Jak sobie poradzić z uciążliwym lokatorem i odzyskać mieszkanie od najemcy?

Mimo sporządzenia dokładnej umowy i zachowania ostrożności, może się zdarzyć, że nie unikniemy problemów z najemcą. Jeśli kłopotliwy lokator dopuści się czegoś, co sprecyzowane zostało w umowie jako zakazane, to właściciel może rozpocząć proces jej wypowiedzenia.

Jednak w przypadku, gdy jest to coś wykraczającego poza zapisy umowy najmu mieszkania, to konieczne będzie skorzystanie ze ścieżek prawnych. Właściciel może wypowiedzieć ją w przypadku, gdy:

• Najemca zalega z opłatami za 3 pełne okresy płatności i mimo otrzymania pisemnego zawiadomienia o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, nie uregulował wszystkich należności. W piśmie właściciel powinien poinformować wynajmującego mieszkanie, że ma wyznaczony dodatkowy miesiąc na spłatę zaległych i bieżących rachunków. 30 dni liczone są od momentu, w którym kłopotliwy lokator otrzymał pismo. Istotne jest również to, że w przypadku, gdy uciążliwy najemca spłaca tylko bieżące należności lub część zaległości, a nie pełną kwotę, właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę po upływie wyznaczonego terminu.
• Wynajmujący podnajmuje mieszkanie bez uzyskania zgody właściciela.
• Najemca korzysta z mieszkania w sposób, który jest sprzeczny z zapisami jego umowy i który prowadzi do tworzenia szkód oraz wykracza przeciwko porządkowi domowemu. Również w tym przypadku, lokator powinien najpierw otrzymać pisemne upomnienie.

W przypadku, gdy wynajmujący doprowadzi do zniszczenia mieszkania, przydatny okazuje się zapis zawarty w umowie, dotyczący kaucji. Zniszczenie może obejmować nie tylko uszkodzenia sprzętów czy pomieszczeń, ale również rażące zaniedbania ze strony kłopotliwego lokatora.

W tym przypadku pokrycie kosztów naprawy lub remontu może zostać pokryte z kaucji, która nie zostanie oddana najemcy, zgodnie z zapisami umieszczonymi w umowie najmu mieszkania. Pieniądze mogą także nie zostać wypłacone w momencie, gdy znikną przedmioty, zapisane w protokole zdania mieszkania, będące częścią wyposażenia. W sytuacji, jeśli kłopotliwy lokator nie wyraża zgody na zatrzymanie kaucji przez właściciela, sprawa powinna być rozwiązana sądownie.

Definicja słowa lokator została określona przez art. 2 ust 1 pkt 1 Ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Według tego zapisu lokator to najemca lokalu lub osoba, która używa go na podstawie innego tytułu prawnego niż prawa własności. Wydawałoby się, że lokator to po prostu podmiot wynajmujący na przykład mieszkanie. Jednak pod tym słowem ukrytych jest więcej znaczeń, ponieważ lokatorem możemy określić:

• Osobę, która zobowiązana jest umową najmu mieszkania i posiada ze względu na nią tytuł prawny
• Osobę, która wynajmuje mieszkanie na zasadach nieodpłatnego użyczenia
• Żonę lub męża
• Dzieci
• Podnajemcę
• Domownika
• Spółdzielców - osoby posiadające prawa spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe do lokalu

Wyjaśnienie tego, kim jest lokator, nie daje nam pełnej wiedzy na ten temat, dlatego warto zaznaczyć, kto według prawa nie jest postrzegany jako najemca. Tej definicji nie podlegają osoby, którym przysługuje prawo własności do danego lokalu oraz podmioty, które są współwłaścicielami.

Dodatkowo słowem lokator nie możemy określić również osób, które przebywają w noclegowniach, schroniskach, domach wypoczynkowych czy w internatach.

