Spis treści:
- Kiedy osoba prywatna może odliczyć VAT?
- Opodatkowany wynajem jako warunek odzyskania VAT
- Rejestracja do VAT - konieczny krok
- Obowiązki po rejestracji
- Co ze sprzedażą mieszkania w przyszłości?
- Podsumowanie
Warunkiem jest spełnienie konkretnych przesłanek oraz podjęcie określonych działań formalnych. Co istotne, decyzje podjęte na etapie zakupu mogą mieć konsekwencje także w przyszłości, na przykład przy sprzedaży nieruchomości.
Poniżej wyjaśniam, kiedy jest to możliwe, jakie formalności trzeba spełnić oraz jakie konsekwencje podatkowe może mieć późniejsza sprzedaż takiego mieszkania.
Kiedy osoba prywatna może odliczyć VAT?
Kluczowe znaczenie ma nie to, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców, lecz to, czy w konkretnej sytuacji działa jako podatnik VAT. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług posługują się bowiem własną, szerszą definicją działalności gospodarczej, która może obejmować również wykorzystywanie prywatnego majątku w sposób ciągły i zarobkowy. Taką sytuacją jest na przykład wynajem mieszkania. Jeżeli zakupiona od dewelopera nieruchomość ma być przeznaczona na wynajem, osoba fizyczna może zostać uznana za podatnika VAT, nawet jeśli nie prowadzi firmy, nie ma wpisu do CEIDG i nie wykonuje żadnej innej działalności.
Co jednak istotne, sam fakt wynajmu nie wystarczy. Aby prawo do odliczenia VAT faktycznie powstało, wynajem musi być opodatkowany VAT. Wynajem korzystający ze zwolnienia nie daje prawa do odliczenia podatku zapłaconego przy zakupie mieszkania.
Opodatkowany wynajem jako warunek odzyskania VAT
Najczęściej z prawem do odliczenia VAT mamy do czynienia wtedy, gdy mieszkanie jest wynajmowane na cele inne niż mieszkaniowe, na przykład firmie, która wykorzystuje lokal na biuro lub działalność usługową. Taki najem co do zasady podlega opodatkowaniu VAT.
Ważne jest również to, że prawo do odliczenia może powstać już na etapie zakupu nieruchomości, jeśli od początku istnieje realny zamiar wykorzystywania jej do czynności opodatkowanych. Oznacza to, że nie trzeba czekać na podpisanie pierwszej umowy najmu. Kluczowy jest zamiar oraz późniejsza konsekwencja w jego realizacji.
Rejestracja do VAT - konieczny krok
Aby móc skorzystać z prawa do odliczenia VAT, osoba fizyczna musi zarejestrować się jako czynny podatnik VAT. Odbywa się to poprzez złożenie odpowiedniego zgłoszenia rejestracyjnego.
Bez rejestracji odliczenie podatku nie jest możliwe, nawet jeśli wszystkie pozostałe warunki są spełnione. Status czynnego podatnika VAT wiąże się również z dodatkowymi obowiązkami administracyjnymi.
Obowiązki po rejestracji
Po zarejestrowaniu się jako czynny podatnik VAT osoba fizyczna ma obowiązek prowadzenia ewidencji VAT oraz składania plików JPK_VAT. To właśnie w tych rozliczeniach wykazywany jest zarówno podatek naliczony przy zakupie mieszkania (do odliczenia lub zwrotu), jak i podatek należny z tytułu opodatkowanego najmu.
W praktyce oznacza to konieczność systematycznych rozliczeń z urzędem skarbowym, nawet jeśli jedyną czynnością opodatkowaną jest wynajem jednego lokalu.
Co ze sprzedażą mieszkania w przyszłości?
Decyzja o odliczeniu VAT przy zakupie mieszkania ma bezpośredni wpływ na sposób opodatkowania jego ewentualnej sprzedaży w przyszłości. Co do zasady, sprzedaż mieszkania, przy którego nabyciu przysługiwało prawo do odliczenia VAT, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem.
Jeżeli sprzedaż nastąpi w ciągu pierwszych dwóch lat od nabycia mieszkania od dewelopera, transakcja ta będzie opodatkowana VAT według stawki właściwej dla lokali mieszkalnych. W takim przypadku nie powstaje obowiązek korygowania podatku VAT odliczonego przy zakupie nieruchomości.
Po upływie dwóch lat sprzedaż mieszkania co do zasady może korzystać ze zwolnienia z VAT. Skorzystanie z tego zwolnienia nie jest jednak neutralne podatkowo. Do momentu zakończenia dziesięcioletniego okresu korekty sprzedaż zwolniona z VAT powoduje obowiązek skorygowania części podatku VAT odliczonego przy nabyciu mieszkania. Korekta ta dokonywana jest proporcjonalnie do liczby lat pozostałych do końca tego okresu i jest tym mniejsza, im bliżej jego zakończenia dochodzi do sprzedaży.
Należy również pamiętać, że podobne skutki podatkowe może wywołać wcześniejsze nieodpłatne przekazanie mieszkania, na przykład na cele osobiste osoby fizycznej. Jeżeli przy nabyciu lokalu przysługiwało prawo do odliczenia VAT, taka nieodpłatna dostawa będzie traktowane na gruncie VAT jak odpłatna dostawa i może skutkować obowiązkiem rozliczenia podatku.
Podsumowanie
Odliczenie VAT przy zakupie mieszkania przez osobę fizyczną jest możliwe, ale wyłącznie w ściśle określonych okolicznościach. W praktyce oznacza to konieczność wyboru opodatkowanego modelu najmu, rejestracji jako czynny podatnik VAT oraz bieżącego wywiązywania się z obowiązków ewidencyjnych i rozliczeniowych.
Co istotne, skutki podatkowe tej decyzji nie kończą się na etapie zakupu ani nawet samego wynajmu. Zarówno zmiana przeznaczenia mieszkania na cele osobiste, jak i jego późniejsza sprzedaż mogą prowadzić do obowiązku rozliczenia VAT lub korekty wcześniej odliczonego podatku. Dlatego decyzja o "odzyskaniu VAT" powinna być poprzedzona analizą całego okresu wykorzystania nieruchomości, tj. od momentu nabycia aż do ewentualnego zbycia.
Aleksandra Kozień
Hatala & Storto Podatki
