Całe plany pokryją kraj

Projekt ustawy o planowaniu przestrzennym zakłada likwidację decyzji o warunkach zabudowy oraz wprowadza nowe instrumenty planowania przestrzennego. Zamiast studiów uwarunkowań będą plany kierunkowe, a miejscowe przepisy urbanistyczne i standardy urbanistyczne ministerstwa zastąpią decyzje o warunkach zabudowy.

Tereny pod budownictwo

- Projekt stawia za cel zwiększenie podaży terenów pod budownictwo mieszkaniowe, unowocześnia i upraszcza proces planowania. Należy się spodziewać, że w ciągu 2-3 lat tereny pod zabudowę będą posiadały plany zagospodarowania - mówi Elżbieta Szelińska, dyrektor Departamentu Ładu Przestrzennego i Architektury w Ministerstwie Budownictwa.



- To zbyt optymistyczne założenie. Projekt ułatwia uchwalanie planów, ale nie zawiera realnych instrumentów, by zmusić gminy do ich uchwalenia - twierdzi Jeremi Mordasewicz, wiceprezydent Polskiej Konfederacji Pracodawców Prywatnych.

Projekt zakłada uproszczenie procedury sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Eliminuje rozstrzyganie wniosków zgłoszonych do planu na wczesnym etapie jego sporządzania.

Uproszczenie procedur

- Zainteresowani mogą składać wnioski przez cały czas, ale gmina nie będzie czekać, aż wszystkie spłyną. Rozpatrzy je na późniejszym etapie postępowania - wyjaśnia Elżbieta Szelińska.

Przedsiębiorcy popierają te rozwiązania, choć nie są one wystarczające.

- Regulacje ułatwią gminom uchwalanie planów, ale nie zmuszą ich do uzbrojenia terenów pod zabudowę - mówi Jeremi Mordasewicz. Jego zdaniem dobrym rozwiązaniem jest powiązanie planów miejscowych z obowiązkiem dostarczenia mediów.

- Obawiam się, że ustawa nie zwiększy podaży terenów pod zabudowę. Gminy mogłyby mieć więcej pieniędzy na organizację planowania, ale nawet nie korzystają z uprawnień, np. z możliwości pobierania renty planistycznej lub opłaty adiacenckiej - twierdzi Jeremi Mordasewicz.

Miejscowe przepisy

W celu wyeliminowania krytykowanych decyzji o warunkach zabudowy, projekt wprowadza możliwość stanowienia przez gminę miejscowych przepisów urbanistycznych.

- Przepisy urbanistyczne ustalą obowiązkowo zasady usytuowania budynków, ich wysokość i udział powierzchni zabudowanej do powierzchni działki. Obejmą też zasady i warunki podziałów nieruchomości. Będą mieć rangę prawa miejscowego i będą podstawą uzyskiwania pozwolenia na budowę - wyjaśnia Elżbieta Szelińska.

Będzie to zatem zbiór wymagań architektonicznych i urbanistycznych, niezbędnych dla kształtowania ładu przestrzennego na terenach, na których przewiduje się uzupełnienie zabudowy, a które nie wymagają wyznaczenia nowych dróg i ulic.

Uchwała rady będzie podlegać procedurze uzgodnień i jawności tak jak plan miejscowy, jednakże zakres ustaleń będzie znacznie mniejszy niż plan miejscowy. Sporządzenie projektu przepisów wójt, burmistrz albo prezydent miasta powierzy urbanistom albo architektom. Zdaniem samorządowców może to rodzić pokusę rezygnacji z uchwalania planów.

- Dla większości obszarów miejskich nie trzeba będzie uchwalać planów miejscowych, bo wystarczą przepisy urbanistyczne. Te będzie można wydać szybciej niż plan - twierdzi Andrzej Porawski, dyrektor Związku Miast Polskich.

Plan zamiast studium

Projekt zastępuje studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego przez plany kierunkowe.

- Nastąpi rozdzielenie warstwy stanowiącej od nienegocjowalnych uwarunkowań. Plan kierunkowy szybciej też ustali kierunki rozwoju przestrzennego gminy - mówi Elżbieta Szelińska.

Samorządowcy nie kwestionują tego założenia.

- Prawie wszystkie gminy mają studium, dlatego uchwalenie planów kierunkowych nie powinno być kłopotliwe - twierdzi Andrzej Porawski.

Zdaniem przedsiębiorców problem leży gdzie indziej.

- Projekt nie nadaje planom kierunkowym rangi aktów prawa miejscowego. Oznacza to, że właściciele nie będą mogli wystąpić z roszczeniami wobec zawartych tam regulacji. Trudno uznać takie rozwiązanie za przełom - twierdzi Jeremi Mordasewicz.

Plan kierunkowy ma określić także harmonogram sporządzania planów miejscowych.

- Zobowiąże przez to władze gminy do realizacji przyjętej przez nie polityki przestrzennej - wyjaśnia Elżbieta Szelińska.

Projekt planu kierunkowego sporządzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Uchwali go rada gminy. Ustalenia planu kierunkowego będą wiążące dla organów gminy.

