Państwo płaci odsetki dla wybranych

Od dziś obowiązuje ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz.U. nr 183, poz. 1354). Przewiduje ona, że państwo dopłaci połowę odsetek od kredytów hipotecznych - w ramach rządowego programu Rodzina na Swoim. Na takie wsparcie, na razie tylko na papierze, mogą liczyć m.in. małżeństwa i osoby samotnie wychowujące dzieci.

System nie ruszył

Preferencyjnych kredytów mają udzielać nie tylko banki, ale również spółdzielcze kasy oszczędnościowo-rozliczeniowe (SKOK-i), które zawrą z Bankiem Gospodarstwa Krajowego umowy w tej sprawie. Taka umowa powinna regulować m.in. zasady, tryb i terminy naliczania i przekazywania dopłat kredytobiorcom. Na razie brakuje jednak rozporządzenia, które określałoby ogólne warunki takich umów - prawdopodobnie wejdzie ono w życie w pierwszej dekadzie listopada tego roku.

Według Piotra Stalęgi z Banku Gospodarstwa Krajowego, pierwsze umowy zostaną podpisane na przełomie listopada i grudnia z PKO BP, Pekao oraz Kasą Krajową SKOK. Te instytucje są bowiem najbardziej zaawansowane w przygotowaniach do udzielania preferencyjnych kredytów.

- Obecnie pracujemy nad przygotowaniem kredytu hipotecznego z dopłatami i równolegle prowadzimy rozmowy z BGK na temat warunków współpracy - potwierdza Marek Kłuciński z PKO BP. - Dołożymy wszelkich starań, aby taki produkt znalazł się w ofercie banku jeszcze w tym roku - dodaje.

Andrzej Dunajski z Krajowej Kasy SKOK zapewnia, że część SKOK-ów ma już przygotowane oferty. Będą się one jednak różniły ofertą kredytową - m.in. wysokością oprocentowania i okresem kredytowania.



Kiedy przysługują dopłaty?

Państwo będzie dopłacało 50 proc. odsetek od kredytów hipotecznych zaciągniętych na zakup mieszkania lub domu na terytorium RP. Dopłaty będą udzielane przez 8 lat od dnia pierwszej spłaty odsetek przez kredytobiorcę. Nie będą jednak dotyczyły kredytów udzielanych lub denominowanych w walutach obcych - takie ograniczenie będzie jednak obowiązywało wyłącznie w okresie stosowania dopłat - potem kredyt może zostać przewalutowany.

Wnioski kredytowe trzeba będzie składać w bankach mających podpisane umowy z BGK. Nowa ustawa nie narzuca bankom ani SKOK-om z góry ustalonych warunków kredytowania - banki mogą więc dowolnie ustalić okresy spłaty, wysokość oprocentowania czy formułę spłat (raty równe lub malejące).

Dopłaty będą dotyczyły mieszkań i domów kupowanych zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym. Mogą je otrzymać nie tylko kredytobiorcy kupujący mieszkanie lub dom stanowiące odrębną nieruchomość, ale również osoby kupujące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy wnoszące wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej. Z takiego dofinansowania można skorzystać tylko raz.

Kto skorzysta z pomocy?

O preferencyjny kredyt mogą ubiegać się małżeństwa (niezależnie od tego, czy mają dzieci), a także osoby samotnie wychowujące dzieci. W przypadku tych ostatnich, przynajmniej jedno z dzieci musi być małoletnie lub uczące się (do ukończenia 25 lat). Dopłaty przysługują również wówczas, gdy, bez względu na wiek, rodzic pobiera na dziecko zasiłek pielęgnacyjny.

W momencie zawierania umowy kredytu nie można być właścicielem ani współwłaścicielem mieszkania, ani posiadać spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub być najemcą, chyba że najemca lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, zrzecze się członkostwa w spółdzielni lub wypowie umowę najmu w ciągu 6 miesięcy od dnia uzyskania własności lokalu.

Ograniczenia ceny i wielkości

Preferencyjne kredyty będą dotyczyły wyłącznie takich mieszkań, których powierzchnia wynosi 75 mkw., natomiast w przypadku domów 140 mkw. Dopłatą nie będzie jednak objęty kredyt zaciągnięty na całość takiego metrażu - państwo dopłaci tylko do części kredytu obejmującej 50 mkw. - w przypadku mieszkań i 70 mkw. - w przypadku domów.

