W październiku ministra funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz rozpoczęła dyskusję na temat najmu krótkoterminowego. Według niej potrzebne jest uregulowanie zasad, co w jej ocenie miałoby poprawić dostępność mieszkań w miastach.
"Mieszkania, które mogłyby służyć do normalnego życia, są wyciągane z rynku na usługi a'la hotelowe. Jaki jest efekt? Ceny wynajmu długoterminowego rosną. Zmieńmy to. Po pierwsze, wprowadźmy rejestr lokali, które są wykorzystywane na Airbnb po to, żeby wyciągnąć je z szarej strefy. Po drugie, system podatkowy powinien zniechęcać do najmu krótkoterminowego, bo teraz niestety tak nie jest" - wskazała ministra w nagraniu umieszczonym na platformie X.
Najem krótkoterminowy. Samorządowcy wyliczają problemy
Najem krótkoterminowy okazuje się być również problematyczny dla samorządowców, którzy coraz głośniej postulują wprowadzenie regulacji rynku. Unia Metropolii Polskich wystosowała apel do rządu, w którym domaga się większego wpływu gmin na przepisy w tym zakresie.
Sygnatariusze apelu - prezydent Białegostoku Tadeusz Truskolaski i prezydent Warszawy Rafał Trzaskowski - wskazali, że najem krótkoterminowy apartamentów na doby może stanowić "przyczynę zjawisk niekorzystnych dla mieszkańców miast i gmin". Chodzi m.in. o niekontrolowany wzrost cen mieszkań.
Samorządowcy domagają się od rządu m.in. ograniczenia liczby dni najmu krótkoterminowego, obowiązku rejestracji wynajmowanych mieszkań, kontroli podatkowych czy wprowadzenia kar finansowych za niestosowanie się do przepisów.
Najem krótkoterminowy powodem niskiej dostępności mieszkań? Eksperci są sceptyczni
O to, czy regulacje w najmie krótkoterminowym mogą zwiększyć dostępność mieszkań na rynku, a w konsekwencji obniżyć ich ceny, zapytaliśmy ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości. Andrzej Prajsnar ekspert portalu RynekPierwotny.pl zauważył, że w Warszawie mieszkania na wynajem krótkoterminowy są mocno skoncentrowane w centralnej części miasta - ok. 75 proc. z nich znajduje się w promieniu 5 km od stacji metra Centrum. Wiele na to wskazuje, że podobnie może być również w innych miastach.
- Najem krótkoterminowy był w ostatnich latach jednym z mniej ważnych czynników kształtujących ceny metrażu z dużych miast. Mówimy o całych rynkach (np. warszawskim lub wrocławskim), a nie o centrach miast - powiedział w rozmowie z Interią Biznes Andrzej Prajsnar.
W ocenie eksperta "Rynku Pierwotnego", temat najmu krótkoterminowego nieprzypadkowo powrócił do debaty w kontekście słabej dostępności metrażu. - Pamiętajmy jednak, że noclegi dla turystów powodowały spory w blokach już 8 lat - 10 lat temu - dodał. W całej dyskusji na razie raczej nie mówi się o całkowitym zakazie wynajmu krótkoterminowego mieszkań.
Nowe regulacje dotyczące pokojów na doby wpłyną na ceny mieszkań?
Doktor Dorota Tokarska, ekonomistka z Wydziału Nauk Społecznych KUL, uważa, że w miastach, w których najem krótkoterminowy jest popularny, wprowadzenie regulacji może wpłynąć na ceny mieszkań, ale "nie będzie to wpływ znaczący". - Wprowadzenie pewnej puli mieszkań w niektórych miastach [...] raczej nie przełoży się na rynek ogólnokrajowy - powiedziała nam ekspertka, zwracając uwagę, że najem krótkoterminowy dotyczy przede wszystkim dużych miast oraz miast z mocnym potencjałem turystycznym.
