Inwestorzy skorzystają na Mieszkaniu plus

Celem programu Mieszkanie plus jest zwiększenie liczby mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców do 2030 roku z obecnych 363 do 435, a więc tylu, ile wynosi średnia w Unii Europejskiej. Eksperci z BGK Nieruchomości, którzy odpowiadają za realizację programu Mieszkanie plus uważają, że żeby dorównać takim krajom jak Dania czy Austria - gdzie wskaźnik ten jest najwyższy - Polska powinna podwoić liczbę obecnie istniejących mieszkań. Nie da się tego osiągnąć bez zwiększenia nakładów na budownictwo i bez przyspieszenia inwestycji.

Przyspieszenie inwestycji w budowę mieszkań ma umożliwić specustawa mieszkaniowa. Wielu inwestorów w całej Polsce zderza się z biurokratycznymi barierami i bardzo długo czeka na rozpoczęcie budowy, a tereny czekają. Powód? Brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które obecnie pokrywają jedynie 16 proc. powierzchni kraju.

Gdy nie ma planu, inwestor musi się starać o decyzję o warunkach zabudowy. Niby powinna być wydana w ciągu dwóch miesięcy, ale kompletowanie dokumentacji i uzyskiwanie zgody może ciągnąć się nawet latami. A to generuje dodatkowe koszty. Specustawa umożliwia skrócenie okresu przygotowywania inwestycji mieszkaniowej do nawet do kilku-, czy kilkunastu miesięcy, jednak inwestycja musi spełniać kryteria urbanistyczne zapisane w ustawie i ostatecznie - uzyskać zgodę samorządu.

Jak bardzo skrócenie okresu inwestycji jest ważne dla kontroli kosztów, a także stabilności przepływów finansowych firmy - wie to każdy deweloper. Można kontraktować na przewidywalny okres prace i na czas materiały budowlane - po możliwych do oszacowania cenach. Dlatego też przedsiębiorstwa deweloperskie, które działały dotąd wyłącznie na rynku komercyjnym, z coraz większym zainteresowaniem spoglądają na ofertę współpracy z BGK Nieruchomości, zwłaszcza teraz, gdy koniunktura na tym rynku jest rozgrzana. Skrócenie czasu trwania inwestycji to jednak nie jedyny powód, który je do tego skłania.

- Zdecydowaliśmy się na podjęcie współpracy z BGK Nieruchomości ze względu na potencjał, jaki naszym zdaniem tkwi w programie Mieszkanie plus, licząc na długofalową kooperację, która pozwoli nam zdywersyfikować naszą działalność deweloperską - mówi Interii Damian Kinda, wiceprezes ISN, spółki realizującej budowę Mieszkania plus w Gdyni.

- Chcieliśmy opierać się nie tylko o rynek komercyjny, który może podlegać pewnym falowaniom lecz uczestniczyć w programie, który będzie realizowany przez wiele lat i da nam możliwości dalszego rozwoju spółki - dodaje.

Program Mieszkanie plus zakłada nie tylko skracanie cyklu inwestycyjnego, ale i stabilizowanie koniunktury na rynku mieszkaniowym. Przewidywalność cyklu inwestycyjnego i pewność finansowania może złagodzić zjawiska, które charakteryzują polski rynek budowlany.

- Mierzymy się z tymi samymi przeciwnościami, którymi dotknięty jest cały rynek deweloperski i budowlany, czyli ze wzrostem cen. W okresie nieco ponad roku realizacji tej inwestycji (w Gdyni) nastąpił prawie 27-procentowy wzrost zagregowanych cen robót budowlanych. Obserwujemy coraz większą trudność w kontraktowaniu wiarygodnych podwykonawców, a firmy budowlane są często zakontraktowane na pół roku w przód - mówi Damian Kinda.

Firma ISN kończy pilotażowy projekt budowy 172 mieszkań w Gdyni, w sześciu budynkach o dobrej lokalizacji i komunikacji w rozwijającej się dzielnicy miasta. Co ważne, pierwotnie mieszkania były zaprojektowane na rynek komercyjny, więc choć średnia powierzchnia wynosi 55 m kw. i odpowiada założeniom budowy mieszkań na wynajem, jakość wykończenia i standard są wysokie.

- Współpraca z podmiotem państwowym, o bardzo dużej wiarygodności, daje gwarancję stabilności - dodaje Damian Kinda.

