Nowy obowiązek dla właścicieli domów i mieszkań. Kiedy świadectwo energetyczne będzie niezbędne?

• Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków jest teraz nowelizowana.
• W przypadku oddania nowego budynku do użytku, a także podczas sprzedaży czy wynajmu nieruchomości, świadectwo charakterystyki energetycznej będzie niezbędne.
• Zdaniem Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości procedowane zmiany mogą wpłynąć na wysokość cen nieruchomości i przedłużenie finalizacji transakcji.
• Krajowa Rada Notarialna przypomina, że obecne przepisy nie przewidują egzekwowania obowiązku przekazywania świadectwa przez notariuszy.

W parlamencie trwa proces nowelizacji ustawy o charakterystyce energetycznej budynków - to efekt konieczności dostosowania prawa krajowego do unijnych regulacji, z czym Polska zresztą spóźnia się ponad dwa lata. Konieczność wykazywania ważnego świadectwa charakterystyki energetycznej podczas dokonywania sprzedaży bądź wynajmu nieruchomości stanie się faktem. Za brak dokumentu będą grozić grzywny.

Elżbieta Liberda, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, wyjaśnia Interii, że projekt nowelizacji zakłada zmiany zarówno w zakresie obowiązkowych świadectw charakterystyki energetycznej budynków, jak i kontroli systemów ogrzewania.

Zmiany są następujące:

1. dotyczą wymagań związanych z kontrolą systemów ogrzewania i systemów klimatyzacji. Rozszerzają zakres systemów objętych obowiązkiem kontroli do systemów o mocy ponad 70 kW;
2. powstanie powszechny dostęp do podstawowych informacji zawartych w świadectwach charakterystyki energetycznej, które znajdują się w Centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków
3. w ogłoszeniach lub reklamach o zbyciu lub najmie budynku lub jego części (gdy dla budynku zostało już sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej) trzeba będzie podać

• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową,
• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną,
• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową,
• udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową,
• jednostkową wielkość emisji CO2 - wyjaśnia rozmówczyni Interii.

Jej zdaniem, projekt ustawy (...) może mieć wpływ na optymalizację kosztów energii.

- Z uwagi na obecny wzrost kosztów energii nowelizacja ustawy może doprowadzić do przyspieszenia zmian, które już są obecne na rynku nieruchomości. W sytuacji, gdy optymalizacja kosztów stanie się priorytetowa, może to doprowadzić do tego, że inwestorzy przy budowie domów zaczną brać pod uwagę to, aby eksploatacja tych domów mieściła się w jak najniższych kosztach - tłumaczy Elżbieta Liberda. 

Jak wyjaśnia przedstawicielka PFRN, zmiana ustawy ma na celu poprawę skuteczności obecnego systemu oceny efektywności energetycznej budynków w Polsce. Jej zdaniem, jest to dobry kierunek, ale ma też swoją drugą stronę.

- Przedmiotowe zmiany z jednej strony są potrzebne, gdyż wpłyną na lepszą ochronę interesów nabywcy, ale mogą też wpłynąć na wysokość cen nieruchomości i przedłużenie finalizacji transakcji. Obecnie obrót nieruchomościami funkcjonował bez przedmiotowych świadectw, ale były one przygotowywane często na wyraźne życzenie kupujących. (...) Przygotowanie świadectwa charakterystyki energetycznej będzie powodowało konieczność poniesienia dodatkowych kosztów związanych z jego przygotowaniem. Zaistnieje obowiązek przedłożenia świadectwa, co notariusz będzie miał obowiązek weryfikować oraz pouczać strony, zaś w razie, gdy świadectwo nie zostanie przedłożone, będzie to skutkować obowiązkiem zapłacenia grzywny - podkreśla Elżbieta Liberda.

Grzywna ta może wynieść nawet 5 tys. zł. Zdaniem rzecznika Krajowej Rady Notarialnej, ich wprowadzenie może przyczynić się do respektowania prawa, natomiast, wbrew opinii PFRN, jego zdaniem nie ma powodów do obaw co do problemów ze sprawnym procesem np. sprzedaży lokalu.

- Wydaje się, że będzie to instrument skutecznie wymuszający sporządzanie i przekazywanie świadectw. Trudno ocenić, jak znowelizowane przepisy wpłyną na obrót nieruchomościami, ale nie wydaje się, żeby miały one znacząco ten obrót ograniczyć - wyjaśnia Interii notariusz Szymon Kołodziej, rzecznik KRN.

Nasz rozmówca powołuje się na przepisy ustawy z dn. 29 sierpnia 2014 r., która mówi, że obowiązek przekazania świadectwa nabywcy nieruchomości lub najemcy spoczywa na  właścicielu nieruchomości lub osobie, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu.

- Jednocześnie w ust. 2 powołanego wyżej przepisu wskazane zostały uprawnienia nabywcy lub najemcy na wypadek nieprzekazania świadectwa odpowiednio przy zawarciu umowy sprzedaży lub zawarciu umowy najmu. Obowiązujące przepisy nie przewidują (i słusznie) egzekwowania tego obowiązku przez notariuszy. Wychodząc ponad swoje obowiązki, notariusze ustnie lub pisemnie informują nabywców nieruchomości o treści art. 11 powołanej wyżej ustawy - mówi not. Szymon Kołodziej.

Projekt znowelizowanych przepisów był opiniowany przez Krajową Radę Notarialną, nie był natomiast konsultowany z Polską Federacją Rynku Nieruchomości.

Obecnie w parlamencie procedowana jest nowelizacja ustawy, która nakłada oddających budynki do użytkowania obowiązek sporządzania "paszportu energetycznego".  

- Należy podkreślić to, że już teraz w obowiązujących przepisach osoba, która sprzedaje bądź wynajmuje budynek czy mieszkanie w bloku powinna przy transakcji sprzedaży bądź zawarcia umowy z wynajmującym przekazać takie świadectwo charakterystyki energetycznej.  (...) W naszej ustawie wprowadzamy obowiązek, aby osoby, które oddają budynek do użytkowania, z wyłączeniem domów do 70 m kw., dołączyły takie świadectwo charakterystyki energetycznej. (...) Świadectwo sporządzają osoby, które sprzedają budynek bądź lokal, wynajmują budynek bądź lokal bądź oddają budynek do użytkowania - powiedziano podczas obrad komisji senackiej.

Oznacza to, że każdy, kto będzie chciał sprzedać lub wynająć dom bądź mieszkanie, a także wprowadzić nowy dom do użytkowania, będzie musiał przygotować taki dokument. W przeciwnym wypadku grozić będzie grzywna.

W przypadku bloków mieszkalnych zwykle taki dokument posiada spółdzielnia mieszkaniowa czy zarządca budynku lub poprzedni właściciel - jeśli takiego nie ma, będzie trzeba je wykonać. Jego koszt, jak przewiduje nowelizacja, ma się ograniczyć do 300 zł, jednak może się okazać, że kwota ta będzie niewystarczająca.

Paulina Błaziak

Zobacz również: