Masz działkę i chcesz na niej zbudować dom? Wchodzą w życie ważne zmiany

Głównym celem nowelizacji ustawy jest wydłużenie terminu obowiązywania dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, przesuwając ten termin z 31 grudnia 2025 r. na 30 czerwca 2026 r. Tu duża reforma i już od dawna płynęły sygnały, że dano na nią zbyt mało czasu. 

Zgodnie z nowelizacją, studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 30 czerwca 2026. Tym samym będą obowiązywać 6 miesięcy dłużej niż przewidywały to rozwiązania zawarte pierwotnie w ustawie z 7 lipca 2023.

Konsekwencją wydłużenia terminu, w jakim gmina ma obowiązek przyjąć na swoim terenie plan ogólny, jest zmiana powiązanych z planami ogólnymi gmin terminów wejścia w życie przepisów dotyczących reformy systemu planowania przestrzennego, w tym okres obowiązywania związanych z tą reformą przepisów przejściowych, w zakresie m.in. obowiązku opracowania strategii rozwoju gminy, uruchomienia Rejestru Urbanistycznego i udostępniania w nim danych przestrzennych, obowiązku tworzenia danych przestrzennych dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w rozszerzonym zakresie oraz zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Bez nowelizacji, już od 1 stycznia 2026 r. bez planu ogólnego w gminie nie byłoby możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ-ki) ani uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (plan miejscowy lub MPZP).

Nowelizacja daje dodatkowe sześć miesięcy na uzyskanie "wuzetek" na starych zasadach. To w praktyce również więcej czasu na to, by zapewnić możliwość zabudowy nieruchomości. Zmiana ma realne konsekwencje dla właścicieli gruntów.

Jednocześnie obecnie obowiązująca ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z wprowadzoną reformą systemu planowania, ogranicza obowiązywanie decyzji o warunkach zabudowy. Będą one obowiązywały przez okres 5 lat. Nowelizacja z 4 kwietnia 2025 r. nie wprowadziła zmiany wydłużającej okres na wydawanie bezterminowej decyzji o warunkach zabudowy czyli od 1 stycznia 2026 r. gminy mają obowiązek wydawać terminowe decyzje o warunkach zabudowy, ważne przez pięć lat. Zgodnie z art. 64c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzje o warunkach zabudowy będą wygasały po upływie 5 lat od dnia, kiedy stały się prawomocne. Przepis ten wejdzie w życie z dniem 1 stycznia 2026 r.

Od stycznia 2026 r. gminy mają obowiązek wydawać terminowe decyzje o warunkach zabudowy, czyli ważne przez pięć lat.

Oznacza to, że inwestorzy będą mieli ograniczony czas na realizację inwestycji zgodnie z uzyskanymi warunkami zabudowy. Będą musieli uzyskać ostateczne i prawomocne pozwolenie na budowę w terminie 5 lat od uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. 

Jak podał kilka dni temu Business Insider, właściciele nieruchomości i inwestorzy zdecydowali się więc wykorzystać trwający okres przejściowy na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jeszcze na starych zasadach. Spowodowało to zasypanie urzędów lawiną wniosków o wydanie warunków zabudowy, co dodatkowo utrudniło prace nad przygotowaniem planów ogólnych.

- Wydłużenie terminu uchwalania planów ogólnych do 30 czerwca 2026 r. oznacza, że do tego dnia możliwe będzie uzyskanie WZ na terenach nieobjętych MPZP - i to niezależnie od istnienia planu ogólnego. Jednak decyzje, które nie uprawomocnią się do końca 2025 r., będą już ograniczone czasowo - maksymalnie do 5 lat. Pierwotna wersja projektu zakładała bezterminowość dla WZ uzyskanych do połowy 2026 r., ale w finalnym brzmieniu ustawy rozstrzygająca jest data 31 grudnia 2025 r. W praktyce oznacza to, że inwestorzy muszą liczyć się z ograniczonym czasem na realizację inwestycji zgodnie z decyzją WZ - w tym uzyskaniem pozwolenia na budowę - wyjaśniała w opinii publikowanej niedawno w BI, Agnieszka Środecka, adwokat w dziale obsługi inwestycji i zamówień publicznych DSK Kancelaria.

Q&A - najczęstsze pytania i odpowiedzi:

 1. Do kiedy można składać wnioski o WZ na dotychczasowych zasadach?

Do dnia 30 czerwca 2026 r., pod warunkiem że dla danego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i gmina nie przyjęła jeszcze planu ogólnego

2. Co oznacza uzyskanie WZ "na starych zasadach"?

Taka decyzja nie będzie uzależniona od istnienia planu ogólnego, czyli jego ustaleń w zakresie stref planistycznych, lokalnych standardów urbanistycznych czy obszarów uzupełnienia zabudowy. Wnioski w tym trybie można składać do 30 czerwca 2026 r., o ile w gminie nie obowiązuje plan ogólny.

3. Czy decyzja o warunkach zabudowy będzie miała charakter bezterminowy?

Tylko w przypadku, gdy stanie się prawomocna najpóźniej do 31 grudnia 2025 r. Po tym terminie każda nowa decyzja WZ będzie wydawana na czas określony - maksymalnie 5 lat.

4. Jak zabezpieczyć możliwość inwestowania?

W pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy działka objęta jest MPZP.

Jeżeli tak:

• sprawdź, jakie przeznaczenie wynika z planu,
• monitoruj postępy prac nad planem ogólnym w gminie.

Jeżeli nie:

• jak najszybciej złóż wniosek o WZ,
• śledź, na jakim etapie jest plan ogólny i jakie rozwiązania w nim proponuje gmina.

5. Czy gmina może zawiesić moje postępowanie o WZ ze względu na plan ogólny?

Nie. Przepisy dopuszczają zawieszenie postępowania wyłącznie w związku z trwającą procedurą uchwalania MPZP (art. 62 ust. 1 ustawy). Sam fakt prac nad planem ogólnym nie uzasadnia zawieszenia.

6. Czy gminy zdążą z uchwaleniem planów ogólnych?

Przesunięcie terminu o pół roku zwiększa szanse, ale nie rozwiązuje problemu. Do tej pory prace rozpoczęło ok. 75 proc. gmin - reszta jeszcze nie przystąpiła do procedury. Brak specjalistów, wymogi uzgodnień i konsultacji społecznych mogą spowolnić proces i sprawić, że nawet nowy termin okaże się niewystarczający.

Źródło Q&A: DSK Kancelaria

krześ