Z wyliczeń Rankomat.pl wynika, że prawdopodobna obniżka stóp do poziomu 4,75 proc. zmniejszy ratę nowego kredytu na kwotę 500 tys. zł na 30 lat do poziomu ok. 3300 zł. W sumie od początku kwietnia raty takiego kredytu spadły łącznie o 351 zł (z 3651 zł do 3300 zł). To efekt trzech tegorocznych obniżek oraz faktu, że stawka WIBOR 3M (4,8 proc.) jest niższa niż po spodziewanym cięciu na obecnym posiedzeniu.
Jednocześnie to oznacza, że banki w ciągu najbliższych 3 miesięcy spodziewają się kolejnych obniżek. Jednak wyceny oczekiwań rynkowych pokazują, że w średnim horyzoncie spodziewane są dalsze cięcia.
- Kontrakty terminowe wskazują, że w ciągu najbliższych 9 miesięcy WIBOR 3M może spaść do poziomu 3,81 proc. W takim przypadku rata tego modelowego kredytu spadłaby o kolejne 331 zł, czyli w sumie o 683 zł - wylicza Jarosław Sadowski, dyrektor Departamentu Analiz Rankomat.pl.
Raty w dół, ale jeszcze będą spadać
Jak dodaje, wrzesień jest ciekawym miesiącem w kontekście stóp procentowych. To właśnie teraz mijają 3 lata od momentu, gdy RPP podwyższyła stopę referencyjną do poziomu 6,75 proc., co było szczytem ówczesnego cyklu. - Tak wysoki poziom był efektem bardzo wysokiej inflacji, która w szczytowym momencie wynosiła 17 proc. r/r. Z kolei we wrześniu 2 lata temu rozpoczął się cykl obniżek stóp do obecnego poziomu.
- Jeszcze mocniej spadła stawka WIBOR 3M - w szczytowym momencie wynosiła 7,61 proc., a obecnie 4,82 proc., czyli obniżyła się o 2,79 pp. Tak duża różnica wynika z faktu, że w listopadzie 2022 r. rynek spodziewał się dalszych podwyżek stóp, a obecnie oczekuje kolejnych obniżek. W rezultacie zmiany WIBOR-u są mocniejsze niż zmiany stopy referencyjnej - tłumaczy Jarosław Sadowski.
- Jeśli ktoś w tamtym okresie, czyli przy WIBOR 3M na poziomie 7,61 proc., zaciągnął kredyt na 500 tys. zł na 30 lat, to początkowo płacił ratę 4281 zł. Obecnie jego rata spadła do 3300 zł, a więc o 981 zł - wylicza analityk.
Zaznacza, że te wyliczenia dotyczą kredytów z oprocentowaniem zmiennym i przy założeniu, że bank od razu przeprowadza aktualizację oprocentowania. W praktyce na obniżkę czasem trzeba poczekać. Banki zwykle aktualizują oprocentowanie kredytów raz na 3 miesiące (przy WIBOR 3M) lub raz na 6 miesięcy (przy WIBOR 6M). Niższa rata pojawia się dopiero miesiąc po takiej aktualizacji.
Przy czym sporo osób na wysokich stopach zaciągnęło kredyt o czasowo stałym oprocentowaniu i w ich przypadku ono się nie zmieni wraz ze spadkiem WIBOR, bo najczęściej w przypadku tego rodzaju kredytów oprocentowanie obowiązuje przez 5 lat.
Stałe oprocentowanie nie spadnie, więc pozostaje refinansowanie
Jedyną możliwością jest przeniesienie kredytu do innego banku na nowych warunkach, co pozwoli ustalić niższy poziom oprocentowania stałego. Nie można jednak w ten sposób zmienić oprocentowania stałego na zmienne. Niedawno pisaliśmy, że na razie banki nie pobierają za to tzw. rekompensaty, co jest wynikiem konstrukcji przepisów w ustawie, które są napisane tak, że dają takie prawo, ale tylko teoretycznie, choć ma się to zmienić.
