Kiedy plan miejscowy rzeczywiście narusza nasz interes prawny?

Jeśli gmina uchwaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który swoją treścią ogranicza wcześniejsze możliwości zabudowy objętych nim gruntów, właściciele takich nieruchomości posiadają uprawnienia, dzięki którym mogą wysunąć w stosunku do gminy pewne żądania.

Działając na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, z której korzystanie w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem sposób zostało zupełnie uniemożliwione lub rzeczywiście utrudnione, na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, może żądać wypłaty od gminy na jego rzecz odszkodowania za poniesioną szkodę lub też wykupu nieruchomości lub jej części.

Gmina może przychylić się do tych żądań lub ustosunkować się do nich poprzez zaoferowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej, która zrekompensuje poniesioną szkodę. Jeśli natomiast właściciel dokonuje zbycia nieruchomości (której wartość obniżona została zmianami w miejscowym planie) i nie skorzystał wcześniej z przysługujących mu roszczeń, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości jego nieruchomości.

Wysokość należnego odszkodowania ustalana jest, co do zasady, na dzień sprzedaży nieruchomości. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

To właściciel nieruchomości (lub jej użytkownik wieczysty) może wybierać spośród wymienionych powyżej roszczeń. Warto mieć jednak na uwadze, że postulat wykupienia nieruchomości będzie przez gminę uznany za zasadny tylko w sytuacji, gdy ograniczenie związane z wykorzystaniem danej nieruchomości jest całkowite i po prostu, gdy inwestor, na skutek zmiany planu, nie może nic z własną nieruchomością zrobić.

Po zgłoszeniu roszczeń gmina rozpoczyna negocjacje z właścicielem. Przykładowo to właśnie w tej chwili gmina będzie ustosunkowywać się do żądania konkretnej kwoty w ramach odszkodowania - może uwzględnić wolę inwestora w pełni lub też zaproponować inną, niższą kwotę. Jeśli na tym etapie nie dojdzie do porozumienia miedzy gminą a inwestorem, sprawa może zostać skierowana do sądu.

Wtedy inwestor, poprzez przywołanie stosownych biegłych, zobowiązany będzie do wykazania faktycznych ograniczeń, jakie wprowadził nowo uchwalony akt planistyczny. Musi wykazać, jak zmiany wpłynęły na sposób użytkowania nieruchomości, a co za tym idzie, także na wartość rynkową danego obiektu.

Co również bardzo istotne, jeśli gmina nie zrealizuje w ciągu sześciu miesięcy (licząc od dnia złożenia wniosku) słusznego roszczenia, to podmiot skarżący może dochodzić przysługujących mu w świetle prawa odsetek ustawowych - przypomina Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Zasada ta ma także zastosowanie w przypadku, gdy sprawa została już wszczęta przed sądem.

Opisane roszczenia, czyli przyznanie odszkodowania oraz wykup nieruchomości, można zgłaszać do gminy nie później niż po upływie 10 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo uchwalone w nim zmiany stały się obowiązujące. Jeśli mamy natomiast do czynienia z nieruchomością przeznaczoną i rzeczywiście wykorzystywaną na cele działalności gospodarczej, okres przedawnienia wynosi trzy lata.

Jeśli chodzi natomiast o dokonanie przez właściciela zbycia nieruchomości (przypomnijmy - jeśli nie skorzystał wcześniej z przysługujących mu roszczeń), żądanie odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości można wnosić nie później niż w terminie 5 lat od wejścia w życie planu.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, choć nie stanowi aktu prawa miejscowego i nie może być podstawą do wydawania decyzji administracyjnych, ma bardzo duży wpływ na treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w oparciu o który takie decyzje się wydaje.

Zgodnie z prawem można zaskarżyć plan, jeśli jego treść nie jest zgodna z ustaleniami zawartymi w studium. Wszelkie treści zawarte w planie, które nie będą zgodne z przesłankami uchwalonymi w ramach studium, będą możliwe do podważenia, ponieważ, co do zasady, przy sporządzaniu planów miejscowych organy gminne zobowiązane są do respektowania treści studium. Jeśli uda się wykazać, ze uchwalone zmiany są niezgodne z zapisami studium, można starać się o unieważnienie planu.

Według art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, każdy, którego z jakichkolwiek względów interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone poprzez podjęcie przez organ danej uchwały w sprawie administracji publicznej (czyli przykładowo uchwalenie planu miejscowego), może - ale tylko po bezskutecznym uprzednim wezwaniu do usunięcia owego naruszenia - zaskarżyć taka uchwałę do sądu administracyjnego.

Podjęta uchwała, innymi słowy, musi rodzić dla osoby skarżącej konkretne konsekwencje prawne, które obligatoryjnie muszą zostać wykazane w złożonej skardze - informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Przesłanka ta pozwala na zaskarżenie poszczególnych uchwał rady gminy, jednak tylko w sytuacji, gdy te naruszają interes prawny skarżącego oraz nie są wnoszone w interesie publicznym, czyli w praktyce sprawa nie może wykraczać swoim zakresem poza interes prawny konkretnego podmiotu.

Wspomniane powyżej wezwanie do usuniecie naruszenia powinno zostać skierowane do rady gminy. W tym właśnie wniosku właściciel nieruchomości wykazuje, jaki interes prawny narusza podlegająca skardze uchwała. Wniosek musi być wniesiony w interesie prawnym skarżącego, a nie w interesie publicznym.

Rada gminy po rozważeniu argumentów zaprezentowanych w tego rodzaju piśmie może przychylić się do komentarza inwestora, może również odmówić wprowadzenia jakichkolwiek zmian do treści swojej uchwały. Jeśli organ gminy wybierze tę drugą opcję, osoba skarżąca zgodnie z prawem ma czas 30 dni na wniesienie skargi do sądu, licząc od dnia otrzymania odmownego stanowiska rady. Jeśli natomiast rada gminy w ogóle nie zdecyduje się na ustosunkowanie do wniosku inwestora i na jego pismo nie odpowie, to skarga na uchwałę organu gminy będzie uznana za ważną, jeżeli zostanie wniesiona w ciągu 60 dni, licząc od dnia złożenia wezwania do rady gminy.

Warto jeszcze wyjaśnić kwestię prawidłowego rozumienia zawartej w art. 101 ustawy o samorządzie gminnym przesłanki o naruszaniu interesu skarżącego. Jakie konkretnie zapisy w podjętej przez radę gminy uchwale mogą do takiego naruszenia doprowadzić?

Naruszenie interesu prawnego należy przede wszystkim łączyć z sytuacją, gdy decyzja organu narusza przepisy wynikające z konkretnej normy prawa materialnego - przykładowo, gdy narusza przesłankę o prawie do zagospodarowania terenu, do którego ma się tytuł prawny, z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - lub też sprzeciwia się zasadzie współżycia społecznego. Jeśli zatem decyzja rady nakłada na inwestora ograniczenia, które wcześniej nie wynikały bezpośrednio z regulacji ustawowych, zakłada się, że decyzja gminy naruszyła interes prawny właściciela nieruchomości.