Spis treści:
- Balkon jako część wspólna
- Wyrok, który rozwiewa wątpliwości
- Podział odpowiedzialności za poszczególne elementy
- Kiedy potrzebna jest zgoda wspólnoty?
- Estetyka a prawo do indywidualnych zmian
- Jak finansowany jest remont balkonów?
Balkon jako część wspólna
Zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomość wspólna obejmuje wszystkie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych mieszkań.
Intuicyjnie uznajemy, że balkon, przynależny do konkretnego lokalu, jest prywatną częścią mieszkania. Jednak sądy wielokrotnie podkreślały, że elementy konstrukcyjne balkonów - takie jak płyta nośna czy balustrada - są integralnym elementem budynku i wpływają na bezpieczeństwo oraz wygląd elewacji.
W konsekwencji należy je traktować jako części wspólne, za które odpowiada wspólnota mieszkaniowa.
Wyrok, który rozwiewa wątpliwości
W jednej ze spraw w mazowieckiem, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał wspólnocie naprawę balkonów zagrażających bezpieczeństwu. Wspólnota próbowała uchylić się od tego obowiązku, wskazując, że balkony należą do właścicieli poszczególnych lokali.
Sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który jednoznacznie wskazał, że balkon jako element konstrukcyjny budynku stanowi część wspólną. Tym samym to wspólnota mieszkaniowa musi ponosić koszty jego naprawy.
To orzeczenie ma charakter precedensowy i stało się punktem odniesienia w wielu podobnych sprawach.
Podział odpowiedzialności za poszczególne elementy
Ogólna zasada mówi, że konstrukcja balkonu jest częścią wspólną, ale warto odróżnić ją od elementów wykończeniowych.
Przeprowadzenie kompletnego remontu na koszt wspólnoty nie jest możliwe. Właściciel balkonu ponosi odpowiedzialność za stan posadzki, płytek, ścian czy sufitu. Natomiast wszelkie prace dotyczące płyty nośnej, balustrady czy elewacji zewnętrznej powinny być finansowane z funduszu remontowego wspólnoty.
Taki podział obowiązków pozwala jasno rozgraniczyć odpowiedzialność i unikać sporów między mieszkańcami.
Kiedy potrzebna jest zgoda wspólnoty?
Nawet jeśli właściciel mieszkania planuje remont balkonu na własny koszt, nie oznacza to, że może przeprowadzić wszystkie prace według własnego uznania.
Jeżeli zamierza ingerować w elementy konstrukcyjne lub wprowadzać zmiany widoczne z zewnątrz, musi uzyskać zgodę wspólnoty. Dotyczy to wymiany balustrady, montażu zadaszenia, instalacji klimatyzatora czy anteny.
W niektórych przypadkach konieczne będzie także zgłoszenie robót budowlanych, a przy budynkach zabytkowych - uzyskanie pozwolenia konserwatora. Wszystko to wynika z faktu, że balkon stanowi część elewacji, a więc wpływa na estetykę całego budynku.
Estetyka a prawo do indywidualnych zmian
Sądy wskazują również na znaczenie estetyczne balkonów. Nawet jeśli są one wykorzystywane przez poszczególnych mieszkańców, to jednak jako elementy fasady wpływają na wygląd budynku.
Dlatego wspólnota ma prawo dbać o ich jednolity charakter. Z tego powodu właściciele mieszkań nie mogą samodzielnie decydować o kolorze balustrad, rodzaju zadaszenia czy innych modyfikacjach, które zaburzałyby spójność wizualną elewacji.
Ostateczne zdanie w takich sprawach należy do wspólnoty. Niektóre z nich określają nawet dopuszczalne kolory ścian, dlatego warto dokładnie zapoznać się z regulaminem przed rozpoczęciem remontu.
Jak finansowany jest remont balkonów?
Remont części wspólnych budynku, w tym balkonów, finansowany jest zazwyczaj z funduszu remontowego, do którego wszyscy właściciele lokali wnoszą comiesięczne składki.
Zatem nawet ci mieszkańcy, którzy nie mają balkonu, partycypują w kosztach naprawy, ponieważ balkon pełni funkcję konstrukcyjną i estetyczną całego budynku. W przypadku większych inwestycji wspólnota może zdecydować o zaciągnięciu kredytu, który spłacany jest proporcjonalnie do udziałów wszystkich lokatorów.
Dzięki temu ciężar finansowy rozkłada się równomiernie, a budynek utrzymywany jest w dobrym stanie technicznym.
Podsumowując, warto zapamiętać, że zgodnie z obowiązującym orzecznictwem to wspólnota mieszkaniowa ponosi koszty remontu elementów konstrukcyjnych balkonów, takich jak balustrady. Właściciele lokali odpowiadają natomiast za część wewnętrzną - posadzki, płytki czy wykończenie. Każda ingerencja w wygląd elewacji wymaga zgody wspólnoty, a w przypadku budynków zabytkowych również decyzji konserwatora.
KO