- Jeśli chodzi o nowo udzielane kredyty ze stałym oprocentowaniem, to stawki w ofertach mogą się zmieniać w każdej chwili. Ich poziom zależy od prognoz banków dotyczących stóp procentowych w najbliższych 5 latach. Obecnie średnie oprocentowanie, przy wkładzie własnym powyżej 20 proc., wynosi 6,22 proc. Jeszcze na początku roku było to 7,35 proc., a więc spadło o 1,13 pp., czyli znacznie mocniej, niż wyniosły w tym czasie obniżki stóp NBP. Wynika to z faktu, że oprocentowanie stałe będzie obowiązywało przez 5 lat, więc banki uwzględniają w nim już kolejne obniżki. Z kolei średnia w przypadku oprocentowania zmiennego to 6,9 proc. Aby oprocentowanie zmienne stało się korzystniejsze od stałego, stopy muszą spaść o co najmniej 0,67 pp. - tłumaczy Sadowski.
Obniżki stóp to nie tylko ulga w kieszeniach tych, którzy już spłacają kredyty, ale przede wszystkim szansa dla tych, którzy go dopiero chcą zaciągnąć.
- Obniżki stóp procentowych wyraźnie podniosły zdolność kredytową. Dla przykładu, w przypadku rodziny z 1 dzieckiem i dochodem 12 tys. zł netto, średnia dostępna kwota kredytu wzrosła od kwietnia do sierpnia z 795 tys. zł do 848 tys. zł. Większą dostępność i skłonność do brania kredytów na mieszkanie widać też w danych BIK. W lipcu 2025 r. banki udzieliły o 32 proc. więcej kredytów mieszkaniowych w porównaniu do lipca 2024 r., i o 16 proc. więcej w porównaniu do sytuacji sprzed roku.
Wyższa zdolność kredytowa i lipcowy wzrost liczby kredytów
Jak oceniają eksperci BIK, skala i wartość akcji kredytowej w segmencie kredytów hipotecznych potwierdza wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Takiej kwoty udzielonych kredytów nie było od stycznia 2024 r kiedy popyt podbijał kredyt 2 proc.
- Myślę, że dla wielu osób lipcowy wynik był dużym zaskoczeniem. Przede wszystkim dlatego, że nie wynikał on z jakiegoś niespotykanego wzrostu wartości pojedynczego kredytu. Owszem, ten wzrost był, ale na takim poziomie, że na wynik musiała wpłynąć liczba kredytów. Nie mamy niestety informacji, ile w tych nowych kredytach jest finansowania inwestycji mieszkaniowych, a ile jest refinansowania starych zobowiązań. Z danych BIK wynika, że udział rolowania nie odbiega ostatnio od tego, z czym mieliśmy do czynienia w poprzednich kwartałach. To jednak niespecjalnie licuje z informacjami dobiegającymi z rynku. Widać przecież było wzrost akcji refinansowania, a nie słyszeliśmy o wzroście sprzedaży na rynku nieruchomości. Co prawda przy oprocentowaniu stałym najlepsze warunki kredytowe widzieliśmy na wiosnę, ale ze względu na rozciągnięcie w czasie procedury kredytowej duża część kredytów refinansowych mogła być finalizowana nawet w lipcu - mówi Interii Krzysztof Bontal, ekspert kredytowy Proferto.
Jak dodaje, dalszy kierunek pewnie będzie jeden. - Każda dodatkowa obniżka stóp procentowych, a nawet sama zapowiedź może poprawiać wynik akcji kredytowej. Średnia może rosnąć. Niższe oprocentowania, także te okresowo stałe przy stabilizacji cen będą sukcesywnie zwiększać liczbę chętnych na zakup. Nie należy spodziewać się nagłego skoku, ale raczej chyba też nikt nie zakłada schładzania się rynku kredytowego - przewiduje Krzysztof Bontal.
Monika Krześniak-Sajewicz
