W skrócie
- Z powodu spadających stóp procentowych banki coraz mocniej konkurują o klientów zainteresowanych kredytami hipotecznymi.
- Refinansowanie kredytów hipotecznych staje się coraz popularniejsze, co może mieć wpływ na strategie zarówno banków, jak i kredytobiorców.
- Banki obawiają się strat wynikających z masowego refinansowania kredytów stałoprocentowych i rozważają zmiany umów, by zabezpieczyć swoje interesy.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
Z punktu widzenia banku kredyt hipoteczny jest jak emerytura. Może nie taka, że można ją spędzać na Karaibach, ale stabilna i bezpieczna. Udzielisz kredytu raz, na solidną kwotę, a potem co miesiąc pieniądze kapią przez wiele, wiele lat. Oczywiście - oprocentowanie kredytu hipotecznego jest niższe od np. gotówki, więc bank na nim nie zarabia spektakularnie dużo. Ale ryzyko jest niewielkie, odsetek niespłacanych hipotek to obecnie zaledwie 1,4 proc., gdy w przypadku kredytów konsumpcyjnych jest to ponad cztery razy tyle, a w przypadku przedsiębiorstw - jeszcze więcej.
To powody, dla których bankom opłaca się kredytować kupno mieszkań. Dlatego kredyty hipoteczne przeciętnie stanowią ponad 28 proc. portfeli kredytowych w polskim sektorze, a w przypadku niektórych instytucji jest to nawet ok. jednej trzeciej. Hipoteki to niemal dwie trzecie wszystkich kredytów, jakich polskie banki udzieliły gospodarstwom domowym.
Dlatego banki tak zaciekle walczą o hipoteki, choć są niżej oprocentowane od szybkich, kredytów na mniejsze kwoty, ale o wiele bardziej ryzykownych. Ale z hipotekami zaczęły się dziać zupełnie nowe rzeczy, które jeszcze kilka lat temu były zupełnie nie do pomyślenia.
Co to takiego "refinansowanie"
Jedną z instytucji, które mają od lat duże aspiracje na rynku kredytów hipotecznych jest ING Bank Śląski. Ma on 14,1 proc. udziału w rynku tych kredytów i jest drugi po największym polskim banku, PKO BP. Portfel kredytów hipotecznych ING BŚK wyniósł na koniec III kwartału ponad 67,5 mld zł i wzrósł w porównaniu z końcem III kwartału zeszłego roku o 13 proc. W samym III kwartale bank udzielił ponad 5 mld zł kredytów hipotecznych, czyli o 46 proc. więcej niż przed rokiem. Wynik III kwartału dał ING 17,7 proc. udziału w sprzedaży na polskim rynku. Czy w takim razie dzieje się coś niepokojącego?
- W 5 mld zł (kredytów hipotecznych) jest kwota kilkunastu procent na refinansowanie (kredytów) w innych bankach - powiedziała na konferencji prasowej poświęconej prezentacji wyników ING BŚK za III kwartał wiceprezes Bożena Graczyk.
O co tu chodzi? Spłacasz kredyt i uważasz, że raty są za wysokie? Szukasz banku, gdzie będziesz płacił mniej. W przypadku hipotek na stopę zmienną, czyli WIBOR, bank refinansujący twój kredyt może na przykład solidnie obniżyć marżę, która - według danych Związku Banków Polskich - wynosi średnio dla hipotek 1,7 proc. W całym okresie spłaty kredytu wychodzą z tego bardzo duże pieniądze.
Przedpłata kredytów hipotecznych na stopę zmienną była czymś naturalnym zawsze, i banki z tego powodu nie podnosiły larum. Oczywiście w takiej sytuacji bank nie zarabia na pozostałym pożyczonym kapitale, ale i tak największe dochody ma na początku spłaty kredytu, o ile ta następuje w ratach stałych, co jest u nas normą. Pewien problem bank ma wtedy, kiedy popyt na kredyt jest mały, bo zwróconego kapitału nie ma komu ponownie pożyczyć.
Po co refinansować kredyt hipoteczny
Z punktu widzenia kredytobiorcy, który pożyczył pieniądze na stopę zmienną przy refinansowaniu pole manewru zawężone jest do marży i nie musi być to bardzo opłacalne. Zupełnie inaczej jest w przypadku hipotek na stałą stopę.
