Tysiące tanich mieszkań od państwa? Jest jeden problem i jedna pokusa polityczna

Lewica proponuje Krajowy Program Mieszkaniowy i budowę 300 tysięcy mieszkań na tani wynajem. Tyle ma powstać w ciągu pięciu lat, od 2025 do 2029 roku. Program w pierwszym roku funkcjonowania będzie kosztował 20 miliardów złotych. Jako wzorcowy model funkcjonowania rynku, z dużym udziałem mieszkań komunalnych, stawia Wiedeń, gdzie niedawno wizytowali politycy tego ugrupowania.

Jednak eksperci ostrzegają, że nie da się skopiować tamtejszego systemu do naszego, bo powstawał w kompletnie innych warunkach. Do tego trzeba mieć świadomość, że nawet na tych wzorcowych modelach są problemy z utrzymaniem zasobu komunalnego, a ktoś musi za to płacić.

- Dane z Austrii potwierdzają, że zarządzanie publicznym zasobem mieszkaniowym wcale nie należy do łatwych. Wręcz przeciwnie, specyfika najemców sprawia, że jest to trudne zadanie. Przypomnijmy, że pod koniec minionego roku około 12 proc. najemców austriackich lokali komunalnych zalegało z czynszem. Był to wynik ponad dwa razy wyższy niż w przypadku rynkowego najmu. Jednocześnie może on wzbudzać zazdrość w polskich gminach. Ostatnie dostępne dane z Polski (na koniec 2020 r.) wskazują bowiem, że wówczas odsetek gminnych lokali z zadłużeniem czynszowym przekraczał 50 proc. - mówi Andrzej Prajsnar, ekspert Rynekpierwotny.pl.

O problemie masowego niepłacenia czynszów przez najemców komunalnych, mimo że są one relatywnie niskie, Interia pisała ostatnio kilkukrotnie. Długi z tego tytułu są gigantyczne. Mimo, że czynsze są niskie.

Przykładowo, za 60-metrowe mieszkanie komunalne wynosi około 480 zł (za mieszkania socjalne jest cztery razy niższy), a osoba, która takie mieszkanie wynajmuje na warunkach rynkowych, musi zapłacić średnio 3,6 tys. zł.  

Temat jest politycznie niewygodny, ale za nieuczciwych najemców muszą płacić podatnicy. Dopiero niedawno otwarto samorządom furtkę, do tego by miały większe możliwości ściągania długów od najemców, ale z tym też są problemy.

- Większa część debaty skupia się na tym, jak zwiększyć liczbę budowanych mieszkań komunalnych. Tymczasem, większy problem polega na tym, co zrobić z tymi mieszkaniami później, o czym się w ogóle nie dyskutuje. Po pierwsze, żeby to w ogóle miało sens, to trzeba zreformować kwestie czynszów za mieszkania komunalne. Teraz gminy mają niewielkie pole manewru do tego, żeby te czynsze rewaloryzować w sytuacji, gdy ktoś osiąga wyższe dochody, albo nawet wypowiedzieć umowę, gdy ktoś przestaje spełniać warunki uprawniające do mieszkania komunalnego. Obecnie są one przyznawane praktycznie na czas dożywotni, a warunki trzeba spełnić tylko w momencie ubiegania się - wskazuje Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej, SGH, specjalizujący się w tematyce systemów mieszkaniowych. 

- Wprawdzie w 2019 roku weszła zmiana przepisów i teraz jest pierwsza rewizja użytkowników mieszkań, którzy zawarli umowę po tej dacie, jednak mam sygnały, że samorządowcy mają problem z egzekucją prawa do rewizji czynszów, bo najemcy odmawiają ich sprawdzenia. To wymaga zmiany przepisów, ale jest to do zrobienia - proponuje. 

Jego zdaniem, powinno to zostać połączone ze ściągalnością podatków tak, by gminy miały taką samą możliwość ściągania opłat za czynsz jak urzędy skarbowe w przypadku zaległości podatkowych. Rewaloryzacja powinna być automatyczna w oparciu do wysokość dochodów najemców.

W opinii Andrzeja Prajsnara, dużo lepsze wskaźniki dotyczące zaległości czynszowych w austriackim zasobie komunalnym to właśnie kwestia m.in. konsekwentnej weryfikacji dochodowej najemców i powiązania czynszów z dochodami.

- Drugi wniosek wynikający z zagranicznych i polskich doświadczeń dotyczy samego systemu zarządzania najmem. Nie wystarczy bowiem wybudowanie nowych mieszkań komunalnych w sytuacji, gdy gminy mają problemy z zarządzaniem nimi - mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

- Chodzi na przykład o weryfikację dochodową najemców, która w Polsce wciąż dotyczy jedynie umów zawartych od 21 kwietnia 2019 r. Z czasem, najemców wymagających weryfikacji będzie przybywało w naturalny sposób (nawet jeśli ta weryfikacja dochodu nie zostanie rozszerzona). Budowa większej liczby lokali komunalnych bez usprawnienia zarządzania nimi może oznaczać dodatkowe koszty i problemy administracyjne. W tym kontekście rodzi się na przykład pytanie, czy gmina nie mogłaby czerpać informacji o dochodzie lokatora wprost z urzędu skarbowego - dodaje.

Znawcy tematu podkreślają, że główne wyzwanie to utrzymanie tych mieszkań z zasobu komunalnego, których większość będzie wynajmowana poniżej kosztów odtworzeniowych, co oznacza ze gminy nie będą miały z tego źródła środków, żeby te mieszkania utrzymać, remontować, dostosowywać do nowych najemców. Na to są potrzebne dodatkowe pieniądze.