- Gminy będą miały obowiązek sporządzenia planu miejscowego, jeśli plan kierunkowy obejmie kwestie: zabudowy, wyłączenia spod zabudowy i rozmieszczenia inwestycji celu publicznego - mówi Elżbieta Szelińska.

Problemem jest jednak to, że ustawa nie przewiduje sankcji za niedopełnienie tego obowiązku.

- Nikt nie zmusi gmin do ustanowienia planów, bo projekt nie zawiera sankcji. To podstawowy brak ustawy - uważa Jeremi Mordasewicz.

Pomogą standardy resortu

Równocześnie resort budownictwa planuje opracować w ciągu 3 lat krajowe standardy urbanistyczne. Określą one warunki sytuowania obiektów budowlanych.

- Ma to przeciwdziałać sytuacji, w której po wygaśnięciu możliwości inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy brak planu miejscowego uniemożliwi jakąkolwiek działalność inwestycyjną - tłumaczy Elżbieta Szelińska.

OPINIE

Jacek Bielecki
dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Developerskich

Prawdziwym powodem braku planów miejscowych w gminach jest niechęć urzędników do ich tworzenia. Procedury utrudniają uchwalanie planów, ale w tych gminach, którym zależało na ich uchwaleniu - w ciągu 12 lat udało się przezwyciężyć trudności. Projekt stanowi, że 3 lata po wejściu w życie ustawy w ogóle nie będzie można budować w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy. Jeśli przez ten czas gminy nie wprowadzą planów, mogłoby to zakończyć się katastrofą. Dlatego ministerstwo chce wprowadzić standardy urbanistyczne. Ale dlaczego już teraz nie stwarza regulacji, które zobligowałyby gminy do szybkiego tworzenia planów. W normalnym przedsiębiorstwie zły zarząd jest usuwany. Tu realną sankcją byłoby rozwiązanie zarządu czy ustanowienie zarządu komisarycznego. Jeśli nie ma sankcji, to nie ma prawa. Zarówno obecne, jak i proponowane rozwiązania pozwalają tylko na rozwój zabudowy w ramach tzw. dobrego sąsiedztwa. Ale są duże obszary miast, przeznaczone w studiach pod zabudowę, gdzie można by budować, gdyby studia (plany kierunkowe) stanowiły podstawę wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Takie rozwiązanie pozwoliłoby szybko rozwiązać podstawowy problem budownictwa mieszkaniowego - brak terenów.

Małgorzata Chmiel
przewodnicząca Komisji Polityki Przestrzennej i Mieszkaniowej Związku Miast Polskich

Projekt ustawy idzie w dobrym kierunku, choć nie rozwiązuje kluczowych zagadnień. Obecna regulacja utrudnia procesy inwestycyjne i zawiera liczne obostrzenia. Projekt naprawia te błędy.

Zmniejsza np. liczbę podmiotów, które mogą oprotestować inwestycję, co czasami na długo ją blokowało. Nie jest to jeszcze rewolucja, ale rewolucyjne zmiany także nie zawsze są odpowiednie. Zastąpienie studium przez plany kierunkowe to głównie zmiana proceduralna, ale miejscowe przepisy urbanistyczne są już bardzo dobrym rozwiązaniem, na wzór tych we Francji czy Belgii. Pozwolą kreować ład przestrzenny.

Dobrze, że plany nie są aktem prawa miejscowego, co w perspektywie naraziłoby gminy na różnego rodzaju sankcje finansowe. Wątpliwości budzi jednak sposób określenia w planie obszarów zabudowy i wyłączonych spod zabudowy. Projekt przygotowują fachowcy, ale zatwierdza go rada gminy. To rada określi np., czy Starówka w Gdańsku to teren inwestycyjny czy nie. Tu przepisy powinny być bardziej precyzyjne.

Marek Poddany
wiceprezes Polskiego Związku Firm Developerskich

Projektowana ustawa dobrze rozwiązuje problem uzupełniania zabudowy. Nie wnosi jednak nic do możliwości zabudowy na niezagospodarowanych terenach. Nie jest więc w stanie osiągnąć zakładanego celu, czyli zwiększenia podaży terenów pod zabudowę, a wręcz przeciwnie, ogranicza je. Dla przykładu - według proponowanej definicji działki budowlanej - jest to działka, która ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Dotychczas taki status miała także działka z pośrednim dostępem.

Z jednej strony ustawa wprowadza dobre rozwiązanie, jakim są przepisy urbanistyczne gminy. Z drugiej w ogóle nie uwzględnia dotychczasowego dorobku planistycznego gmin. Nakazuje wyrzucić do kosza studia uwarunkowań, nad którymi gminy pracowały latami. Dlatego ten projekt zjednoczył w sprzeciwie deweloperów i samorządowców. Proponowaliśmy, żeby studium przekształcić w plan kierunkowy. Ustawa nakazuje całą procedurę rozpocząć od nowa. Ta ustawa to bardzo skromny efekt, jak na 2 lata pracy nad jej postanowieniami.

Piotr Trocha