UOKiK przygotowuje zmiany prawne, które oznaczałyby, że bank, zawierając z konsumentem umowę kredytu hipotecznego opartego o okresowo stałą stopę procentową, obowiązkowo musiałby się posługiwać wzorcem z ustawy o kredycie hipotecznym. Bank nie mógłby przy tym go modyfikować, dzięki czemu konsumenci byliby chronieni przed wprowadzaniem niejasnych albo nieuczciwych klauzul.
- Prace nad jednolitym wzorcem umowy kredytu hipotecznego prowadzimy od kilku miesięcy we współpracy z Komisją Nadzoru Finansowego, a także przy zaangażowaniu Związku Banków Polskich oraz przedstawicieli działów prawnych poszczególnych banków. Naszym celem jest przygotowanie jednolitego, spójnego wzorca, który będzie miał charakter normatywny. W ocenie Prezesa Urzędu właśnie taki wzorzec, wynikający z przepisów prawa, zapewni realną ochronę konsumentów oraz ograniczy ryzyko prawne po stronie banków - odpowiada biuro prasowe UOKiK. Będą to wzorce dla kredytów na kupno domu czy mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym, ale tylko w odniesieniu do kredytów na czasowo stałą stopę.
Kiedy będzie finał prac? Na to pytanie Urząd jeszcze nie udziela odpowiedzi.
Jakie są główne założenia?
- Umowy kredytu hipotecznego będą zawierane na okresowo stałą stopę procentową, która będzie wynosiła co najmniej 5 lat. Takie rozwiązanie zwiększy przewidywalność obciążeń finansowych związanych z kredytem. W praktyce oznacza to zmniejszenie obaw przed nieprzewidywalnymi zmianami stóp procentowych, które w ostatnich latach były jedną z przyczyn problemów ze spłatą zobowiązań. Przy zawieraniu umowy kredytu hipotecznego nie będzie możliwe sprzedawanie konsumentom wraz z kredytem usług niefinansowych, co jest obecnie problemem na rynku. Projektowane rozwiązania nie przewidują możliwości łączenia kredytu z dodatkowymi produktami, poza ubezpieczeniem nieruchomości. Dzięki temu konsumenci będą bezpieczniejsi, wiedząc z góry jaka będzie wysokość rat, a kredyty będą tańsze, zarówno poprzez obniżenie marży, jak i wyeliminowanie VAS-ów - informuje Urząd.
Umowy kredytowe jasne i bez haczyków
Zdaniem analityków rynku jednolity wzór jest potrzebny i to nie tylko dla kredytów o stałej stopie.
- Uważam, że wprowadzenie jednolitego wzorca umowy kredytu hipotecznego to krok w dobrym kierunku - pod warunkiem, że będzie on rzeczywiście przejrzysty i zrozumiały dla konsumentów. Taki wzorzec ma zawierać kluczowe zapisy, eliminować klauzule abuzywne i jasno określać zasady wcześniejszej spłaty. Z mojego doświadczenia wynika, że umowy kredytowe różnią się między bankami - jedne są bardziej przejrzyste, inne mniej, a do tego są stosowane różne określenia, np. w niektórych umowach występuje "prowizja", a w innym to samo funkcjonuje "opłata manipulacyjna" - mówi Interii Biznes Krzysztof Bontal, ekspert kredytowy Proferto.
- Ujednolicenie wzorca może być szczególnie ważne w przyszłości, gdy proces kredytowy coraz bardziej przenosi się do internetu. Już dziś niektóre banki umożliwiają zaciągnięcie kredytu całkowicie online - w takiej sytuacji klient powinien mieć dostęp do jednego, zrozumiałego wzorca, bez zapisów wzbudzających wątpliwości, co pozwoli mu podjąć świadomą decyzję. Przy czym potrzebny jest zarówno wzorzec dla kredytu o stałej, jak i o zmiennej stopie. Jeśli na rynku nadal dostępne są kredyty zmiennoprocentowe, to regulacje powinny obejmować również je. Nie można chronić tylko jednej grupy klientów, wszyscy powinni mieć dostęp do jasnych i uczciwych warunków - tłumaczy.
Jedną z kluczowych zmian jest wypracowanie sposobu liczenia tzw. rekompensaty za wcześniejszą spłatę kredytu o stałej stopie. Teoretycznie według ustawy banki mogą ją pobierać, ale w praktyce jest to właściwie niemożliwe i większość banków tej opłaty nie pobiera. W dużym uproszczeniu chodzi o to, że przy wcześniejszej spłacie kredytu ze stałą stopą bank zostaje z kosztem instrumentów finansowych kupowanych pod zabezpieczenie zmiany stopy procentowej.