Zwykle banki w umowie zapewniają stałą stopę przez pięć lat, a przeciętnie w swoich portfelach mają już blisko połowę takich hipotek. Jeśli zaciągnąłeś taki kredyt, kiedy stopy były jeszcze niskie, a potem wzrosły, tak jak w latach 2021-23 - to wygrałeś. Ale jeśli zaciągnąłeś kredyt, gdy stopy były na górce, a teraz spadają - masz poczucie, że sporo przepłacasz. I w tej sytuacji refinansowanie opłaca się najbardziej.
Banki od dawna już walczą, żeby mieć podstawę prawną do tego, by mogły zapisać w umowie o kredyt na stała stopę, iż ten, kto spłaca go wcześniej (z własnych pieniędzy, czy też pożyczonych od innego banku) musi zwrócić im koszty, jakie poniosły. A koszty ponoszą, bo żeby udzielić kredytu na stałą stopę musiały zawrzeć transakcję swapu stopy procentowej ze stałej na zmienną. Póki co, do umów nie mogą wprowadzać tego rodzaju zapisów, ale mają poważne obawy, że jeśli klienci będą masowo refinansować kredyty - poniosą straty. Tymczasem inne banki tylko czyhają na to, żeby takie kredyty refinansować. Jakie to może mieć skutki?
- Gdy spadają stopy można spodziewać się wzrostu przedpłat, częściowych lub całkowitych, głównie kredytów stałoprocentowych - mówiła Bożena Graczyk.
- U nas wartość sprzedaży jest tak duża, że element przedpłat nie jest zbyt widoczny - dodała.
Coraz więcej ludzi refinansuje kredyty
Wszystko jednak zależy od skali zjawiska, które - być może - nie jest jeszcze w pełni widoczne. Banki zdają sobie z tego sprawę. Prezes banku Millenium Joao Bras Jorge mówił na niedawnej konferencji prasowej, że banki dyskutują miedzy sobą, jak w takiej sytuacji znaleźć rozwiązanie dla klienta, który chciałby zmniejszyć swoje płatności odsetkowe. Ale na razie konkluzji nie widać. Jest natomiast konkurencja, i dzięki niej kredytobiorcy hipoteczni mają spore pole manewru, żeby swoje płatności obniżyć.
Prezes Pekao Cezary Stypułkowski na konferencji prasowej powiedział, że spodziewa się, iż klienci będą zobowiązania coraz częściej refinansować w innym banku, a może dojść do sytuacji, w której niektóre banki będą specjalizowały się nie w udzielaniu hipotek, ale w ich refinansowaniu. Mówił, że np. w Australii "produkcja" nowych kredytów hipotecznych jest niewielka, za to banki ścigają się właśnie o refinansowanie spłacanych zobowiązań.
- Na razie nie jest u nas to tak widoczne, jak w innych bankach (…) Niektórzy bardzo aktywnie refinansują swoich własnych klientów - powiedział wiceprezes Pekao Marcin Gadomski.
Według danych Biura Informacji kredytowej, we wrześniu polskie banki udzieliły hipotek na 10,7 mld zł, co było rekordowym wynikiem w historii. Dane te mogą jednak odzwierciedlać zarówno całkiem nowe kredyty, jak też kredyty na refinansowanie zaciągniętych wcześniej zobowiązań. Rekordowy wzrost wartości może świadczyć o tym, że konkurencja na rynku refinansowania się nasila.
ING BŚK miał po trzech kwartałach tego roku 3,26 mld zł zysku netto, co oznacza wzrost o 7 proc. rok do roku. W III kwartale bank zarobił 1,11 mld zł, o 1 proc. więcej niż przed rokiem. Wynik odsetkowy po dziewięciu miesiącach wzrósł o 2 proc. w porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku, ale w III kwartale obniżył się 3 proc. w porównaniu z III kwartałem 2024 roku. Koszty odsetkowe banku wzrosły o 20 proc. rok do roku przy wzroście przychodów odsetkowych o 4 proc.
Jacek Ramotowski
