Umowa dożywocia. Co to jest i do czego zobowiązuje?

Umowa dożywocia, a właściwie umowa o dożywocie to rodzaj umowy cywilnoprawnej, której kwestie reguluje Kodeks cywilny. Stosownie do jego treści polega ona na przeniesieniu prawa własności nieruchomości na inną osobę w zamian za dożywotnie utrzymanie lub inne świadczenie, które musi zostać ściśle określone w zawartej umowie.

Wówczas właściciel umowy zostaje tzw. dożywotnikiem, a nabywca - nabywcą nieruchomości. Umowa dożywocia pełni więc niejako funkcję alimentacyjną, ponieważ zgodnie z jej treścią, nabywca ma obowiązek zapewnić właścicielowi nieruchomości, którą zbył, środki na podstawowe potrzeby życiowe.

W myśl przepisów prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym, w związku z czym nie podlega ono dziedziczeniu. Niemniej jednak prawo dożywocia może podlegać kilku osobom, np. małżonkom.

Przedmiotem umowy dożywocia może być:

• nieruchomość gruntowa lub lokalowa,
• gospodarstwo rolne,
• udział we współwłasności nieruchomości,
• prawo użytkowania wieczystego.

Zbywcą nieruchomości może być włącznie osoba fizyczna. Nabywcą nieruchomości z kolei może być każdy podmiot prawa cywilnego. Ponadto strony umowy o dożywocie, nie muszą być ze sobą spokrewnione. Do tej pory przepisy umożliwiają zawarcie umowy o dożywocie wszystkim osobom, nawet osobom, które nie są ze sobą spokrewnione.

Od 2023 roku mają jednak ulec zmiany dotyczące tego, kto będzie mógł zawrzeć umowę dożywocia. Według projektu zmian, którego celem jest zapewnienie większego bezpieczeństwa seniorom, umowy dożywocia nie będzie można już zawrzeć z każdym, a jedynie z najbliższą rodziną, m.in.: małżonkiem, wstępnym, zstępnym, rodzeństwem, powinowatym w tej samej linii lub stopniu, dzieckiem rodzeństwa, ojczymem, macochą i innymi osobami, na które wskazuje ustawa.

W umowie dożywocia dokonuje się przeniesienia własności nieruchomości, w związku z czym musi mieć ona formę aktu notarialnego i musi zostać sporządzona u notariusza. Wówczas przeniesienie własności nieruchomości następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia.

Ile kosztuje umowa dożywocia? Maksymalna opłata notarialna została określona w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Podstawą obliczenia opłaty notarialnej będzie zaś wartość nieruchomości, która jest przedmiotem umowy. Ponadto do opłaty u notariusza należy również doliczyć stałą opłatę sądową w wysokości 200 zł na wpis do księgi wieczystej oraz ewentualnie stałą opłatę sądową w wysokości 150 zł, jeżeli w księdze ma zostać ujawnione prawo dożywocia zbywcy.

Ponadto umowa dożywocia opodatkowania jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2 proc. od wartości rynkowej nieruchomości. Podatek ten uiścić musi zobowiązany z umowy dożywocia.

Wypowiedzenie umowy o dożywocie jest możliwe, jednak dochodzi do niego wyłącznie na drodze sądowej w wyjątkowych sytuacjach, które zawsze rozpatrywane są indywidualnie. Samoistnie umowa dożywocia wygasa w momencie śmierci dożywotnika.

Częściej dochodzi natomiast do zmiany umowy dożywocia na dożywotnią rentę. Dzieje się to wtedy, gdy wystąpi sytuacja, w której dożywotnik oraz nabywca nieruchomości z różnych przyczyn (np. konfliktu) nie będą mogli pozostawać ze sobą w bezpośrednim kontakcie.

Wówczas na wniosek jednej ze stron sąd może zmienić prawo dożywocia na dożywotnią rentę. Co więcej, jeżeli zobowiązany z umowy dożywocia zbył nieruchomość, wtedy dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

Umowa dożywocia odmiennie niż umowa darowizny jest umową odpłatną, co oznacza, że po śmierci dożywotnika, nieruchomość, która była przedmiotem umowy o dożywocie, nie wchodzi w skład spadku. W związku z tym nabywca nieruchomości nie ma obowiązku zapłaty zachowku na rzecz spadkobierców.

Obowiązki nabywcy nieruchomości zostały jasno określone w przepisach odnoszących się do umowy dożywocia. Stosowanie do ich treści nabywca nieruchomości ma obowiązek zapewnienia dożywotnikowi:

• wyżywienia,
• ubrania,
• mieszkania,
• światła,
• opału,
• odpowiedniej pomocy oraz pielęgnowania w chorobie,
• sprawienia na własny koszt pogrzebu odpowiadającego zwyczajom obowiązującym w danym miejscu.

Obowiązki nabywcy nieruchomości mogą być jednak dowolnie ustalone przez obie strony. Takie obowiązki należy jednak jasno i konkretnie określić w umowie dożywocia. W umowie o dożywocie należy również zawrzeć informacje o tym, w jaki sposób nabywca nieruchomości będzie wypełniał swoje obowiązki.

Może odbywać się to m.in. poprzez dostarczanie dożywotnikowi niezbędnych rzeczy zaspokajających podstawowe potrzeby, jak i poprzez przekazywanie dożywotnikowi odpowiedniej kwoty pieniężnej, za którą dożywotnik będzie samodzielnie zaspokajał własne potrzeby życiowej.

WG