Nieruchomości. Spadnie popyt na mieszkania?

Pomagajmy Ukrainie - Ty też możesz pomóc

W tym roku będzie więcej czynników hamujących popyt na mieszkania niż tych, które go generują - przewiduje główna analityczka w SonarHome Barbara Bugaj. Jej zdaniem, przy dużej skali podwyżek stóp procentowych i pogorszeniu sytuacji gospodarczej, możliwa jest korekta cen.

Według przygotowanej przez SonarHome analizy warszawskiego rynku nieruchomości, od II kwartału 2021 r. liczba mieszkań w ofercie rynku wtórnego zaczęła spadać. Jednocześnie rosły ceny ofertowe lokali. W IV kwartale ub.r. przeciętna cena ofertowa za 1 mkw. mieszkania z rynku wtórnego w segmencie popularnym (z wyłączeniem ofert premium) w Warszawie wyniosła 12,6 tys. zł. Oznacza to wzrost cen o 11 proc. rok do roku.

Skala wzrostu cen transakcyjnych była niższa - 6 proc. Na koniec roku szacowana cena transakcyjna w stolicy wyniosła ponad 12 tys. zł za mkw., o 780 zł więcej niż w analogicznym kwartale 2020 r. Przy zakupie mieszkania o metrażu 50 mkw., cena sprzedaży była więc przeciętnie wyższa o 40 tys. zł.

Zdaniem Barbary Bugaj, etap wzmożonego popytu na mieszkania mamy już za sobą, a końcówkę ub.r. można ocenić jako początek zmian. - Na dobrą sprawę dopiero 2022 rok przynosi informację o możliwej i realnej korekcie popytu. Widać to szczególnie w obszarze zakupów finansowanych za pomocą kredytów, które wciąż stanowią wysoki odsetek w zakupach mieszkań przez Polaków. Z relacji doradców kredytowych wynika również, że mniej klientów pojawia się w ich biurach, co potwierdza dużo niższa liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy złożonych w styczniu bieżącego roku - zauważyła analityczka.

Wskazała, że najtrudniej jest przewidzieć, jak mogą się zmienić ceny mieszkań w przyszłości. Według ekspertki dopiero druga połowa roku może przynieść konkretne informacje. - Istotne będzie, na jakim poziomie zatrzymają się podwyżki stóp procentowych kontynuowane przez RPP. W wariancie łagodnym seria podwyżek stóp zostanie zatrzymana, nastąpi też lekki spadek inflacji, co wpłynie na stabilizację popytu w dalszej przyszłości (perspektywa kolejnego roku) - wskazała Bugaj.

Jej zdaniem, możemy też mieć do czynienia ze scenariuszem bardziej pesymistycznym, gdy główna stopa procentowa rośnie powyżej oczekiwań i nakładają się na to inne czynniki gospodarcze działające hamująco. - Wtedy na rynku możliwa będzie korekta cen - oceniła Bugaj. Dodała, że zmiana może w pierwszej kolejności objąć mieszkania gorsze jakościowo, które dziś mają wysokie ceny, nieadekwatne do standardu.

Analityczka przewiduje, że w tym roku będzie więcej czynników hamujących popyt na mieszkania niż tych, które go generują. - Jeszcze do niedawna były to zadowalający wzrost gospodarczy i dobre prognozy dla Polski; obecnie rezultaty wojny są jednak nie do przewidzenia, a prognozy dla naszej gospodarki - dość mocno rozproszone - podkreśliła.

W jej ocenie mniejszy wpływ na popyt, ale z tendencją rosnącą w czasie, będą miały zakupy nieruchomości przez obcokrajowców, w tym osób uciekających z Ukrainy. "Na popyt będzie mieć też wpływ fakt, że dla wielu osób wciąż brakuje alternatyw dla ochrony kapitału przed inflacją, choć atrakcyjność lokat bankowych powinna rosnąć. Niektórzy traktują też inwestycję w nieruchomości jako dywersyfikację lokowania gotówki" - zaznaczyła Bugaj. "Pewne znaczenie będzie mieć również rządowy program Mieszkanie bez wkładu własnego, choć przy rosnących stopach dla samych konsumentów może być pułapką, skoro beneficjentami są osoby bez oszczędności" - podkreśliła.

Ekspertka podsumowała, że kluczowa dla sytuacji na rynku nieruchomości jest skala podwyżek stóp procentowych. W przyszłości ważne będą również nastroje konsumenckie w kraju - jeśli mocno się obniżą, może to wpłynąć na rynek. Z drugiej strony konflikt na Ukrainie oznacza większą imigrację do naszego kraju, a więc popyt na najem - dodała Bugaj.

***