Odpowiednio skonstruowana i wystarczająco szczegółowa umowa najmu mieszkania może wiele ułatwić w przyszłości, ponieważ nie pozostawi wątpliwości co do zapisów prawnych obowiązujących wynajmującego mieszkanie. Wzór na to, jak powinna wyglądać umowa najmu mieszkania, z łatwością można znaleźć w internecie, więc jej odpowiednie skonstruowanie nie powinno sprawić wielu problemów.

Właściciel mieszkania musi jednak pamiętać, że jest ona regulowana przez przepisy Kodeksu Cywilnego i przez Ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Oprócz tego powinna być ona spisana w co najmniej dwóch egzemplarzach, w wersji pisemnej i musi posiadać podpisy obu stron. Jakie są podstawowe elementy, które trzeba zawrzeć w takiej umowie?

• Przedmiot umowy - specyfika, adres i opis mieszkania
• Dane osobiste obu stron - najemcy i właściciela
• Cel najmu oraz ilość lokatorów
• Miejsce i data zawarcia umowy
• Prawa i obowiązki wynikające z uzgodnień obu stron
• Wysokość wymaganych opłat i czynszu, termin ich zapłaty oraz sposób przekazania środków finansowych do właściciela
• Wysokość kaucji i zasady dotyczące jej zwrotu
• Czas obowiązywania umowy
• Zasady regulujące kwestię podnajmu
• Sprecyzowanie ewentualnych kar, które poniesie najemca w wyodrębnionych w umowie przypadkach, dotyczących niestosowania się do zapisów dokumentu
• Określenie przypadków, w których właściciel oraz wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę najmu mieszkania, a także czas, jaki obejmuje to wypowiedzenie - najczęściej jest to 1 miesiąc, który liczony jest od końca miesiąca kalendarzowego
• Protokół przekazania lokalu, w którym zostaną spisane wszystkie przedmioty, będące w mieszkaniu, w momencie rozpoczęcia wynajmu oraz ich stan. Dodatkowym zabezpieczeniem przed zniszczeniami może być również zrobienie zdjęć pomieszczeń oraz sprzętów, w dniu przekazywania mieszkania najemcy.

Może się zdarzyć, że mimo wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, kłopotliwy lokator nie będzie chciał go opuścić. Trzeba pamiętać, że użycie przymusu w takim przypadku jest bezprawne , dlatego najlepszy rozwiązaniem jest bezzwłoczne skierowanie sprawy do sądu. Takie działanie potrafi być bardzo czasochłonne, bo sąd podchodzi do każdego takiego przypadku indywidualnie. Może zostać podjęta decyzja o eksmisji uciążliwego najemcy, która wiąże się z opuszczeniem przez kłopotliwego lokatora mieszkania.

Jednak wydanie takiego wyroku nie zawsze w pełni rozwiązuje sytuację, ponieważ wynajmujący mieszkanie może nie chcieć się nadal wyprowadzić. Na podstawie decyzji sądu, eksmisję przeprowadza komornik, który wzywa kłopotliwego lokatora do opuszczenia mieszkania w konkretnym terminie. Dopiero po jej upływie, jeżeli najemca nadal przebywa w lokalu, komornik przystępuje do opróżnienia lokalu z osób i rzeczy.

Eksmisja może zostać odroczona w czasie w przypadku, gdy uciążliwy najemca nie ma możliwości przeprowadzenia się do innego lokalu i cała procedura jest wtedy bardziej skomplikowana i wydłużona, ponieważ sąd decyduje wtedy o przyznaniu mu lokum tymczasowego lub socjalnego. Miejsce tymczasowe może wskazać gmina, w której znajduje się sporny lokal, ewentualnie właściciel lub inna dowolna osoba. Lokum socjalne przysługuje następującym osobom:

• Kobietom w ciąży
• Niepełnoletnim
• Niepełnosprawnym
• Ubezwłasnowolnionym
• Obłożnie chorym
• Bezrobotnym

Czytaj również:

Drogie mieszkania do wynajęcia. Mimo wysokich czynszów chętnych nie brakuje

Drastyczne podwyżki opłat za mieszkania. "Po raz pierwszy w życiu nam zabrakło"

Polska na wynajem?

Zobacz także: