Jest nowy pomysł na "Kredyt 0 proc.". Eksperci: Trzeba się wycofać albo zmienić i rozwiązać dwa problemy naraz

"Wprowadzimy kredyt z oprocentowaniem 0 proc. na zakup pierwszego mieszkania" to jeden z kluczowych postulatów Koalicji Obywatelskiej, ogłoszony jako główny punkt na poprawę sytuacji mieszkaniowej. Został wpisany na listę "100 konkretów na pierwsze 100 dni rządów". Obietnica idzie dalej niż wprowadzony przez PiS "Kredyt 2 proc.", który doprowadził do gwałtownego wzrostu cen mieszkań i wyrządził więcej szkód niż pożytku. Sama zapowiedź uruchomienia programu spowodowała, że nie tylko ci, którzy się mogli na niego załapać, ale w obawie przed wykupem, na rynek weszli też ci, którzy mieli odłożone plany. W tej sytuacji ceny wzrosły do irracjonalnych poziomów.  Powstał raj dla deweloperów, bo ludzie kupowali w pośpiechu to co jeszcze zostało. Dotychczas złożono już ponad 57 tys. wniosków, a zwartych umów jest łącznie ponad 20 tys. Ofertowe ceny mieszkań w Warszawie przebiły granice 16 tys. zł za metr.

Dotychczasowa ekipa rządowa kompletnie przestrzeliła prognozy dotyczące tego jak duża grupa będzie chciała skorzystać z wysokich dopłat do rat i efekt jest taki, że  blisko do wyczerpania łącznej puli na 2023 i 2024 rok.

Taki jest skutek programu oferującego "Kredyt 2 proc." Co może się stać po wprowadzeniu "Kredytu 0 proc."? Znawcy rynku radzą by nie iść dalej tą drogą, bo zwykle dopłaty do rat i to tak wysokie nakręcają popyt, a w efekcie ceny. Zwłaszcza gdy mamy tak dużą nierównowagę rynku jak teraz, kiedy pula dostępnych mieszkań znika w oka mgnieniu, a podaż zupełnie nie nadąża za popytem. Zmiana tej sytuacji wymaga czasu. 

Ogłoszenie wiosną "Kredytu 0 proc." przez lidera PO Donalda Tuska już wówczas nie zebrało dobrych recenzji, a wtedy nie znaliśmy jeszcze skutków i skali wzrostu cen mieszkań jaki wywołał "Kredyt 2 proc.".

Co z tym fantem powinien zrobić przyszły rząd? Zapytaliśmy o wskazówki.

- Odwołanie co najmniej do momentu unormowania się sytuacji na rynku, a najlepiej rezygnacja zupełna. Polecałbym zajęcie się postulatem dotyczącym uwolnienia gruntów - mówi Andrzej Prajsnar, główny analityk Rynek Pierwotny.pl. Pytany o to co zrobić z obecnie funkcjonującym Kredytem 2 proc. wskazuje jedno rozwiązanie.

- Radziłbym poczekać, aż się wyczerpie pula na 2024 r., a zaoszczędzone, pozostałe środki wydać na inny cel. Chociażby na reformę planowania przestrzennego albo remonty gminnych pustostanów, które są w programie KO (podobnie jak uwolnienie gruntów) - mówi analityk.

Podobne rozwiązanie sugeruje Jan Dziekoński, ekspert rynku mieszkaniowego, założyciel portalu FLTR.pl.

- Rekomenduję zakończenie programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc." przy okazji wyczerpania puli budżetu na kolejny rok. Dane rynkowe oraz analizy ekonomistów nie pozostawiają wątpliwości, że program ten per saldo pogorszył dostępność nieruchomości mieszkalnych w Polsce, wspierając tylko wąskie grono beneficjentów - jest po prostu szkodliwy. Alternatywnie - jeżeli wola polityczna pozostawałaby przy utrzymaniu jakiejś formy wsparciu popytu - ten program powinien zostać ograniczony do rynku pierwotnego oraz uwarunkowanie wsparcia tym, że projekty deweloperskie objęte programem będą musiały w określonym procencie składać się z lokali oddawanych na cele społeczne (np. jeden z etapów trafi do lokalnego TBS/SIM). Byłoby to powiązanie ewentualnego wsparcia kredytobiorców z rozwiązaniem problemu podaży dla osób niekwalifikujących się do programu. Innymi słowy "Jeśli chcesz skorzystać z dopłaty, to dofinansuj mieszkanie tym, którzy nawet na nią nie mają szans się załapać" - tłumaczy swój pomysł Dziekoński.

Jednocześnie zniechęca on do stosowania "zerowych" odsetek od kredytów ze względu na nieproporcjonalną skalę dopłat - stosowany jeszcze w Rodzinie na Swoim mechanizm "50 proc. płaci Państwo - 50 proc. płaci kredytobiorca" byłoby wystarczającym luksusem" - argumentuje.

Przeciwnikiem programu wysokich dopłat w obecnej formie jest także Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej, SGH, specjalizujący się w tematyce systemów mieszkaniowych. 

- Nowy rząd nie powinien replikować programu PiS dosypując więcej pieniędzy do systemu. Trzeba zmienić program dopłat do kredytów, bo to jak funkcjonuje w obecnym otoczeniu rynkowym, prowadzi do podbicia cen, głównie na rynku pierwotnym dużych miast. Obniżenie samego oprocentowania takiego kredytu bez dodatkowych działań tylko zwiększy ten efekt. Natomiast jeśli będzie duża presja rządu koalicyjnego, żeby jednak go prowadzić, to rozwiązaniem kompromisowym mogą być dodatkowe warunki i ograniczenia np. limit dochodów uprawniający do skorzystania z dopłat, ale przede wszystkim ograniczenie programu do budowy nowych mieszkań i domów o wysokiej efektywności energetycznej, bo na  takich właśnie powinno nam najbardziej zależeć i wówczas dopłata z pieniędzy podatników ma jakieś uzasadnienie - tłumaczy ekspert SGH.

Jego zdaniem najlepiej byłoby ograniczyć takie program jedynie do budowy domów jednorodzinnych, bo wówczas nie prowadziłby do podbicia cen w dużych miastach, choć dodaje, że takie zawężenie  jest ze względów politycznych pewnie mało realne.

Nowy rząd będzie tworzony w ramach koalicji, więc wspólny program mieszkaniowy i konkretne jego elementy i łączne wydatki będą musiały być jakimś kompromisem. Przykładowo Lewica poszła w zupełni innym kierunku i postawiła bardzo mocno na budowę tanich i dostępnych mieszkań na wynajem.

O tym co konkretnie partie proponowały w swoich programach wyborczych na poprawę sytuacji mieszkaniowej pisaliśmy w ubiegłym tygodniu. Najmocniej na mieszkalnictwo i zmianę jego funkcjonowania postawiła Lewica. 

Monika Krześniak-Sajewicz