W jej ocenie, pomoże to w pewnym stopniu pokryć zapotrzebowanie, ale nie na tyle by jakoś diametralnie wpłynąć na rynek. Wszystko dlatego, że w dużych miastach jest o wiele wyższy popyt, który w dużej części jest niezaspokojony.
Nowe przepisy mogą spowodować spadek atrakcyjności najmu krótkoterminowego
Zdaniem ekspertki, jeżeli regulacje wejdą w życie, to każdy z wynajmujących zastanowi się, na ile opłacalne jest spełnienie wymogów i zapewne duża część zdecyduje się je spełnić. Wszystko dlatego, że najem krótkoterminowy jest niezwykle atrakcyjny.
Jak podał w "Pulsie Biznesu" Andrzej Stecki, prezes platformy BookingHost, w sezonie letnim wynajem krótkoterminowy może przynosić nawet 30 tys. zł miesięcznie w przypadku apartamentów premium, a na zwykłych mieszkaniach nad morzem właściciele zarabiają 7-9 tys. zł na rękę. Według Eurostatu, w II kwartale 2024 r. liczba noclegów zarezerwowanych przez platformy jak Airbnb czy Booking wzrosła o ponad 16 proc. rok do roku, osiągając 209 mln.
Zdaniem Tokarskiej rząd powinien dobrze przeanalizować i zaplanować moment wprowadzenia regulacji. - Jeśli zostanie on dołożony do kilku innych czynników oddziaływanie może być o wiele większe - wskazała.
Ceny najmu mieszkań długoterminowego przed większą szansą?
Spadek rentowności biznesu najmu krótkoterminowego może przełożyć się natomiast na ceny najmu długoterminowego. - Dotychczas inwestorzy decydujący się na dłuższe umowy najmu, brali pod uwagę stawki najmu krótkoterminowego, co windowało ceny - wskazała Tokarska.
Niektórzy nawet porzucili tego rodzaju biznes. - Jeśli regulacje będą uznane za zbyt wygórowane część rynku wróci do najmu długoterminowego i to tu oczekuje się spadków cen w większym, stopniu niż w obszarze kupno-sprzedaż - zauważyła.
Regulacje najmu krótkoterminowego już są. Wymogi nałożyła UE
Pierwsze regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego już obowiązują za sprawą unijnej dyrektywy DAC7. Nowe przepisy nakładają na platformy, takie jak Allegro, OLX czy Airbnb, obowiązek zgłaszania do urzędów skarbowych sprzedaży towarów i usług. Wyłączenie dotyczy jedynie osób, które w danym okresie sprawozdawczym nie przekroczyły 30 transakcji lub zarobiły mniej niż 2 tys. euro. Zmiany wymuszają dokładniejszą kontrolę użytkowników i ich danych.
Zobacz również:
Doktor Tokarska zwraca uwagę, że najem krótkoterminowy zapewnia wpływy zarówno podatkowe ma poziomie centralnym (dochodowy) jak i wpływy na poziomie lokalnym (ewentualna opłata miejscowa). - Niestety jest to często działalność nierejestrowana co prowadzi z jednej strony do unikania opodatkowania i odprowadzania opłat lokalnych a z drugiej ogranicza możliwość roszczeń ze strony najemcy - wskazała na zagrożenie. Dodatkowo, wynajmowane lokale nie spełniają warunków, jakie muszą być zapewnione w obiektach mających status hoteli.
Regulacje dotyczące najmu mieszkań na doby. Są zagrożenia
Nowe przepisy mogą pomóc zapanować nad przestrzenią miejską - określić miejsca przeznaczone na bloki oraz na obiekty pełniące rolę turystyczno-noclegową. Jednak zdaniem doktor Tokarskiej istnieje także zagrożenie dla branży turystycznej.
- Regulacje to nakaz dostosowania obiektów do wymagań, czyli koszty. Gdzie są rosnące koszty tam pojawią się podwyżki cen - podsumowała.
Sebastian Tałach