Ograniczenia dotyczą również ceny mieszkania - nie może ona przekraczać wskaźnika przeliczeniowego wartości odtworzeniowej 1 mkw. Takie wskaźniki są ogłaszane dwa razy do roku dla każdego województwa - osobno dla miasta wojewódzkiego i pozostałej części województwa (patrz - mapka). Problem w tym, że cena według wskaźnika jest, szczególnie w dużych miastach, znacznie niższa niż cena rynkowa. Przykładowo, wskaźnik dla Warszawy wynosi 4370,50 zł.

- Tymczasem średnia rynkowa cena mieszkania w stolicy sięga 6800 zł za mkw. - mówi Ryszard Marciniak z Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów.

Wartość odtworzeniowa mieszkania będzie liczona z dnia podpisania umowy kredytowej.

Różnice pomiędzy wartością odtworzeniową a rynkową powodują, że mało kto skorzysta z kredytów.

- To będzie w dużej mierze martwe prawo - mówi Sławomir Doliński, prezes firmy deweloperskiej Dolcan.

Najtańsze mieszkania, jakie ta firma buduje w Warszawie, kosztują 5600 zł za mkw., więc nie mogą być objęte dopłatami.

- Z drugiej strony, budujemy również mieszkania w Bydgoszczy, które mieszczą się w ustawowym wskaźniku, jednak nie cieszą się one specjalnym zainteresowaniem. Na tamtejszym rynku brakuje pracy, więc ludzi nie stać na mieszkania - dodaje Doliński.

Tak więc w dużych miastach wiele osób nie skorzysta z dopłat, bo mieszkania są za drogie, natomiast w małych - bo nie mają zdolności kredytowej.

Grupą, która ma największe szanse na uzyskanie preferencyjnego kredytu, są mieszkańcy niezbyt dużych miast i osoby same budujące małe domy. Większą szansę na zmieszczenie się w ustawowym wskaźniku powierzchni daje również nabycie mieszkania na rynku wtórnym, choć i tam ceny mieszkań rosną coraz bardziej.

Ewa Usowicz

OPINIE

Maciej Kossowski
doradca Expandera

Ministerstwo Budownictwa szacuje, że z dopłat skorzysta od kilku do dwudziestu procent kredytobiorców. Moim zdaniem będzie to co najwyżej pięć procent, a więc biorąc pod uwagę dotychczasowe zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi, z dopłat skorzysta zaledwie kilkanaście tysięcy osób rocznie. Głównym powodem jest to, że będą one dostępne właściwie tylko dla ludzi spoza większych aglomeracji. Ceny mieszkań i domów w dużych miastach są zdecydowanie wyższe niż wskaźniki, które uprawniają do skorzystania z państwowych dotacji. Z kolei w mniejszych miejscowościach co do zasady jest łatwiej o własne lokum czy kawałek gruntu pod zabudowę. Dopłaty będą zatem produktem niszowym, przeznaczonym dla wąskiej
grupy ludzi.

Michał Wydra
sekretarz Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości w związku banków

Ustawa poprawi poziom zdolności kredytowej osób, które będą zainteresowane skorzystaniem z preferencyjnych kredytów. Banki, analizując sytuację finansową klienta, będą brały pod uwagę fakt, że państwo zapłaci za kredytobiorcę połowę odsetek. Jestem przekonany, że ten nowy system dopłat spowoduje, że banki, które podpiszą umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, będą przygotowywały konkurencyjne oferty preferencyjnych kredytów.

Jednak z drugiej strony, należy mieć świadomość, że szybki wzrost cen mieszkań i brak planów zagospodarowania przestrzennego powoduje, że dostęp do kredytów staje się dla wielu osób utrudniony. Dotyczy to głównie mieszkańców dużych miast.

Ewa Barlik
doradca zarządu firmy deweloperskiej J.W. Construction

Kupno mieszkania po cenie uprawniającej do skorzystania z preferencyjnych kredytów będzie w wielu przypadkach utrudnione. Średnie ceny rynkowe mieszkań budowanych w większych miastach są znacznie wyższe niż cena liczona według wskaźnika przeliczeniowego wartości odtworzeniowej 1 mkw. Żadna z naszych stołecznych inwestycji nie zmieści się w tym ustawowym limicie, który dla Warszawy wynosi 4370,50 zł. Na Osiedlu Lewandów najniższa cena mkw. wynosi obecnie 5000 zł. Wymogi przewidziane dla uzyskania preferencyjnego kredytu spełnią jedynie niektóre inwestycje realizowane w okolicach Warszawy - w Radzyminie czy Sochaczewie można kupić mieszkania po 3300 zł za mkw.