Lepiej poczekać niż stracić

Każdy, kto zamierza wystąpić z wnioskiem o wyodrębnienie własności lokalu w spółdzielni mieszkaniowej albo zwrócił się już z taką prośbą do zarządu spółdzielni, powinien sprawdzić, czy jego budynek nie jest obciążony hipoteką. Jeżeli ciąży na nim hipoteka zabezpieczająca kredyty spółdzielni, to na lokalu wyodrębnionym po 1 stycznia 2007 r. zostanie ustanowiona hipoteka łączna.

- Do księgi wieczystej takiego lokalu może zostać wpisane nawet kilkumilionowe zadłużenie - ostrzega Ryszard Jajszczyk, dyrektor biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.

Zmiana przepisów

Problemy spółdzielców ma rozwiązać nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Posłowie wspólnie z przedstawicielami rządu i spółdzielców przyjęli wczoraj wstępną wersję przepisów regulujących sprawy spółdzielczych hipotek.

- Uzgodniliśmy, że w przypadku wyodrębnienia własności choćby jednego spółdzielczego lokalu na rzecz osoby innej niż spółdzielnia, hipoteka, która została ustanowiona na tej nieruchomości przed 23 kwietnia 2001 r., nie przekształci się w hipotekę łączną. Taka hipoteka będzie przeniesiona na nieruchomość, na której rzecz zaciągnięto kredyt, a gdyby takiej nie było, to na inne nieruchomości spółdzielcze - tłumaczy poseł Lidia Staroń z PO.

Przenoszenie długów z nieruchomości na nieruchomość może nastręczać problemy.

- Jeżeli uwłaszczymy wszystkich spółdzielców, to pozostaje pytanie, kto będzie spłacał długi spółdzielni. Nie da się zawiesić kredytów w próżni - mówi Jerzy Jankowski, przewodniczący Zgromadzenia Ogólnego Krajowej Rady Spółdzielczej.

Nieuregulowana hipoteka

Do 31 grudnia 2006 r. żaden z wyodrębnionych lokali nie mógł być obciążony hipoteką spółdzielni. Artykuł 44 ust. 1 i 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2001 r. (Dz.U. nr 4, poz. 27 ze zm.) wyraźnie wskazywał, że z chwilą wykupienia spółdzielczego lokalu wszelkie hipoteki ustanowione na nim przed 23 kwietnia 2001 r. z mocy prawa wygasają, zaś spółdzielnia ma obowiązek przeniesienia tych obciążeń na inne swoje nieruchomości.

Przepisy te zostały uznane za niekonstytucyjne (wyrok TK z 21 grudnia 2005 r., sygn. akt SK 10/2005).

Trybunał stwierdził, że takie rozwiązanie narusza uprawnienia wierzycieli hipotecznych, gdyż w razie wygaśnięcia hipoteki zamiast zabezpieczenia rzeczowego uzyskują oni jedynie roszczenie o jej ustanowienie. Poza tym przepisy te nie określały sytuacji, co się dzieje z długiem, gdy spółdzielnia nie posiada nieruchomości, na której mogłaby ustanowić nową hipotekę. Ustawodawca nie zdążył uchwalić nowych przepisów, w związku z czym w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych pojawiła się luka, a do spółdzielczych hipotek mają zastosowanie przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

- Gdy w księdze wieczystej jest wpisana hipoteka, to w momencie jej podziału zostanie ona wpisana do księgi wyodrębnionej nieruchomości i będzie się w niej utrzymywać do momentu spłaty zobowiązań - wyjaśnia Barbara Waląg, przewodnicząca Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Katowicach.

Lepiej poczekać niż stracić

- Jeżeli nowi właściciele nie chcą wpaść w pułapkę i narażać się na spłatę kredytów spółdzielni, to nie powinni po 1 stycznia 2007 r. wyodrębniać własności lokali. Powinni poczekać na pojawienie się nowych przepisów - tłumaczy Ryszard Jajszczyk.

- Jeszcze nie jest za późno nawet dla tych, którzy złożyli wnioski i czekają na przekształcenie. Wniosek można wycofać. Ostatecznym terminem jest podpisanie aktu notarialnego, który przenosi odrębną własność - dodaje Bożena Dobrodzińska z Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Praw Członków Spółdzielni Mieszkaniowych.

- Osoby występujące o przekształcenie nie określają przecież terminu jego realizacji. W tym momencie wszyscy zainteresowani uwłaszczeniem mogą spokojnie poczekać na wprowadzenie nowych przepisów o spółdzielczych hipotekach - uspokaja Jolanta Kwiatkowska z Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców.

Ostrożnie z wnioskiem

Uwłaszczenie nie jest możliwe, jeżeli spółdzielnia wcześniej nie wyda uchwały określającej przedmiot odrębnej własności lokali. W niej musi ujawnić, że nieruchomość jest obciążona hipoteką i podać kwotę zadłużenia.

- Przed złożeniem wniosku można sięgnąć do takiej uchwały albo na piśmie zapytać zarząd, czy na budynku jest ustanowiona hipoteka - wyjaśnia Ryszard Jajszczyk.

- Późniejsze obciążenie nieruchomości wymaga zgody większości członków spółdzielni. W świetle prawa zarząd nie może robić tego samodzielnie - dodaje Jolanta Kwiatkowska.

Rzeczywistość wygląda niekiedy zupełnie inaczej. Według Bożeny Dobrodzińskiej spółdzielnie celowo zadłużają członków. W momencie rozliczenia jednego zadania inwestycyjnego, np. budowy bloku, od razu biorą kredyty hipoteczne pod ich zastaw na kolejne inwestycje. Mało tego, zarządy rzadko kiedy informują członków o zaciągniętych kredytach i o tym, że ich mieszkania są brane pod zastaw.

Gdy spółdzielnia nie płaci

Właścicielom mieszkań obciążonych hipoteką nic nie grozi, dopóki spółdzielnia spłaca swoje długi. Dopiero jeśli tego nie robi, bank może wystąpić o zwrot należności do innych dłużników hipotecznych.

- Tu wszystko dzieje się z inicjatywy banku. Najpierw komornik wzywa do zapłacenia kwoty pod groźbą wszczęcia postępowania o opróżnienie z nieruchomości. Jeśli w ciągu dwóch tygodni dłużnik nie wpłaci pieniędzy, to na ponowny wniosek wierzyciela jest wszczynana egzekucja z nieruchomości - wyjaśnia Marcin Oficjalski z Koksztys, Kancelaria Prawa Gospodarczego. Wówczas następuje wycena, sprzedaż i ewentualne postępowanie w celu eksmisji.

Adam Makosz