W efekcie banki wliczają to ryzyko w marżę kredytową dla wszystkich, na czym tracą ci klienci, którzy nie spłacają przed czasem.
NBP podał w ostatnim raporcie o stabilności sektora finansowego, że marże kredytowe zawyża podatek bankowy, a w przypadku kredytów oprocentowanych według okresowo stałej stopy dodatkowo także koszt ryzyka przedpłat (porównanie różnic w marżach dla kredytów oprocentowanych według stopy zmiennej i okresowo stałej wskazuje, że może on wynosić ok. 0,5-1 pp.).
To ma się zmienić, bo ma być wypracowany prawidłowy sposób wyliczania ustawowej rekompensaty.
- We wzorcach ujednolicone mają zostać zasady obliczania oraz maksymalna wysokość rekompensaty dla kredytodawców za wcześniejszą spłatę kredytu. Chcemy zapewnić, aby sposób jej obliczania był maksymalnie transparentny i zrozumiały. Dla konsumentów musi być jasne, że rekompensata ma pokryć wyłącznie koszty poniesione przez banki. Rekompensata będzie stanowiła iloczyn nadpłacanej kwoty kredytu i współczynnika rekompensaty. Współczynnik rekompensaty będzie obliczany według formuły określonej w przepisach, a jego maksymalna wysokość nie będzie mogła przekroczyć ustalonego limitu, obecnie przyjętego na poziomie 3 proc. Zakładamy, że w toku konsultacji publicznych wartość ta może ulec zmniejszeniu - odpowiada UOKiK.
Problematyczna opłata za wcześniejszą spłatę kredytu o stałej stopie
Obecny problematyczny w stosowaniu przepis obowiązuje od kilku lat, ale problem nabrał większego kalibru po tym, jak istotnie wzrósł udział kredytów o stałej stopie.
- Jeśli chodzi o rekompensatę za wcześniejszą spłatę, to w przypadku jej wprowadzenia jej jasne wyliczenie jest oczywiście potrzebne. Widzimy już pierwsze oznaki refinansowań — wiele osób zaciągało kredyty przy oprocentowaniu 7-8 proc., a dziś możliwe są oferty na poziomie 6 - 6,5 proc. Jeśli oprocentowania spadną jeszcze o punkt procentowy, to może zostać wywołana fala refinansowania. Co ciekawe, sam projekt wzorca może przyspieszyć decyzje o refinansowaniu — jeśli wejdzie w życie na początku przyszłego roku, to potem każda wcześniejsza spłata według nowej umowy może być obciążona rekompensatą. To może skłonić część klientów do działania jeszcze przed jego wdrożeniem - mówi Krzysztof Bontal.
Tymczasem "na stole" pojawiła się druga koncepcja wzorca umowy oraz zasady wyliczania rekompensaty.
Oprócz tej oficjalnej, prowadzonej przez UOKiK, jest wzorzec zaproponowany przez Europejski Kongres Finansowy, a w dyskusji nad tą propozycją brał udział m.in. Rzecznik Finansowy.
Przy czym Rzecznik Finansowy zastrzega, że to, iż uczestniczy w konsultacjach propozycji EKF nie oznacza, że wspiera tę konkretną propozycję i zgłosił szereg swoich uwag.
- Pozytywnie oceniam wszelkie inicjatywy zmierzające do stworzenia umowy modelowej, bo to jeden ze sposobów zabezpieczenia klientów. Naszym celem jest, żeby umowa modelowa - bez względu na to, która z koncepcji zwycięży - zapewniała równowagę między bankami a konsumentami usług finansowych. Takie uwagi zgłaszaliśmy już do propozycji przedstawionej przez środowisko skupione wokół EKF, w trakcie ostatniej konferencji, która odbyła się w naszej siedzibie - mówi Michał Ziemiak, Rzecznik Finansowy.
Zgłosił on uwagi do rekomendowanej przez EKF propozycji, w tym: korektę rozwiązania zakładającego automatyczny wzrost marży w przypadku rezygnacji z usług dodatkowych. To niekorzystne rozwiązanie dla klientów. Wzrost powinien być fakultatywny, a klient powinien dostać jasne uzasadnienie dlaczego marża rośnie. Wątpliwości budzi punkt przewidujący, że zmiana marży nie wymaga podpisania aneksu. Według RF, istnieje obawa, że takie postanowienie będzie mogło być uznane za niedozwoloną klauzulę modyfikacyjną.
W propozycji EKF, kwota rekompensaty w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu o stałej stopie wynosiłaby 1,5 proc. kwoty odsetek przypadających na każdy rok pozostały do końca danego okresu oprocentowania stałego, które zapłaciłby kredytobiorca, gdyby nie dokonał wcześniejszej częściowej lub całkowitej spłaty kredytu.
Monika Krześniak-Sajewicz
