Wartość początkowa nieruchomości inwestycyjnych - jak poprawnie ją ustalić?

Kwestia wyceny nieruchomości inwestycyjnych regulowana jest przez ustawę o rachunkowości. W art. 28 ust. 1 pkt 1a wspomnianego aktu prawnego czytamy, że nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne zaliczane do inwestycji wycenia się według zasad stosowanych do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych lub według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej. Oznacza to w praktyce, że ustawa o rachunkowości przy podstawowej kwestii wyceny nieruchomości bazuje na ogólnej definicji kosztu wytworzenia środków trwałych w budowie - informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Definicja ta określona została w art. 28 ust. 8 tej ustawy. Zgodnie z jej treścią cena nabycia i koszt wytworzenia środków trwałych w budowie, środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych obejmuje ogół kosztów poniesionych przez jednostkę za okres budowy, montażu, przystosowania i ulepszenia, do dnia bilansowego lub przyjęcia do używania, w tym również niepodlegający odliczeniu podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, a także koszt obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu ich finansowania, i związane z nimi różnice kursowe, pomniejszony o przychody z tego tytułu.

Niestety, gdy chcemy odnaleźć bardziej szczegółowe dyrektywy dotyczące aktywowania poniesionych nakładów na nieruchomość inwestycyjną nie znajdziemy ich już w ustawie o rachunkowości. Aby zgłębić tę kwestię należy sięgnąć do obowiązującego do 1 stycznia 2017 roku Krajowego Standardu Rachunkowości nr 11 "Środki trwałe". To tutaj znajdziemy informację o możliwym zakresie ustalenia kosztu wytworzenia środka trwałego oraz, co być może najbardziej przydatne w praktyce, jakie nakłady nie powinny zostać w ogóle aktywowane - informuje Bartosz Antos.

W myśl Krajowego Standardu Rachunkowości nr 11 "Środki trwałe" uwzględnieniu w wartości początkowej nie podlegają: koszty ogólnego zarządu, z wyjątkiem kosztów utrzymania wewnętrznej komórki organizacyjnej, wydzielonej trwale w strukturze organizacyjnej jednostki, powołanej do ciągłego zarządzania lub obsługi procesu budowy środków trwałych; koszty przeszkolenia pracowników w zakresie obsługi nowo pozyskanego środka trwałego; koszty poniesione w związku ze zmianą lokalizacji środka trwałego w ramach jednostki lub reorganizacją części lub całości działalności operacyjnej jednostki; koszty poniesione przed dniem podjęcia udokumentowanej decyzji o pozyskaniu środka trwałego, w tym przed dniem udokumentowanego rozpoczęcia jego budowy; koszty działań marketingowych, które mają zapewnić uzyskiwanie korzyści ekonomicznych ze środka trwałego po jego wybudowaniu; podatek od nieruchomości, w tym poniesiony po dniu rozpoczęcia budowy nieruchomości inwestycyjnej; koszty, jakie jednostka będzie musiała ponieść w przyszłości w związku z jego likwidacją po zakończeniu użytkowania, bądź rekultywacją terenu, na którym znajdował się dany środek trwały; straty i szkody poniesione w trakcie budowy oraz koszty związane z usuwaniem tych szkód.

Krajowy Standard Rachunkowości nr 11 "Środki trwałe" doprecyzowuje jeszcze jedną niezwykle istotną kwestię jeśli chodzi o aktywowanie nakładów na wartość początkową nieruchomości inwestycyjnej. Chodzi mianowicie o wyliczenie kosztów, które można zaliczać do kosztów finansowania zewnętrznego - informuje Bartosz Antos. Zgodnie z tymi przepisami koszty takie stanowić mogą: odsetki od zobowiązań zaciągniętych w celu sfinansowania inwestycji (finansowanie celowe); koszty finansowania leasingiem finansowym; ujemne różnice kursowe; prowizje, opłaty i inne koszty poniesione w związku z zaciągnięciem kredytów, pożyczek i innych zobowiązań finansujących pozyskanie środków trwałych. Warto mieć przy tym na uwadze, że zrealizowane lub naliczone odsetki albo inne korzyści z tytułu niewykorzystanych środków pieniężnych uzyskanych na sfinansowanie nieruchomości inwestycyjnej oraz dodatnie różnice kursowe od zobowiązań także będą podlegać aktywowaniu. Oznacza to, że będą one zmniejszać wartość początkową inwestycji.

Kolejną niezwykle istotną kwestią rodzącą wiele wątpliwości wśród inwestorów jest to, kiedy następuje aktywowanie kosztów finansowania zewnętrznego. Aktywowanie takich kosztów następuje wtedy gdy spełnione zostaną łącznie wszystkie warunki, czyli gdy doszło do zaciągnięcia zobowiązania na pozyskanie środka trwałego, poniesie kosztów finansowania zewnętrznego tego zobowiązania oraz gdy można udokumentować rozpoczęcie budowy - informuje Bartosz Antos. Co więcej - jeśli nastąpiło zawieszenie prac związanych z wytwarzaniem środka trwałego dochodzi także do zawieszenia aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego. Jeśli przykładowo dochodzi do zawieszenia krótkotrwałego, spowodowanego koniecznością przerwy w procesie budowy środka trwałego, nie dochodzi do zawieszenia aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego. Aktywowanie kosztów finansowania zewnętrznego kończy się w momencie udokumentowanego przyjęcia środka trwałego do użytkowania lub zaniechania budowy.

Bartosz Antos

wiceprezes Saveinvest