- Trzeba się więc liczyć z tym, że jeżeli stawiamy na rozbudowę zasobu mieszkań komunalnych, to jest to stały koszt dla budżetu, a nie tylko koszty ich wybudowania - mówi Adam Czerniak.

Lewica, która najmocniej stawia na taki model, w swoim programie zastrzega, że te mieszkania mają na zawsze pozostać w zasobie komunalnym i nie mogłyby być wykupywane. Problem polega jednak na tym, że nie da się tego zagwarantować. Jest ryzyko, że jednak kiedyś jakaś opcja polityczna, by zyskać sobie dodatkowa grupę wyborców, pozwoli na uwłaszczenie się, czyli wykup mieszkań komunalnych na własność.  

W Polsce masowa wyprzedaż zasobu komunalnego za bezcen miała już miejsce i teraz jest mocno krytykowana. W latach 2003 - 2021 gminy sprzedały z bonifikatami, na wniosek lokatorów, około 600 tys. mieszkań. Często były to rabaty przekraczające 50 proc. wartości rynkowej lokum.

 - Kolejny problem związany z publicznym mieszkalnictwem w polskim wydaniu dotyczy właśnie pokusy politycznej. Chodzi o rozszerzenie przez polityków opcji taniego wykupu "M" od gminy w celu zyskania dodatkowego poparcia - mówi Andrzej Prajsnar.

- Zwróćmy uwagę, że nawet partia postulująca obecnie budowę 300 tys. lokali czynszowych bez możliwości późniejszego wykupu, jeszcze w 2019 r. proponowała opcję wykupienia zbudowanych lokali za koszty budowy i nisko oprocentowany kredyt (program Lewicy z 2019 r.). Pamiętajmy również, że w październiku 2022 r. prezes PiS zapowiedział ustawę przyznającą lokatorom mieszkań komunalnych roszczenie o ich wykup. Nie wiadomo, jakie warunki wykupu wówczas planowano - wskazuje ekspert.

- Jest możliwość uchwalenia przepisów, które umożliwią lokatorom mieszkań komunalnych ich wykup na własność. Traktuję to jako zadanie - powiedział wówczas na spotkaniu z wyborcami Jarosław Kaczyński. Potem tę zapowiedź politycy obozu rządzącego musieli odkręcać i tłumaczyć.

- Żadnych zabezpieczeń nie można zapewnić na przyszłość. Można mówić, że się tych mieszkań nie sprywatyzuje, nie wyprzeda, ale to są jedynie obietnice. Nie wiadomo, czy kolejny rząd, który kiedyś przyjdzie, tego dotrzyma - mówi Adam Czerniak.

Rozmówcy Interii radzą też, by nie próbować przenosić do Polski konkretnego modelu z zagranicy w wersji 1:1.

- Nie poprawimy sytuacji, kopiując system z jednego kraju, bo trzeba uwzględnić naszą sytuację, jej specyfikę i otoczenie. Nie chodzi o to, żeby w ogóle nie patrzeć na doświadczenia Wiednia czy szerzej politykę mieszkaniową Austrii, natomiast należy mieć na uwadze, że na tamtejszą sytuację duży wpływ mają kwestie populacyjne - zwraca uwagę Adam Czerniak.

- W Wiedniu mamy do czynienia z trwającą przez wiele dekad depopulacją, bo po pierwszej wojnie światowej przestał być stolicą mocarstwa i populacja znacząco zaczęła spadać. Dopiero teraz następuje przyrost ludności w Wiedniu, ale wciąż jeszcze nie powrócił do poziomu przed pierwszą wojną światową. W takiej sytuacji dużo łatwiej miastu prowadzić politykę mieszkaniową, bo po prostu nie mamy do czynienia z niedoborem zasobów - dodaje.

Jego zdaniem trzeba patrzeć na różne kraje i miasta, w tym na model, który występuje w Wielkiej Brytanii czy Irlandii, bo do nich jest nam dość blisko z racji przywiązania do własności. W Polsce finansujemy rynek mieszkaniowy poprzez banki i kredyty hipoteczne, a strukturalnie jest podobna sytuacja do tej, która 40-50 lat temu była w Irlandii.

- Warto patrzeć, co się udało, ale też na to, jakie błędy popełniono. Zwłaszcza na ostatnie 10 lat w Irlandii, bo jej przykład wskazuje, że podatek katastralny to coś, co warto w Polsce rozważyć. To niejedyny przykład, bo warto patrzeć na takie kraje jak Francja, z bardziej etatystycznymi rozwiązaniami, ale nie aż tak daleko idącymi jak Niemcy czy Austria, które byłyby trudne do wprowadzenia w Polsce i bardzo czasochłonne, a do tego największe korzyści przyniosą po dekadach istnienia takich rozwiązań regulacyjnych- mówi. I jak tłumaczy: Francja to całkiem skutecznie robi, na przykład zachęcając prywatnych inwestorów do budowy mieszkań socjalnych. Tam regulacje osobom bogatym pozwalają na odliczenia od podatku inwestycji w mieszkanie dostępne cenowo, to innymi słowy oznacza, że osoby bogate zrzucają się na mieszkanie na budowę mieszkań, inwestują w specjalne fundusze i mogą sobie te inwestycje w takie fundusze odliczyć po prostu od podatku dochodowego, a tam jest bardzo duża progresja podatkowa. 

Monika Krześniak-Sajewicz