Nowe przepisy od 2026 roku. Eksperci: To oznacza wzrost cen mieszkań
Od przyszłego roku inwestorzy realizujący nowe budynki użyteczności publicznej oraz budynki wielorodzinne będą musieli uwzględniać w projektach schrony lub miejsca doraźnego schronienia. Choć dla większości mieszkańców zmiana ta pozostanie niemal niezauważalna, eksperci rynku nieruchomości ostrzegają przed jej długofalowymi konsekwencjami, przede wszystkim dla kosztów budowy i cen mieszkań - pisze gazeta.pl.
Jak wyjaśnia Pamela Szwedko-Walawska z kancelarii Octo Legal w rozmowie z propertynews.pl, nowe obowiązki oznaczają konieczność wzmocnienia konstrukcji części podziemnych budynków, instalacji dodatkowych systemów technicznych, m.in. wentylacji, oświetlenia awaryjnego i zasilania zapasowego oraz bardziej złożonego procesu projektowego. To z kolei przekłada się na większe zużycie materiałów, dłuższe procedury administracyjne i potrzebę uzyskania dodatkowych opinii technicznych.
Zdaniem Agnieszki Mikulskiej, ekspertki rynku mieszkaniowego w CBRE, koszty te mogą podnieść ceny mieszkań nawet o kilkaset złotych za metr kwadratowy. Jednocześnie podkreśla ona, że nowe regulacje nałożą się na już istniejące presje kosztowe, takie jak drożejące materiały budowlane, energia, praca oraz kolejne zaostrzenia warunków technicznych dotyczących bezpieczeństwa czy komfortu akustycznego.
Niepewność dostrzegają również sami deweloperzy. Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development, zwraca uwagę, że kluczowymi barierami dla branży pozostają czasochłonne procedury administracyjne oraz ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów, a realny wpływ tzw. ustawy schronowej na proces inwestycyjny wciąż trudno jednoznacznie ocenić.
Eksperci JLL prognozują, że pierwsze projekty uwzględniające nowe wymogi mogą pojawić się w sprzedaży najwcześniej w drugiej połowie 2026 roku. W praktyce jednak zdecydowana większość podaży w 2026 r. będzie jeszcze realizowana na podstawie wniosków złożonych przed końcem 2025 r. W największych rynkach, takich jak Warszawa czy Trójmiasto, wpływ nowych regulacji na koszty inwestycji może być widoczny dopiero w 2027 r., a w miastach takich jak Poznań czy Łódź jeszcze później, ze względu na duży zapas niewykorzystanych pozwoleń.
Nowe przepisy wchodzą w życie w momencie, gdy rynek mieszkaniowy wykazuje oznaki stabilizacji cen. Z analizy Grupy Morizon-Gratka wynika, że mimo wyraźnego osłabienia popytu i rosnącej liczby ofert, ceny ofertowe mieszkań w ujęciu miesięcznym pozostają niemal niezmienne, wahając się zwykle w granicach 1 proc. w górę lub dół.
Zobacz również:
W tych miastach ceny mieszkań nadal rosną. Najgorzej jest w Bydgoszczy i Lublinie
W skali roku w większości miast nadal notowane są wzrosty. Najsilniejsze dotyczą Bydgoszczy (+5,5 proc.), Lublina (+4,4 proc.) oraz Gdańska i Szczecina (po +4,0 proc.). Relatywnie wysoką dynamikę widać także w Olsztynie i Katowicach. To przede wszystkim efekt struktury podaży - na rynek trafia coraz więcej stosunkowo nowych mieszkań kupionych na rynku pierwotnym, których właściciele próbują odzyskać nie tylko cenę zakupu, ale także koszty wykończenia.
Największe rynki wyraźnie wyhamowują. W Łodzi ceny spadły rok do roku o 0,7 proc., w Warszawie - o 0,4 proc., a Kraków zanotował jedynie symboliczny wzrost. Dane potwierdzają coraz silniejsze regionalne zróżnicowanie rynku: droższe i najbardziej nasycone ofertami miasta stabilizują się, podczas gdy tańsze ośrodki wciąż notują wzrosty. - zauważa "Gazeta Prawna".
Co istotne, nawet obniżki stóp procentowych nie przyniosły wyraźnego ożywienia popytu. W 2025 r. stopa referencyjna NBP spadła łącznie o 1,75 pkt proc., jednak, jak wskazują analitycy, realna korekta rynku przenosi się dziś przede wszystkim do negocjacji cenowych. Kupujący, korzystając z szerokiej oferty mieszkań, coraz częściej uzyskują ceny transakcyjne niższe od ofertowych, mimo że same cenniki pozostają względnie stabilne.
