Opodatkowanie wynajmu nieruchomości: Interpretacja ogólna MF
Generalnie usługa najmu nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT. Niemniej jednak może ona korzystać ze zwolnienia z podatku na podstawie ustawy o VAT pod warunkiem łącznego spełnienia kilku przesłanek.
BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami
W praktyce częste są przypadki świadczenia usług najmu/dzierżawy nieruchomości mieszkalnych podmiotom gospodarczym, które następnie wynajmują/wydzierżawiają je innym podmiotom (np. osobom fizycznym) na cele mieszkaniowe.
W związku z tym - w kontekście zastosowania zwolnienia określonego w ww. przepisie powstały wątpliwości, co do charakteru wynajmowania/wydzierżawiania dokonywanego przez właściciela nieruchomości na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.
Generalnie usługa najmu nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT. Niemniej jednak może ona korzystać ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT pod warunkiem łącznego spełnienia nw. przesłanek:
1) wynajmowana lub dzierżawiona nieruchomość musi mieć charakter mieszkalny,
2) wynajem lub dzierżawa dokonywane są na własny rachunek,
3) wynajem lub dzierżawa dokonywane są wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195 ze zm.).
W praktyce częste są przypadki świadczenia usług najmu/dzierżawy nieruchomości mieszkalnych podmiotom gospodarczym, które następnie wynajmują/wydzierżawiają je innym podmiotom (np. osobom fizycznym) na cele mieszkaniowe.
W związku z tym - w kontekście zastosowania zwolnienia określonego w ww. przepisie powstały wątpliwości, co do charakteru wynajmowania/wydzierżawiania dokonywanego przez właściciela nieruchomości na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.
Z uwagi na rozbieżne stanowisko organów podatkowych i sądów administracyjnych w przedmiotowej sprawie, Minister Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej wydał w dniu 8 października 2021 r. interpretację ogólną nr PT1.8101.1.2021, dotyczącą zakresu zastosowania zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
Powołując się na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego (tj. wyrok NSA z dnia 3 września 2013 r., sygn. akt I FSK 1012/12 czy z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1182/16) podkreślono, że celem wprowadzenia zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT w zakresie dotyczącym świadczeń wykonywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe (z wskazanymi w tym przepisie wyłączeniami) było minimalizowanie kosztów najmu lokali mieszkalnych obciążających najemców, którzy wykorzystują te lokale w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych.
W konsekwencji, zdaniem resortu finansów, ww. zwolnienie prowadzić ma do nieobciążania podatkiem VAT wyłącznie finalnych konsumentów usług najmu/dzierżawy. Wskazano, że celem ustawodawcy nie było bowiem objęcie zakresem zwolnienia wynajmu/dzierżawy nieruchomości do innych celów, w tym związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, nawet jeśli ta działalność polega na udostępnianiu nieruchomości w drodze kolejnych czynności podmiotom trzecim wyłącznie na cele mieszkaniowe.
"(...) ma również zastosowanie w przypadku wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości dla podmiotu gospodarczego, wykorzystującego następnie wynajmowaną nieruchomość w celu udostępnienia (odpłatnego lub nieodpłatnego) swoim pracownikom do celów mieszkaniowych. Dopiero bowiem na etapie udostępniania nieruchomości pracownikom spełniony zostaje warunek celu wynajmu/dzierżawy nieruchomości - wyłącznie na cele mieszkaniowe (...)".
"(...) Usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT.
Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie ma w tym przypadku zastosowania, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (podmiotu gospodarczego).
Zwolnieniem od podatku jest natomiast objęta usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (podkreślenie redakcji) (...)".
Wprawdzie jak wynika z interpretacji, społeczne agencje najmu, o których mowa w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania/dzierżawienia nieruchomości, stanowią jednak podmioty o szczególnym charakterze.
Przedmiotem działalności takich agencji jest bowiem dzierżawa lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowanie tych lokali lub budynków osobom fizycznym wskazanym przez gminę (według kryteriów i zasad określonych w uchwale rady gminy). Działalność społecznych agencji najmu jest zatem elementem realizowanej przez samorządy polityki mieszkaniowej.
Poradnik VAT Nr 21
