Kredyt mieszkaniowy bez własnych oszczędności

Bank boi się kredytować 100 proc. ceny, wie bowiem, że w sytuacji niewypłacalności kredytobiorcy nie odzyska całości pożyczonych środków ze sprzedaży zastawionej nieruchomości. Dodatkowe ryzyko ponoszone przez bank może przejąć towarzystwo ubezpieczeniowe w ramach tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu.

Zdaniem Zbigniewa Krysiaka, przewodniczącego Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy Związku Banków Polskich, ubezpieczenie niskiego wkładu to jeden z instrumentów znacznie zwiększających popyt na kredyt. W Polsce ubezpieczenie niskiego wkładu oferuje praktycznie tylko jedno towarzystwo - TU Europa, specjalizujące się w produktach bancassurance. Z jego oferty skorzystało dotychczas aż siedem banków. Ideę produktu wyjaśnia Agnieszka Prądzyńska, rzecznik TU Europa: - W przypadku zaprzestania spłaty kredytu przede wszystkim monitujemy kredytobiorcę, by swoje zaległe zadłużenie uzupełnił. Jeśli kredyt nie jest spłacany, wypłacamy bankowi sumę ubezpieczenia określoną umową, czyli różnicę pomiędzy wkładem własnym a wniesionym przez kredytobiorcę.

Mimo, że ubezpieczenie sprzedaje ta sama firma, oferty banków nieco różnią się między sobą. Część kredytodawców zdecydowała się na 5-letni, a część na 10-letni okres ubezpieczenia. Zależnie od tego, klient ma mniej lub więcej czasu na uzupełnienie ubezpieczonego wkładu do poziomu standardowo wymaganego przez bank. Składka ubezpieczeniowa przy wariancie 5-letnim wynosi od 3,5 do 4 proc., a przy 10-letnim od 8 do 8,4 proc. brakującego wkładu. Krótsza opcja wydaje się korzystniejszym rozwiązaniem. 5 lat to wystarczająco dużo czasu, by zebrać brakujące środki, a jeśli nam się nie uda, możemy zawsze przedłużyć ubezpieczenie na kolejne 5 lat. Część banków stawia klientom dodatkowe wymagania (np. osiąganie określonego dochodu), a część nie jest skłonna kredytować 100 proc., lecz najwyżej 95 proc. inwestycji. Sprawdźmy co oferują banki.

PKO BP oferuje ubezpieczenia niskiego wkładu już od kwietnia 2002 r. Standardowo bank wymaga 20 proc. wkładu własnego, jednak dzięki ubezpieczeniu jest skłonny zrezygnować z tego wymogu. W ramach oferty ubezpieczona jest kwota będąca różnicą pomiędzy wymaganym przez bank wkładem własnym (20 proc.) a wkładem posiadanym przez kredytobiorcę. Wkład ubezpieczany jest na pięć lat, w czasie których klient ma możliwość spłacenia brakującej części lub całości wymaganego wkładu. W przypadku spłaty wkładu przed terminem, kredytobiorcy zwracana jest składka za niewykorzystany okres ubezpieczenia. Jeżeli natomiast wkład nie zostanie spłacony w tym terminie, ubezpieczenie można będzie przedłużyć na kolejne pięć lat.

Składka ubezpieczenia płacona jest jednorazowo za pięcioletni okres ubezpieczenia i wynosi 3,5 proc. ubezpieczonej części wkładu (tj. w przypadku kredytu mieszkaniowego, np. w wysokości 100 tys. zł, składka za pięć lat wynosi 700 zł). Klientowi, który chce skorzystać z ubezpieczenia bank stawia jednak dodatkowy warunek - musi on osiągać dochód na poziomie przynajmniej 150 proc. przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw w obszarze regionu. Regionem jest dla banku województwo.

Dopiero od 15 września tego roku ubezpieczenie niskiego wkładu oferuje BPH PBK. Standardowo bank wymagał 20 proc. udziału własnego kredytobiorcy w finansowaniu inwestycji, a w przypadku klientów objętych programem personal banking i private banking minimum 10 proc. Obecnie dzięki ubezpieczeniu można zaciągnąć kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości.

