trwałych podlegają opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof.

Dlatego sprzedaż budynku lub lokalu mieszkalnego mogłaby wygenerować przychód z działalności gospodarczej tylko wówczas, gdyby obiekty te stanowiły środki obrotowe, czyli towary handlowe lub wyroby gotowe. Należy jednak podkreślić, iż przekwalifikowanie środka trwałego na towar handlowy nie jest możliwe.

Jednocześnie trzeba zaznaczyć, że u przedsiębiorców sprzedających budynek lub lokal mieszkalny zaliczony do środków trwałych również nie powstanie przychód, jeżeli zbycie nastąpi po upływie okresu przewidzianego w omówionym już art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof.

Dla wielu podatników 5-letni okres oczekiwania, by móc sprzedać własne lokum bez dzielenia się zyskiem z fiskusem, to zbyt długo. W takim wypadku sposobem na minimalizację podatku, a nawet jego uniknięcie, może być ulga mieszkaniowa uregulowana w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o pdof. Przepis ten wskazuje, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Powyższy okres wydatkowania pieniędzy obowiązuje od roku 2019 (przykład 2).

Wydatkami na cele mieszkaniowe są, zgodnie z treścią art. 21 ust. 25 ustawy o pdof, nakłady na:

• nabycie budynku albo lokalu mieszkalnego (w całości, części lub udziału), a także gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takich prawach,
   
• nabycie gruntu pod budowę (udziału), prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu (udziału), w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz innego gruntu (udziału) lub prawa użytkowania wieczystego gruntu (udziału), pod warunkiem, że w okresie 3 lat grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
   
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont własnego budynku lub lokalu mieszkalnego,
   
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku, lokalu lub pomieszczenia o charakterze niemieszkalnym.

Cele mieszkaniowe realizują również wydatki poniesione na:

• spłatę kredytu (pożyczki) wraz z odsetkami, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na zakup mieszkania, domu, gruntu pod budowę, budowę nowego domu lub mieszkania, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont własnego domu lub mieszkania,
   
• spłatę następnego i każdego kolejnego kredytu (pożyczki) wraz z odsetkami zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę powyższego kredytu.

Ulga obejmuje także wartość otrzymanego w drodze zamiany m.in. budynku lub lokalu mieszkalnego, praw spółdzielczych do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Ponadto zwolnienie ma zastosowanie, gdy podatnik poniósł nakłady na nieruchomość, która nie jest jeszcze jego własnością, ale zostanie przez niego nabyta w ciągu 3 lat.

Jak pokazuje praktyka, ustalenie, czy konkretny wydatek realizuje cel mieszkaniowy, może nastręczać trudności, toteż korzystanie z ulgi mieszkaniowej było przedmiotem wielu wyroków sądów i interpretacji organów podatkowych.

Jednym z ważniejszych problemów, który nie znalazł dotąd rozstrzygnięcia, jest kwestia zastosowania ulgi przy spłacie kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości. Fiskus prezentuje tu stanowisko, że nie należy się ona w takiej sytuacji, gdyż zwolnienie dotyczy wydatków na pozyskanie nowej nieruchomości w miejsce zbywanej.

Opinii tej przychylne są też na ogół sądy administracyjne (np. wyrok NSA z dnia 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 862/17). Zdarzają się jednak zdania odmienne, jak to wyrażone w orzeczeniu WSA w Warszawie (wyrok z dnia 7 lutego 2020 r., sygn. akt III SA/Wa 469/19). Sąd uznał, że przepisy statuujące ulgę nie wskazują, że podatnik ma sfinansować wyłącznie nabycie nowej nieruchomości.

Z kolei wyrokiem z dnia 29 stycznia 2020 r., sygn. akt II FSK 663/18, NSA przeciął inną kontrowersję - uznał mianowicie, że warunek przeznaczenia środków ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe nie jest tożsamy z zaspokojeniem "własnych potrzeb mieszkaniowych". Konstatacja ta otwiera drogę do korzystania z ulgi, gdy środki z odpłatnego zbycia przeznaczane są na dwie (lub więcej) nieruchomości.

Ustawodawca nie określa, kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym domu lub lokalu, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego - taki wniosek płynie z interpretacji wydanej przez Dyrektora KIS z dnia 3 września 2020 r., nr 0113-KDWPT.4011.100.2020.1.MG. Podatnik może więc skorzystać z ulgi, gdy nabyte mieszkanie początkowo oddaje w najem, a dopiero później zamieszkuje w nim sam.

Przykład 1

Pan X nabył mieszkanie w roku 2016. Obecnie nosi się z zamiarem jego sprzedaży. Jeśli uczyni to przed 1 stycznia 2022 r., na gruncie pdof osiągnie z tego tytułu przychód.

Przykład 2

Pan Y w roku 2018 odziedziczył udział w budynku mieszkalnym i niezwłocznie go sprzedał. Uzyskane pieniądze zamierza przeznaczyć na zakup mieszkania. Aby skorzystać z ulgi w podatku dochodowym, zakup nowego lokum powinien sfinalizować jeszcze w roku bieżącym, gdyż w dacie zbycia udziału obowiązywał 2-letni okres wydatkowania środków warunkujący jej zastosowanie.

autor: Małgorzata Rymarz
Gazeta Podatkowa nr 94 (1760) z dnia 2020-11-23

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze