Kto bardziej obniży ceny mieszkań? Partie prześcigają się w pomysłach przed wyborami

Brak zrównoważonej polityki mieszkaniowej i postawienie całego systemu tylko na jednym filarze czyli kupowaniu mieszkań na własność, na wieloletni kredyt hipoteczny doprowadziło do kryzysu w momencie gdy stopy procentowe poszły w górę. Ludzie stracili zdolność kredytową i możliwość kupna własnego M, a jednocześnie czynsze najmu poszybowały w górę. Sytuacja zrobiła się dramatyczna. Posiadaczom kredytów rząd zagwarantował wakacje kredytowe, a ci którzy dopiero zbierali się do kupna na kredyt zostali na lodzie. W efekcie, sytuacja mieszkaniowa to jeden z głównych tematów kampanii wyborczej. Propozycje są różne, od mocnego postawienia na budowę tanich mieszkań na wynajem do pompowania rynku poprzez darmowe kredyty hipoteczne, co w przypadku Kredytu 2 proc. doprowadziło już do skokowego wzrostu cen. Systemowej alternatywy nie ma, bo rynek najmu pokazał jak w obecnej formule jest niestabilny. Oto co startujące partie proponują przed wyborami.

Rządzący PiS po latach zaniedbań i fiasku sztandarowego programu Mieszkania Plus, co przyznał nawet Jaroslaw Kaczyński, musiał pokazać coś, co zadziała już przed wyborami. Zaroiło się od pomysłów, haseł, programów, a najgłośniejszym stał się tzw. Kredyt 2 proc., ale po drodze była też próba zakazu hurtowego skupowania mieszkań. Jako "ten zły" zostały wskazane fundusze inwestujące w najem instytucjonalny, choć w Polsce mają one marginalną rolę (poniżej 1 proc. rynku najmu), a mieszkania inwestycyjnie są skupowane najczęściej przez osoby prywatne. Skończyło się na zmianie rządowej narracji i wyższym podatku PCC przy większych zakupach w tej samej inwestycji.

Jako "gamechanger" wprowadzono tzw. Kredyt 2 proc. czyli wysokie dopłaty do rat kredytów na pierwsze mieszkanie, ale w momencie gdy już zaczęła się odmrażać standardowa zdolność kredytowa. W efekcie skumulowany popyt z "rządowym dopalaczem" wystrzelił i zgodnie z przewidywaniami spowodował duży wzrost cen wszystkich mieszkań, nie tylko tych kwalifikujących się do dopłat. PiS obiecuje, że po wyborach program będzie kontynuowany jak zaplanowano w ustawie, ale jak będzie trzeba - dosypie pieniędzy ponadto, co zapisano.

W cieniu kredytu 2 proc. wprowadzone zostało też wieloletnie konto mieszkaniowe, w odróżnieniu od powszechnie krytykowanych dopłat do rat, co wywindowało ceny i zakorkowało banki, ta druga, oszczędnościowa część programu jest powszechnie chwalona, ale efekty przyjdą później.

"Będziemy kontynuować program "Pierwsze Mieszkanie". W szczególności, dzięki instrumentowi "Kont Mieszkaniowych", przewiduje się budowanie długofalowej, systemowej i sprawiedliwej polityki państwa, w której wspierany jest wysiłek systematycznego gromadzenia przez oszczędzających środków na zakup pierwszego mieszkania. Wprowadzimy kolejne zachęty do oszczędzania na cele mieszkaniowe. Zapewnimy także dalsze funkcjonowanie Bezpiecznego Kredytu 2 proc. Będzie on funkcjonował do czasu, gdy zmniejszą się koszty kredytów udzielanych przez banki w ramach zwykłej oferty" - czytamy w programie.

Wprowadzony też zostanie Portal Cen Mieszkań, który każdemu zainteresowanemu pozwoli łatwo zorientować się w cenach mieszkań i domów jednorodzinnych obowiązujących wybranej okolicy. Ma to ograniczyć spekulacje na rynku nieruchomości i wzmocnić pozycję nabywcy w negocjowaniu ceny ze sprzedawcą. Rząd PiS zaczął walkę z tzw. "patodeweloperką", czyli niedopuszczalnymi praktykami. PiS obiecuje też, że będzie rozwijać programy budownictwa socjalnego i komunalnego oraz społecznego budownictwa czynszowego i ma to być nawet 20-25 tys. mieszkań rocznie. Ogłosił też m.in. wielki program modernizacji budynków z wielkiej płyty.

Wyborcza obietnica modernizacji tych osiedli pokrywa się z koniecznością realizacji przez Polskę unijnej dyrektywy, ale do tego dołożono obietnicę instalacji wind w budynkach 3-4 piętrowych, budowę garaży i parkingów oraz jednocześnie powiększanie terenów zielonych.

PiS obiecuje też, że będzie więcej gruntów pod budowę mieszkań. Ma w tym pomóc przyjęta w lipcu 2023 r. ustawa zobowiązująca gminy do przyjęcia nowych planów ogólnych do 2026 r. i wyznaczania w nich terenów pod nową zabudowę mieszkaniową. Wraca też obietnica z poprzednich lat i po raz kolejny PiS obiecuje, że do wykorzystania na cele mieszkaniowe uruchomione zostaną także grunty należące do spółek Skarbu Państwa. Do tego ma być rozszerzany program "Dom bez formalności" czyli budowa jednorodzinnych domów na zgłoszenie czyli możliwość budowy domu bez pozwolenia na budowę, także powyżej 70 m².

Koalicja Obywatelska w propozycjach dla rynku mieszkaniowego poszła w podobnym kierunku co PiS, tylko jeszcze dalej. Główny, przedstawiony już w marcu przez Donalda Tuska punkt zakłada wprowadzenie kredytu z oprocentowaniem 0 proc. To jeden z punktów, które znalazły się wśród pokazanych na niedawnej konwencji 100 konkretów na pierwsze 100 dni rządów.

"Wprowadzimy kredyt z oprocentowaniem 0 proc. na zakup pierwszego mieszkania - obiecuje KO. Program ma być dostępny dla osób do 45 roku życia, państwo zapłaci za odsetki i marżę banku, tak by od razu spłacany był kapitał. Według zapowiedzi, zdolność kredytową osiągną dwie osoby zarabiające pensję minimalną. "Wystarczy pracować, by mieć mieszkanie" - czytamy w zapowiedziach.

Mimo tego, że już widać jak rządowy "kredyt 2 proc." podbił ceny i "zjadł" podaż, KO nie zmodyfikowała swojej obietnicy. Chce też wprowadzić 600 zł dopłaty na wynajem mieszkania dla młodych. Są też propozycje rozwiązania problemu na których poległ sztandarowy program obecnej władzy.

"Aby mieszkań w Polsce powstawało więcej uwolnimy grunty spółek skarbu państwa i Krajowego Zasobu Nieruchomości, a zawłaszcza te, które trafiły do KZN na potrzeby programu Mieszkanie Plus, programu PiS, który okazał się katastrofą" - czytamy w konkretach dotyczących mieszkalnictwa.

Do tego, KO chce przeznaczyć 10 mld złotych na rewitalizację i remonty pustostanów w zasobach polskich samorządów oraz 3 mld złotych rocznie na dofinansowanie nowych projektów w modelu TBS oraz remont i powiększenie miejskich zasobów mieszkaniowych.

Lewica idzie do wyborów z hasłem "Mieszkanie prawem nie towarem" i jest najmocniej akcentującym problemy mieszkaniowe ugrupowaniem. Stawia na to, by była alternatywa do dominującego dotychczas modelu czyli kupowania mieszkań na własność na wieloletni kredyt mieszkaniowy.

Swój program prowadzi pod hasłem" Mieszkanie prawem nie towarem" i lansuje go jako obietnice "skopiowania modelu Wiednia", stawiając to miasto za wzór prowadzenia polityki mieszkaniowej, a ostatnio poseł Adrian Zandberg nawet wizytował wiedeńskie osiedla.

"W latach 2025-2029 zbudujemy w ramach Krajowego Programu Mieszkaniowego 300 tys. nowoczesnych mieszkań na tani wynajem. Cały program będzie kosztować 20 miliardów rocznie, z czego 3 mld zł (środki na mieszkalnictwo za lata 2024-2026 pochodzące z unijnej części KPO) pokryją fundusze europejskie. Przyjmiemy zasadę, że mieszkania wybudowane w ramach Krajowego Programu Mieszkaniowego na stałe pozostaną w zasobie publicznym" - to pierwszy punkt w części dotyczącej mieszkalnictwa.

Lewica chce utworzenia Ministerstwa Mieszkalnictwa wzorem Niemiec, które po 23-letniej przerwie reaktywowały ten resort oraz powołania Państwowej Agencji Mieszkaniowej, która będzie działała zgodnie z zasadą "państwo płaci, planuje i wspiera, samorządy budują mieszkania". Do jej głównych zadań będzie należało m.in. pozyskiwanie na potrzeby inwestycji mieszkaniowych działek należących do spółek skarbu państwa, mapowanie potrzeb mieszkaniowych polskiego społeczeństwa oraz egzekwowanie wysokich standardów architektonicznych, energetycznych czy związanych z infrastrukturą społeczną na nowo powstałych osiedlach.

Program zakłada także m.in. zwiększenie dofinansowania dla samorządów, które chcą budować mieszkania na wynajem - w przypadku mieszkań komunalnych maksymalna wysokość grantu z BGK ma wzrosnąć z 85 proc. do 100 proc. kosztów budowy.

"Będziemy rozwijać budownictwo społeczne - stworzymy zachęty, aby gminy przekazywały działki pod inwestycje Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) i Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM). Poprawimy warunki finansowania i kredytowania inwestycji w systemie TBS/ SIM - samorządy decydujące się na budowę mieszkań społecznych będą mogły pozyskać granty i kredyty z nowo utworzonego Funduszu Budownictwa Społecznego, dzięki którym sfinansują 100 proc. kosztów budowy bez konieczności angażowania środków własnych" - czytamy w programie. Jednocześnie ma być zlikwidowany obowiązek płacenia (w przypadku TBS-ów i SIM-ów ) tzw. wkładu partycypacyjnego.

Propozycje programowe zakładają też powołanie Krajowego Funduszu Remontowego, obsługiwanego przez BGK i zarządzanego przez Państwową Agencję Mieszkaniową, który będzie przekazywał środki na generalne remonty do 20 tys. pustostanów z zasobu komunalnego rocznie. Obiecuje też m.in. wprowadzenie przepisów ułatwiających wykup przez państwo pustostanów należących do funduszy inwestycyjnych i deweloperów.

Większe wsparcie miałyby otrzymać spółdzielnie mieszkaniowe, które chcą budować mieszkania na wynajem. Do tego ma być stworzony system preferencyjnych kredytów o stałym oprocentowaniu dla rodzin, które chcą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe za pośrednictwem kooperatyw mieszkaniowych.

Program zakłada też wspieranie najmu długoterminowego i ochronę interesów najemców. - Państwo przedstawi wzorcową umowę najmu i informacje o klauzulach niedozwolonych. - Wprowadzimy górny limit wysokości kaucji na poziomie miesięcznego czynszu - czytamy w programie wyborczym.

Lewica chce też, żeby w przyszłości kredytobiorcy mogli się ubiegać o zwrot nadpłaconego WIBOR-u podobnie, jak w sprawach abuzywnych zapisów umów frankowych. - Zamrozimy wskaźniki WIBOR i WIRON na poziomie z grudnia 2019 roku, a docelowo ustanowimy ich maksymalne poziomy. Zmienimy prawo tak, by standardem stały się kredyty ze stałym oprocentowaniem. Tak by każdy wiedział, jakiej wysokości ratę będzie płacił co miesiąc - deklarują politycy Lewicy.

Trzecia Droga czyli koalicja Polska 2050 Szymona Hołowni i Polskie Stronnictwo Ludowe proponuje "mieszkanie w dobrej cenie" stawiając na poprawę podaży, która zwłaszcza teraz jest największą bolączką i "akademik za złotówkę" dla studentów spoza wielkich miast.

"Dostęp do własnego lokum to dziś olbrzymi problem, szczególnie dla młodych. Wielu osób nie stać na zaciągnięcie na ten cel kredytu na całe życie. Zmienimy to! Uwolnijmy obrót ziemią w granicach miast. Odblokujemy plany zagospodarowania przestrzennego w maksymalnym stopniu uwzględniające potrzeby budownictwa mieszkaniowego. Rynkowo zwiększymy podaż mieszkań, obniżając tym samym ich cenę, aby zwiększyć dostęp do mieszkania w rozsądnej cenie. Wprowadzimy mechanizmy prawne i podatkowe, pozwalające zwiększyć dostępność mieszkań na wynajem" - deklaruje w 12 gwarancjach programowych.

Drugi element, który akcentuje to oferta mieszkaniowa dla studentów spoza dużych ośrodków miejskich.

"Wysłanie dziecka na studia to coraz większy koszt i wyzwanie - szczególnie dla rodzin spoza wielkich miast, które muszą wynajmować mieszkania i płacić wysokie opłaty w akademikach. Państwo musi systemowo obniżać te koszty, dlatego wprowadzimy program "Akademik za złotówkę". Pozwoli on ograniczyć koszty studiowania i ułatwi rodzinom mniej zamożnym, spoza wielkich miast, wysłanie swoich dzieci na studia" - czytamy we wspólnych gwarancjach koalicji Polska 2050 Szymona Hołowni i Polskiego Stronnictwa Ludowego.

Konfederacja obiecuje mieszkania i domy tańsze o 30 proc. i stawia na rozwiązanie problemów po stronie podażowej. W założeniach proponowanej reformy zwraca uwagę, że Polacy mieszkają w ciasnych mieszkaniach, co się przekłada na jakość życia. Przytacza dane, według których w Polsce aż 36,9 proc. ludności mieszka w przeludnionych mieszkaniach, co jest jednym z najwyższych wskaźników w Europie. Problem dotyczy w szczególności młodych Polaków pomiędzy 25, a 34 rokiem życia: aż 36-45 proc. z nich, pomimo możliwości podjęcia pracy wciąż mieszka z rodzicami (określani są mianem “gniazdowników").

