Brak 1,5-mln mieszkań

Posłowie debatują nad tym, jak sprzyjać inwestowaniu w gminach do czasu uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania. Mówi się o ustawowym wprowadzeniu definicji "społecznego budownictwa mieszkaniowego", które zgodnie z jedną z unijnych dyrektyw, ma umożliwić stosowanie obniżonej stawki podatku VAT w całym budownictwie mieszkaniowym i usługach z nim związanych.

Zapaść się pogłębia

Po 1989 roku następuje w Polsce systematyczny proces upadku budownictwa. Jego udział w tworzeniu PKB spadł z 8 proc. do około 5 proc. Nastąpiło obniżenie zdolności produkcyjnych przedsiębiorstw, co wywołało spadek zatrudnienia o 450 tys. osób - twierdzą posłowie.

Według danych GUS, w 2004 roku do użytku oddano zaledwie 108 tys. mieszkań, wobec 163 tys. w roku 2003. Oznacza to spadek aż o jedną trzecią. Największy regres odnotowano w budownictwie indywidualnym, stanowiącym 60% budownictwa mieszkaniowego. Liczba mieszkań spadła tutaj o niemal połowę.

Nieco lepiej sytuacja wyglądała w spółdzielniach mieszkaniowych, w których oddano ponad 20% mniej mieszkań niż w roku 2003. Jedynie developerzy zakończyli 2004 rok na plusie. Czy jednak 2-procentowy wzrost trudno uznać za sukces?

Sytuacja w "mieszkaniówce"

55 proc. Polaków ma mieszkania własnościowe, 28 proc. spółdzielcze, a 12 proc. komunalne. Na wsi co czwarte mieszkanie lub dom nie ma łazienki. 60 proc. z 7,5 mln mieszkań w Polsce wymaga pilnych napraw, a 10 proc. kapitalnych remontów. Spis z 2002 roku pokazał, że 23 proc. Polaków żyje w mieszkaniach marnej jakości, a 12 proc. w bardzo złej - pododaje "Gazeta Wyborcza". Według posłów, w Polsce brakuje obecnie co najmniej 1,5 miliona mieszkań. Tymczasem buduje się ich u nas bardzo mało - dwa, trzy nowe na 1000 osób. We Francji powstaje 5,1 mieszkania na 1000 mieszkańców, w Hiszpanii 13,8 i w Irlandii 14,1.

Przyczyn tak niekorzystnej sytuacji na rynku mieszkaniowym jest kilka. Najważniejsze to: wyższy VAT na artykuły budowlane, likwidacja ulgi mieszkaniowej oraz wysokie koszty kredytów hipotecznych, mimo relatywnie niskich stóp procentowych. Do tego dochodzą niejasne przepisy własnościowe, brak nowych planów zagospodarowania przestrzennego, wielomiesięczne opóźnienia we wpisach do sądowych ksiąg wieczystych, stare długi itd.

Jak kształtują się ceny mieszkań?

Według danych publikowanych przez GUS, średnia cena jednego metra kwadratowego mieszkania w trzecim kwartale 2004 r. wyniosła w Polsce 2386 zł. Jest to jednak tylko cena szacunkowa, bowiem faktyczna cena, po jakiej mieszkanie zostanie sprzedane, zależy od wielu czynników, do których można zaliczyć m.in. lokalizację, standard wykonania i otoczenie.

Najdrożej jest w Warszawie - metr kwadratowy mieszkania kosztuje tu od 2900 do 6450 zł, a domy o powierzchni 100-200 metrów kwadratowych to wydatek od 550 tysięcy do miliona złotych. W wielu rejonach Polski jest jednak znacznie taniej, np. w miastach nie wojewódzkich, gdzie metr kwadratowy mieszkania można kupić już za 885 -900 zł.

Kredyty tylko dla wybranych

Niewiele osób może kupić mieszkanie bez pomocy banku. Tylko bardzo niewielka grupa ludności może sobie pozwolić na luksus zakupu własnego "M" bez konieczności zaciągania na ten cel kredytu. Niestety, kredyty też są dla wybranych...

Konieczna konkurencja banków

Szansą na poprawę sytuacji w budownictwie byłoby otwarcie polskiego sektora bankowego na banki zagraniczne. Przyczyniłoby się to do obniżki kosztów kredytów, a tym samym do wzrostu popytu na nie.

Analitycy rynku zwracają uwagę na fakt, że obecne kredyty "walutowe" są walutowe tylko z nazwy, bowiem są indeksowane w walutach obcych. Oznacza to, że kredytobiorca spłaca co miesiąc kredyt przeliczony na złotówki po kursie sprzedaży, który jest znacznie wyższy od fixingu NBP w danym dniu!

Co trzeba zrobić?

Korzystne dla budownictwa byłoby też zwiększenie konkurencji w zakresie usług notarialnych, doradztwa związanego z zakupem nieruchomości oraz ograniczenie biurokracji przy wydawaniu pozwoleń na budowę.

Należy pilnie ustabilizować na wiele lat politykę podatkową, w tym zmniejszyć stawkę podstawową VAT do wysokości 18 proc. i dążyć do trwałego zmniejszania kosztów pracy.

Należy pilnie przygotować średniookresowy (5 - 10 lat) Narodowy Program Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego i Remontów z określeniem zadań rzeczowych i środków niezbędnych do ich realizacji. Program powinien mieć rangę ustawy i podlegać corocznej kontroli parlamentu.

Konieczna jest pilna analiza przyczyn wypierania polskich przedsiębiorstw z generalnego wykonawstwa na wielkie inwestycje, również realizowane ze środków publicznych (utrudniony dostęp do kredytów, dumpingowe ceny przedsiębiorstw zagranicznych realizowane następnie przez obniżanie wartości zleceń dla polskich wykonawców) i podjęcie skutecznego przeciwdziałania pojawiającym się nieprawidłowościom w procesach przetargowych.

Należy wesprzeć działania na rzecz tworzenia Europejskiej Platformy Technologicznej Budownictwa dającej szanse współfinansowania przez UE postępu technicznego i technologicznego w budownictwie. Konieczne jest w przyszłości trwałe przeznaczanie w budżetach państwa na sferę mieszkaniową co najmniej 1 proc. PKB.

Reasumując: wspomniane zmiany raczej nie dokonają się w krótkim czasie, dlatego trudno oczekiwać na przełom w budownictwie mieszkaniowym.

M.B