Umowa najmu okazjonalnego. Na czym polega i jak ją spisać? [WZÓR]

Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego to szczególny rodzaj umowy, który może być zawarty wyłącznie między osobami fizycznymi na czas oznaczony, ale nie dłuższy niż 10 lat. Ten rodzaj umowy stanowi dla wynajmujących niejako zabezpieczenie, ponieważ najemcy są wówczas zobowiązani dołączyć do umowy:

• oświadczenie w formie aktu notarialnego podpisane przez notariusza o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,
• oświadczenie o wskazaniu lokalu zastępczego, do którego w takiej sytuacji najemca mógłby się przenieść,
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym w w/w oświadczeniu.

Dostarczenie przez najemcę takich dokumentów zapewnia wynajmującemu większe bezpieczeństwo, ponieważ w przypadku jakichkolwiek problemów, przeprowadzenie eksmisji lokatora odbędzie się o wiele szybciej niż w przypadku standardowej umowy najmu.

Umowa najmu okazjonalnego jest coraz częściej zawierana przez wynajmujących właśnie z powodu konieczności dołączenia oświadczeń, które chronią przed nieuczciwymi najemcami. 

Jeżeli najemca narusza warunki zamieszkiwania lokalu, to wynajmujący ma prawo wymagać od niego opróżnienia mieszkania w wyznaczonym terminie. W sytuacji, gdy najemca nie opróżni lokalu, to wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktu notarialnego, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji.

Do takiego wniosku należy dołączyć:

• uprzednio wysłane do lokatora żądanie opuszczenia lokalu razem z dowodem doręczenia lub wysłania,
• dokument potwierdzający prawo do lokalu,
• potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu lokalu do urzędu skarbowego.

Sąd ma następnie 3 dni na rozpatrzenie wniosku. Co więcej, z racji tego, że w umowie najmu najemca podał również lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku eksmisji, to w jego przypadku nie ma konieczności poszukiwania lokalu socjalnego.

Umowa najmu okazjonalnego musi zostać sporządzona na piśmie na czas oznaczony. W umowie najmu mieszkalnego powinny znaleźć się informacje, takie jak:

• dane najemcy i wynajmującego,
• przedmiot najmu,
• czas trwania umowy,
• określenie sposobu korzystania z lokalu,
• obowiązki i uprawnienia wynajmującego oraz najemcy,
• kwestie dotyczące czynszu - jego wysokość i warunki regulowania,
• kwestie dotyczące kaucji, przy czym jej wysokość nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Jednocześnie kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu,
• oświadczenie wynajmującego o prawie własności do lokalu wraz z numerem księgi wieczystej nieruchomości.

Ponadto tak jak zostało wspomniane, do umowy należy dołączyć:

• oświadczenie najemcy podpisane przez notariusza o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,
• wskazanie lokalu zastępczego, w którym najemca mógłby zamieszkać w przypadku np. eksmisji (jeżeli najemca utraci prawo do zamieszkania w takim lokalu, to wówczas jest on zobowiązany w ciągu 21 dni dostarczyć najemcy nowe oświadczenie),
• oświadczenie właściciela zastępczego lokalu potwierdzające możliwość zamieszkania w nim przez najemcę.

Do umowy najmu lokalu mieszkalnego zaleca się również dołączyć załącznik w postaci protokołu zdawczo-odbiorczego, który potwierdza stan nieruchomości na dzień jej wynajmu.

Aby umowa najmu okazjonalnego była uznana za ważną, to wynajmujący w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, musi zgłosić ją do urzędu skarbowego. Żeby to zrobić, wystarczy samodzielnie sporządzić pismo i zawrzeć w nim najważniejsze informacje dotyczące wynajmu. Jeżeli wynajmujący nie dokona zgłoszenia umowy, to wówczas najem okazjonalny będzie traktowany jak zwykły najem.

Sporządzenie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wymaga formy aktu notarialnego, co wiąże się z dodatkowymi opłatami. W takiej sytuacji często pojawia się pytanie, kto płaci za najem okazjonalny? Kwestia ta nie jest uregulowana prawnie, więc wszystko zależy od ustaleń między najemcą a wynajmującym. Najczęściej to jednak najemca samodzielnie ponosi taki koszt.

Obecnie koszt sporządzenia oświadczenia do najmu okazjonalnego wynosi 360 zł. Do tego należy doliczyć podatek od towarów i usług w wysokości 23 proc. oraz koszty przygotowania wypisów.

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego, odmiennie niż w przypadku standardowej umowy, może mieć miejsce wyłącznie z ważnych powodów. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę w następujących przypadkach:

• gdy lokator korzysta z lokalu w sposób niezgodny z umową, dopuszcza się powstania szkód itp.,
• gdy lokator przez 3 pełne okresy nie uregulował czynszu lub innych opłat, a po pisemnym oświadczeniu wynajmującego o zamiarze rozwiązania umowy, nadal tego nie zrobił,
• gdy lokator bez zgody właściciela podnajął lub wynajął mieszkanie (lub jego część),
• gdy najemca podczas trwania umowy stracił prawo do zamieszkania w lokalu zastępczym i nie dostarczył wynajmującego kolejnego oświadczenia w terminie 21 dni.

Najemca może natomiast wypowiedzieć umowę, jeśli wynajmowany lokal ma wady, które zagrażają jego zdrowiu i życiu, a wynajmujący nie chce lub nie może usunąć niebezpieczeństwa.

W umowie najmu okazjonalnego można również zawrzeć dodatkowe istotne przyczyny, które umożliwią wypowiedzenie umowy. Jeżeli w umowie nie znajdą się takie zapisy, to wówczas zgodnie z przepisami, najemca nie może np. z powodu chęci zmiany mieszkania, wypowiedzieć umowy przed terminem jej zakończenia.

Wypowiadając umowę najmu okazjonalnego, należy również pamiętać, że wypowiedzenie musi zostać dostarczone do wynajmującego. Z tego powodu najlepiej wysłać je listem poleconym lub osobiście dostarczyć do rąk wynajmującego i upewnić się, że zostało ono opatrzone jego podpisem.

WG