"Rozwiązania problemów rynku nieruchomości trzeba szukać po stronie podażowej, a nie popytowej. Program Konfederacji koncentruje się na obniżeniu kosztów budowy i cen zakupu domów i mieszkań. Tylko takie podejście zachęci deweloperów i inwestorów indywidualnych do budowania większej liczby nieruchomości, a także przyniesie skutek w postaci dostosowania cen domów i mieszkań do poziomu zamożności społeczeństwa. Dziś te koszty są sztucznie zawyżone m.in. nadmiernymi “klimatycznymi" regulacjami zmuszającymi inwestorów do droższego budownictwa, które nie wpływa realnie na jakość mieszkań, a stanowi barierę finansową. Większość Polaków nie zdaje sobie sprawy, jak dużą część cen mieszkań i domów stanowią koszty wygenerowane przez administracyjny przymus i wprowadzane rok w rok nowe regulacje. Według szacunków ekspertów wymogi techniczne i biurokratyczne wprowadzone w budownictwie tylko w okresie 2014-2021 spowodowały wzrost kosztów budowy mieszkań aż o 30 proc. Duża część tych nowych obowiązków nie ma żadnego przełożenia na faktyczny komfort życia w nieruchomości" - czytamy w programie.

Konfederacja proponuje radykalną deregulację w budownictwie. Wśród propozycji są rozwiązania, które mają spowodować uwolnienie nowych gruntów pod inwestycje, obniżenie kosztów materiałów i pracy, poluzowanie wymogów technicznych, a także odbiurokratyzowanie procesu inwestycyjnego. "Wprowadzenie tych rozwiązań to gwarancja, że możliwe będzie wybudowanie nowego domu jednorodzinnego lub bloku mieszkalnego o 30 proc. taniej! Dodatkową ulgą dla nabywców mieszkań będzie podatkowa ulga kredytowa przewidziana w projekcie nowej ustawy PIT" - deklaruje w swoim programie wyborczym.

Poszczególne punkty jako bariery podnoszące ceny są szczegółowo rozpisane i wskazane potencjalne obniżenie kosztów wynikające z konkretnych, postulowanych zmian dotyczących poluzowania warunków technicznych, rezygnacji z wymogów energetycznych, itd. Największą obniżkę, o co najmniej 9 procent ma spowodować poluzowanie rygorystycznych warunków technicznych w zakresie zapotrzebowania na energię.

Według programu Konfederacji, zwiększenie podaży gruntów inwestycyjnych w miastach poza obniżeniem kosztów mieszkań spowoduje również pozytywne zmiany o charakterze niefinansowym, ograniczającym zjawiska określane jako “patodeweloperka", co jest teraz wynikiem optymalizacji kosztów w związku z niską dostępnością gruntów. Natomiast program zachęt dla samorządów do korzystania z ustawy "lokal za grunt" spowoduje uwolnienie nieruchomości należących do samorządów z równoczesnym zwiększeniem zasobu lokali komunalnych - przekonuje Konfederacja w swoim programie.

Zwraca też między innymi uwagę na problemy z nieetycznymi najemcami wynikające z nadmiernej ochrony działających bezprawnie lokatorów oraz słabość wymiaru sprawiedliwości, co spowodowało, że wielu właścicieli mieszkań nie decyduje się na najem lokali mieszkalnych.

Bezpartyjni Samorządowcy deklarują z kolei, że "prowadzenie programów rządowych wspierających budowę mieszkań oraz rozszerzenie programów mieszkań socjalnych może przyczynić się do poprawy sytuacji mieszkaniowej i zmniejszenia obaw związanych z brakiem odpowiedniego mieszkania dla rodziny". Wątek mieszkaniowy, choć nie bezpośredni jest też w części programu dotyczącej podatków.

Proponują zmiany podatkowe, które zniechęciły by do inwestowania w mieszkania. "Zadbamy, aby inwestycje w polski rynek kapitałowy zostały zwolnione z podatku Belki do 100 tys. zł dochodu rocznie" - proponują. Jak zaznaczają, miałoby to pozytywny skutek dla rynku mieszkań.

"Dla większości ludzi dysponujących kwotą od 300 tys. do 1 mln zł jedyną znaną opcją na zainwestowanie tych środków jest zakup mieszkania, co ogranicza podaż dla osób, które chciałyby zapewnić sobie swój pierwszy, własny kąt. W efekcie wprowadzenia kwoty wolnej od podatku Belki zmniejszymy popyt na rynku mieszkaniowym!" - czytamy w programie Bezpartyjnych Samorządowców.

Monika Krześniak-Sajewicz