W skrócie
- Afera HREIT ujawniła jak ważna jest ochrona Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
- DFG obejmował ochroną umowy w dwóch etapach - w inwestycjach rozpoczętych po 1 lipca 2022 roku, a przypadku takich w których sprzedaż rozpoczęła się wcześniej, po dwuletnim okresie przejściowym czyli po 1 lipca 2024.
- Ochrona DFG daje większe bezpieczeństwo kupującym mieszkania od deweloperów.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
Ważą się losy poszkodowanych przez HREIT nabywców mieszkań, którzy wpłacili pieniądze, a mieszkań nie mają. Prokuratura prowadzi szerokie śledztwo, w którym główną postacią pozostaje Michał Sapota.
Sprawę szczegółowo opisywał Money.pl, który podał, że w grupie poszkodowanych przez HRE jest blisko 1,3 tys. podpisanych umów z deweloperem, których łączna wartość przekracza 517 mln zł. Zaledwie 11 z nich zostało objętych systemową ochroną, gwarantującą odzyskanie pieniędzy w przypadku bankructwa firmy. Pozostali klienci mogą dochodzić roszczeń wyłącznie na własną rękę.
To pokazuje, że Deweloperski Fundusz Gwarancyjny daje zdecydowanie lepszą ochronę niedoszłym nabywcom mieszkań niż tylko możliwość dochodzenia roszczeń na drodze sądowej.
Ustawa deweloperska wchodziła z 2-letnim okresem przejściowym
Jednak masowo obejmuje umowy zawarte po 1 lipca 2024 i tylko część zawartych wcześniej.
- Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz DFG, potocznie zwana Ustawą deweloperską, precyzyjnie określa przesłanki ochrony nabywców mieszkań i domów nabywanych od dewelopera na rynku pierwotnym oraz sposób działania, w tym uruchamiania środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Ochrona DFG przysługuje tym nabywcom, którzy zawarli z deweloperem umowy deweloperskie lub umowy zobowiązujące do przeniesienia prawa własności (w przypadku gdy budynek posiada już pozwolenie na użytkowanie) w inwestycjach, których sprzedaż rozpoczęła się od 1 lipca 2022 roku, a w przypadku inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem w życie Ustawy deweloperskiej tj. przed 1 lipca 2022 r. i przed tą datą deweloper zawarł choć jedną umowę deweloperską na mieszkanie czy dom ochrona przysługuje wyłącznie tym nabywcom, którzy zawarli z deweloperem umowy deweloperskie lub zobowiązujące do przeniesienia prawa własności po 1 lipca 2024 roku - w tym przypadku ochrona dotyczy wszystkich inwestycji, niezależnie od daty jej rozpoczęcia - mówi Jakub Nowakowski, dyrektor departamentu DFG w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.
Jak tłumaczy, takie rozróżnienie w ochronie nabywców wynika z faktu, że w przypadku inwestycji rozpoczętych przed 1 lipca 2022 r., przepisy ustawy pozwalały deweloperom jeszcze przez dwa lata na dokończenie inwestycji na podstawie przepisów starej Ustawy deweloperskiej, które nie przewidywały ochrony, jaką obecnie zapewnia DFG.
- Informacja o tym, czy mieszkanie lub dom, które kupiliśmy, lub które chcemy kupić, podlega ochronie DFG, musi znaleźć się w prospekcie informacyjnym udostępnianym potencjalnemu nabywcy przed zawarciem umowy. Informacji na temat ochrony można również szukać we wzorze umowy dołączanej do wspomnianego prospektu informacyjnego lub w przypadku, gdy umowa została już przez nas zawarta, w treści samej umowy. Co również istotne, ochrona DFG nie obejmuje lokali użytkowych oraz tych zakupionych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą - tłumaczy Nowakowski.
Uruchomienie środków w Funduszu, a więc ich zwrot na wniosek nabywcy możliwy jest w ściśle określonych przypadkach:
• upadłości dewelopera i zaprzestania kontynuowania inwestycji,
• odstąpienia przez syndyka lub zarządcy od umowy zawartej z klientem,
• upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy i niepokrycia całości środków zgromadzonych na tym rachunku przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny, który zapewnia zwrot do 100 tys. euro za wszystkie środki danego klienta w konkretnym banku, łącznie m.in. z jego prywatnymi lokatami,
• odstąpienia od umowy przez nabywcę (np. gdy deweloper nie przeniesie na nabywcę własności lokalu w określonym terminie lub nie usunie wady istotnej), o ile klient nie uzyskał wcześniej zwrotu środków.
- Trzeba jednak podkreślić, że z grona nabywców nieruchomości oferowanych przez HREIT tylko kilkanaście przypadków było objętych ochroną DFG. Stało się tak najprawdopodobniej, ponieważ inwestycje realizowane przez HREIT rozpoczęły się właśnie przed wejściem w życie przepisów tworzących Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zatem w zdecydowanej większości nie podlegają jego ochronie - mówi dyrektor departamentu DFG w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.
Od lipca 2024 roku ochrona DFG jest powszechna
I zaznacza jeszcze raz, że ochronie DFG podlegają nabywcy w tych inwestycjach, których sprzedaż rozpoczęła się od 1 lipca 2022 r. Z kolei 1 lipca 2024 r., zakończył się tzw. okres przejściowy, co oznacza, że jeżeli deweloper nie zdążył dokończyć inwestycji rozpoczętej przed 1 lipca 2022 r. i zamierza po tej dacie (tj. po 1 lipca 2024 r.) zawierać z nabywcami umowy musi on dostosować inwestycję do nowych przepisów, a zatem nabywcy ci (którzy zawarli z deweloperem umowę po 1 lipca 2024 r.) będą mieli zapewnioną ochronę wpłacanych przez siebie środków przez DFG
Niedawno w sejmie przy okazji ustawy o portalu DOM, była dyskusja o tym czy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest potrzebny. Jak pisała Interia, posłowie Konfederacji przekonywali, że nie, a przy okazji podali nieprawdziwą informację, że DFG jeszcze nikomu nie wypłacił odszkodowania.
Monika Krześniak-Sajewicz