- Jedynym warunkiem uzyskania kredytu do 100 proc. wartości nabywanej nieruchomości jest posiadanie zdolności kredytowej do spłaty kredytu oraz ubezpieczenie wkładu własnego - mówi Anna Wydrzyńska, dyrektor Departamentu Finansowania Nieruchomości w BPH PBK. Warunki cenowe ubezpieczenia oferowane przez BPH PBK są takie same jak w PKO BP - 3,5 proc. kwoty brakującego wkładu za 5 lat. Ubezpieczenie można oczywiście przedłużyć na kolejny okres. Ubezpieczenie BPH PBK obejmuje kredyty o wartości do 450 tys. zł lub równowartości tej kwoty w walucie obcej.

Bank Zachodni WBK oferuje ubezpieczenia na okres 10 lat, a składka wynosi 8 proc. Ubezpieczeniu może podlegać kwota o równowartości maksymalnie 20 proc. wartości nieruchomości mającej stanowić docelowe zabezpieczenie banku, z tym że bank wymaga przynajmniej 5-procentowego udziału środków własnych klienta. Na przykład, dla standardowego kredytu złotowego bank wymaga 20-proc. udziału środków własnych. Klient może zatem wnieść jedynie 5 proc., a pozostałe 15 proc. ubezpieczyć. Natomiast dla kredytu dewizowego minimalny wkład własny wynosi 30 proc. Klient może wnieść jedynie 10 proc. a pozostałe 20 proc. ubezpieczyć. Ubezpieczenie dotyczy ono wszystkich oferowanych przez BZ WBK rodzajów kredytów mieszkaniowych. Bank nie stawia kredytobiorcom żadnych dodatkowych wymagań.

Produkt ubezpieczeniowy TU Europa trafił także do oferty MultiBanku. Składka opłacana jest za 10 lat i wynosi 8,4 proc. brakującego wkładu. Minimalny wkład własny klienta to 5 proc. wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Bank także nie stawia żadnych dodatkowych warunków klientom korzystającym z ubezpieczenia. Identycznie wygląda obecnie oferta Nordea Banku. Bank ten dopuszcza jednak warunkowo finansowanie do 100 proc. nieruchomości. Jak się dowiedzieliśmy, oferta Nordei ma zostać zmieniona (m.in. w zakresie ceny). Może to oznaczać wprowadzenie tańszego ubezpieczenia na 5 lat.

Obie opcje (5- i 10-letnią) ma w ofercie Bank Gospodarstwa Krajowego. Dzięki ubezpieczeniu kredyt na zakup działki budowlanej, a następnie na budowę domu może być udzielony z 10-proc. wkładem własnym. W pozostałych przypadkach minimalny wkład własny wynosi 5 proc. Z oferty wyłączone są jednak kredyty na zakup lub budowę lokalu użytkowego, na budowę domu letniskowego, budynku gospodarczego, zakup działki rekreacyjnej, nabycie lub budowę garażu lub miejsca garażowego. Przedmiotem ubezpieczenia są kredyty udzielane przez bank o wartości do 400 tys. zł lub równowartości tej kwoty w walucie obcej. Jeśli okres spłaty kredytu przekracza 10 lat składka opłacana jest za 120 miesięcy w wysokości 8,2 proc. W przypadku kredytów krótszych niż 10 lat składkę opłacamy za 5 lat i wynosi ona 4,1 proc.

Najdroższe jest ubezpieczenie brakującego wkładu w Kredyt Banku. Bank skłonny jest skredytować 95 proc. kosztów inwestycji. Aktualnie składka wynosi 3,5 proc. - podobnie jak w PKO BP czy BPH PBK. Problem w tym, że okres ubezpieczenia wynosi w KB tylko trzy lata. Dla banku nie ma znaczenia przeznaczenie kredytu. Nie stawia też żadnych dodatkowych warunków klientom korzystającym z ochrony.

Ubezpieczenie brakującego wkładu staje się coraz bardziej powszechne. Bez niego kredyty na 95 czy 100 proc. wartości nieruchomości byłyby dostępne wyłącznie dla klientów o ponadprzeciętnych zarobkach (tak jest obecnie w kilku innych bankach). Interesujący jest fakt, że mamy w tej dziedzinie faktyczny monopol jednego towarzystwa. Przypomnijmy też, że TU Europa jest także potentatem w zakresie tzw. ubezpieczeń pomostowych (ubezpieczenie spłaty kredytu do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej). Z pewnością dla klientów korzystniejsze byłoby większe zróżnicowanie w tym coraz ważniejszym segmencie usług finansowych.

Maciej Kossowski

Sprawdź oprocentowanie kredytów mieszkaniowych

Sam oblicz swoje raty kredytowe

Weź kredyt mieszkaniowy w Centrum Finansowym