Dobry sposób na coraz wyższe raty kredytów?

Podwyżki rat kredytów mieszkaniowych na pewno jeszcze się nie skończyły. Mimo tego, wiele osób już teraz odczuwa spory wzrost obciążeń finansowych. Najbardziej zaskoczeni mogą być kredytobiorcy mieszkaniowi, którzy zaciągnęli swoje zobowiązanie na przykład 2 lata temu. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w ramach przykładu wzięli pod uwagę sytuację finansową takich dłużników banku i sprawdzili, czy wydłużenie okresu spłaty "hipoteki" może im pomóc. To ważna kwestia, bo coraz więcej osób obecnie rozważa rozłożenie spłaty długu na większą liczbę rat.

W ramach swojego przykładu obliczeniowego, eksperci portalu RynekPierwotny.pl wzięli pod uwagę położenie kredytobiorców mieszkaniowych, którzy równo 2 lata temu pożyczyli 400 000 zł na zakup mieszkania Poznań lub w innym z największych polskich miast. Wspomniani klienci banku posiadali wkład własny na poziomie 100 000 zł. Po pandemicznej obniżce stóp procentowych NBP, raty przykładowych dłużników były niskie. Jeszcze w połowie minionego roku równa rata przykładowego kredytu na 20 lat wynosiła 2102 zł przy oprocentowaniu 2,41 proc. (WIBOR 3M na poziomie 0,21 proc. + marża 2,20 proc.). Natomiast rata ze stycznia 2022 r. oscylowała już na poziomie 2689 zł. Analiza portalu RynekPierwotny.pl zakłada, że przykładowi kredytobiorcy zaczęli rozważać wydłużenie okresu spłaty, bo ich sytuacja finansowa ostatnio się pogorszyła, a dalsze podwyżki ratalne są pewne.

Przykładowa "hipoteka" cechuje się początkowym okresem spłaty wynoszącym 20 lat, co daje duże możliwości zwiększania liczby rat. Warto pamiętać, że zgodnie z obowiązującą Rekomendacją S, krajowe banki nie mogą zgodzić się na wydłużenie spłaty na okres dłuższy niż 35 lat. W przypadku przykładowych dłużników, żaden ekstremalny wariant nie jest brany pod uwagę. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzili, jaki wpływ na poziom i sumę rat miałoby wydłużenie dalszego okresu spłaty z 18 lat do 20 lat, 23 lat lub 28 lat. Poniższa tabela przedstawia wyniki dotyczące spadku następnej raty i wzrostu dalszych łącznych kosztów kredytu przy założeniu średniego oprocentowania na poziomie 3,00 proc., 4,00 proc., 5,00 proc., 6,00 proc. i 7,00 proc.

Zaprezentowane poniżej wyniki obliczeń potwierdzają, że zbytnie wydłużanie okresu spłaty jest kosztowne i mało efektywne. Jeśli weźmiemy pod uwagę średnie dalsze oprocentowanie kredytu wynoszące 5,00 proc., to okaże się, że przedłużenie okresu spłaty o 5 lat zmniejszy następną ratę o 342 zł i będzie skutkowało wzrostem sumy rat o 10,9 proc. (bez wliczenia inflacji). W przypadku wydłużenia okresu spłaty o 10 lat, spadek raty wynoszący 552 zł będzie natomiast okupiony wzrostem dalszego kosztu kredytu aż o 22,5 proc./126 124 zł. Poniższa tabela pokazuje również, że wpływ wydłużenia okresu spłaty na łączne koszty kredytowe rośnie wraz ze wzrostem średniego dalszego oprocentowania kredytu.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl podkreślają dodatkowo, że dłużnik będzie musiał uwzględnić pewne koszty dokonania zmian w umowie kredytowej. Pod tym względem, banki cechują się dużym zróżnicowaniem stosowanych zasad. Kredytodawca może pobierać stałą kwotę za aneksowanie umowy (np. 100 zł - 300 zł) albo obciążyć klienta prowizją za zmianę długości okresu spłaty (przykładowo: 0,50 proc.). To drugie rozwiązanie bywa niekorzystne dla osób posiadających większy kredyt, gdyż kwota wspomnianej prowizji jest naliczana z uwzględnieniem aktualnego salda zadłużenia. 

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

***