Dywersyfikacja portfela zamówień, wiarygodność państwowego inwestora, uniezależnienie biznesu od wahań koniunktury oraz perspektywa długoterminowej współpracy - to najważniejsze argumenty powtarzane przez deweloperów. Przyznają oni, że marże w programie Mieszkanie plus są znacząco niższe niż na rynku komercyjnym. Ale perspektywa współpracy na przykład 10-letniej oraz ustabilizowania działalności firmy w tym okresie i pewność płatności przeważają nad krótkoterminowymi korzyściami finansowymi.

W programie Mieszkanie plus zbudowano dodatkowe mechanizmy, które mają zapewnić stabilne finansowanie. I to może być także powodem, który inwestorom z komercyjnego rynku mieszkaniowego zapewni dodatkowo poczucie stabilności ich biznesu. Pierwszym jest program dopłat do czynszów Mieszkanie na start, który ruszy od początku przyszłego roku.

O takie dopłaty mogą się starać wynajmujący mieszkania, a także najemcy, którzy wybiorą opcję dochodzenia do własności lokalu. Budżet państwa przeznaczy na dopłaty w 2019 roku 400 mln i co roku kwota ta będzie rosła aż do 2 mld zł rocznie od 2023 roku. Dopłaty zapewniają najemców, że w trudnych sytuacjach rodzina nie pozostanie bez dachu nad głową. Dla inwestora oznaczają mniejsze ryzyko utraty wpływów z czynszu.

Drugi mechanizm polega na pozyskiwaniu środków na inwestycje mieszkaniowe. Mają nim być REIT-y, czyli fundusze inwestujące w nieruchomości, które będą zbierać pieniądze na inwestycje, poprzez emisje akcji. Następnie będą wypłacać akcjonariuszom dywidendę z osiągniętych zysków. Wprowadzenie takich instytucji ma spowodować zwiększenie udziału inwestorów instytucjonalnych i indywidualnych na rynku mieszkaniowym i zapewnić środki na budowę kolejnych mieszkań.

- We wtorek rząd przyjął projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości. Miejmy nadzieję, że uda nam się zobaczyć pierwsze polskie REIT-y notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie już w przyszłym roku. Inwestorzy od dwóch dekad czekają na taki instrument dywidendowy, plasujący się między obligacjami skarbowymi a bardziej ryzykownymi klasami aktywów. REIT-y sprawią, że inwestowanie w nieruchomości stanie się powszechniejsze, w końcu nie każdy może kupić mieszkanie na wynajem - ocenia Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości.

Ważne jest, że zarówno inwestujący w REIT-y, jak spółki prowadzące fundusze oraz spółki od nich zależne będą mogły liczyć na preferencje podatkowe. I tak na przykład planowane jest wprowadzenie 8,5-procentowej stawki podatku CIT od dochodów funduszy z tytułu najmu nieruchomości, oraz zwolnienie inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych z podatku od dochodów z inwestycji kapitałowych w spółkę prowadzącą fundusz.

To dodatkowe powody, dla których uczestnicy rynku mieszkaniowego rozważają coraz częściej swój udział w programie. A równocześnie BGK Nieruchomości zaprasza do współpracy inwestorów, którzy dysponują inwestycjami mieszkaniowymi lub posiadają tereny pod zabudowę budownictwem wielorodzinnym.

- Bardzo dobrze oceniamy dotychczasowe doświadczenia z inwestorem BGKN, który potwierdził równocześnie gotowość dalszej współpracy z naszą spółką. Planujemy sfinalizowanie rozmów dotyczących kolejnego etapu inwestycji do końca tego roku. Wierzymy, że ten program może zmienić strukturę budownictwa mieszkaniowego w Polsce - mówi Damian Kinda.

Zmianę struktury budownictwa mieszkaniowego zapowiada kolejny element składającego się z wielu elementów programu. Stawia on na nowoczesne technologie prefabrykowane, które są bardzo popularne w wielu krajach, a poza tym pozwalają na skrócenie czasu budowy i obniżenie nakładów finansowych.

Program Mieszkanie plus zamierza upowszechnić technologie wytwarzania prefabrykatów i budowy z prefabrykowanych materiałów w Polsce, a poprzez wysoką jakość takiej produkcji "odczarować' stereotypy związane z osiedlem z wielkiej płyty. Dlatego BGKN zorganizował konkurs na opracowanie prefabrykowanego systemu zabudowy mieszkaniowej. Dodajmy, że używanie prefabrykatów do budowy oraz stabilność zamówień na ich produkcję będą także skutkować ustabilizowanie kosztów inwestycji mieszkaniowych.