Użytkowanie wieczyste. Czym różni się od własności? Jak przekształcić użytkowanie wieczyste we własność?

Użytkowanie wieczyste to forma prawna, która pozwala na korzystanie z nieruchomości należącej do Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego (gminy, powiatu, województwa lub związku tych jednostek) przez określony czas. Zazwyczaj przez okres 99 lat, jednak może on zostać skrócony w wyjątkowych okolicznościach (do minimum 40 lat). 

Osoba fizyczna lub prawna, która uzyska użytkowanie wieczyste, ma prawo do korzystania z nieruchomości i pobierania z niej korzyści, takich jak dzierżawa lub wynajem, przez cały okres użytkowania.

W przypadku nieruchomości gruntowej użytkownik wieczysty jest odpowiedzialny za opłacanie podatku od nieruchomości oraz za utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie technicznym. Użytkowanie wieczyste jest popularne w Polsce, zwłaszcza w przypadku gruntów o charakterze przemysłowym, a także w przypadku nieruchomości komunalnych, takich jak lokale mieszkalne.

Użytkowanie wieczyste i prawo własności to dwie różne formy prawne związane z korzystaniem z nieruchomości. Własność daje właścicielowi nieruchomości prawo do jej posiadania, używania, dysponowania i rozporządzania nią według własnego uznania, podczas gdy użytkowanie wieczyste daje użytkownikowi wieczystemu prawo do korzystania z nieruchomości, ale nie daje mu prawa własności.

Właściciel nieruchomości ma prawo do pobierania z niej korzyści, takich jak czynsz, dzierżawa lub wynajem. W przypadku użytkownika wieczystego możliwe jest pobieranie takich samych korzyści, ale jest on zobowiązany do uiszczania rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Prawo własności jest trwałe i przysługuje właścicielowi nieruchomości dożywotnio, natomiast użytkowanie wieczyste jest ograniczone czasowo. W przypadku prawa własności właściciel nieruchomości jest odpowiedzialny za jej utrzymanie i remonty, podczas gdy w przypadku użytkowania wieczystego, użytkownik wieczysty jest odpowiedzialny za utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie technicznym.

Zobacz także: Co to jest recesja? Co oznacza dla Kowalskiego?

Osoby posiadające prawo użytkowania wieczystego mogą wystąpić o jego przekształcenie na prawo własności. Kto może złożyć taki wniosek? Do tej grupy zaliczamy:

• osoby fizyczne, które mają prawo do użytkowania wieczystego,
• osoby fizyczne lub prawne, które są właścicielami lokalu oraz udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości, na której znajduje się lokal (np. członkowie wspólnoty mieszkaniowej).

Warto również pamiętać, że prawo do przekształcenia użytkowania wieczystego we własność przechodzi na następców prawnych.

Jeśli mamy prawo do ubierania się o przekształcenie, musimy złożyć odpowiedni wniosek. W przypadku, gdy właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, składamy go do starosty. Jeśli nieruchomość należy do samorządu terytorialnego - do wójta, burmistrza lub prezydenta, bądź starosty/zarządu województwa.

We wniosku należy wskazać dane osoby korzystającej z użytkowania wieczystego, a także wszystkich innych współużytkowników. Dodatkowo dołączyć należy odpis z księgi wieczystej oraz dokument potwierdzający nabycie użytkowania wieczystego. W niektórych przypadkach konieczne może być także sporządzenie i podpisanie dokumentu potwierdzającego następstwo prawne.

Po otrzymaniu pozytywnej decyzji należy udać się do sądu rejonowego w celu dokonania wpisu prawa własności do księgi wieczystej nieruchomości.

Podobnie jak w przypadku praw własności do nieruchomości, również użytkowanie wieczyste można zasiedzieć. Zasiedzenie to sposób nabycia prawa do nieruchomości poprzez długoletnie i nieprzerwane jej posiadanie w sposób zgodny z prawem.

W Polsce, aby móc zasiedzieć nieruchomość, muszą zostać spełnione poniższe wymagania:

• posiadanie nieruchomości przez co najmniej 20 lat,
• posiadanie nieruchomości w dobrej wierze, tj. przekonaniu, że jest się jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym na podstawie ważnej podstawy prawnej,
• posiadanie nieruchomości w sposób ciągły, tj. bez przerwania w posiadaniu przez okres co najmniej 20 lat,
• brak sprzeciwu ze strony rzeczywistego właściciela nieruchomości (w przypadku użytkowania wieczystego jest to jednostka samorządu terytorialnego).

Jeśli posiadacz prawa własności nabył ją w złej wierze, okres ciągłego posiadania w celu zasiedzenia wydłuża się i wynosi co najmniej 30 lat.

W przypadku zasiedzenia użytkowania wieczystego osoba, która zasiedliła nieruchomość, nabędzie prawo własności do tej nieruchomości. Warto jednak zaznaczyć, że jest to proces skomplikowany i wymaga uzyskania odpowiedniej pomocy prawnej.

Pod koniec marca 2023 roku Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji przepisów, które zakładają praktycznie likwidację użytkowania wieczystego. Zgodnie z nowymi zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami przedsiębiorca będzie miał możliwość złożenia wniosku o nabycie gruntu, którego umowa o użytkowanie wieczyste została zawarta minimum 25 lat temu.

Dodatkowo termin złożenia wniosku mija w ciągu roku od momentu wejścia w życie ustawy. Ponadto jego przedmiotem może być jedynie grunt, który jest trwale zagospodarowany, oznacza to, że nie będzie można nabyć nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby gospodarki leśnej lub rolnej oraz infrastruktury, a także tych, wobec których toczy się postępowanie w sprawie rozwiązania umowy użytkowania.

Stawka wykupu nieruchomości użytkowanej wieczyście będzie wynosiła minimum dwudziestokrotność opłaty rocznej. Oznacza to, że jeśli stawka roczna wynosi 3 proc. wartości w skali roku, to wykup będzie wiązał się z koniecznością zapłaty co najmniej 60 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Przedsiębiorcy, którzy nie złożą wniosku w wyznaczonym terminie, nadal będą mogli wykupić nieruchomość, jednak na ogólnych zasadach.

Czytaj również:

Ile zarabia Andrzej Duda, a ile Mateusz Morawiecki? Jaką wypłatę dostaje prezydent i premier?

Wielkanoc w Biedronce, Lidlu, Dino i innych. Oto godziny otwarcia sklepów na święta

Ulga na dziecko 2023. Dochód może ją zablokować w trzech wypadkach