Ustawa antyflipperska Lewicy może nie przejść przez Sejm. Wady wskazują nie tylko eksperci

W porządku obrad na czerwcowym posiedzeniu Sejmu znalazło się pierwsze czytanie poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (druk nr 419). Jak pisaliśmy, pod koniec marca Lewica złożyła przygotowany wraz ze stowarzyszeniem "Miasto Jest Nasze" projekt ustawy antyflipperskiej, który miałby ograniczyć to zjawisko.

Projekt proponuje wprowadzenie dodatkowych, wyższych stawek PCC przy sprzedaży nieruchomości w krótkim czasie od jej zakupu. Przed upływem roku byłoby to 10 proc., powyżej roku do 2 lat - 6 proc., a od 2 do 3 lat byłoby to 4 proc. Dodatkowo przewiduje wyższe stawki przy zakupie trzeciego, czwartego i kolejnych mieszkań. "Po drodze" projekt został zwrócony autorom, bo miał braki formalne w uzasadnieniu i musiał być uzupełniony.

Jednak już po publikacji projektu eksperci, których o zdanie w tej sprawie pytała Interia, wskazywali, że ma on dobry cel, ale jego autorzy sięgnęli po najprostszą, jednak nieskuteczną metodę i w efekcie rykoszetem oberwą ludzie, którzy z przyczyn losowych muszą sprzedać mieszkanie. W analizie Interii wskazywali m.in., że lepszy byłby podatek dochodowy od szybkich transakcji, bazujący na różnicy w cenie. Za to zwiększone stawki PCC mogą przy okazji objąć też osoby, które z różnych przyczyn losowych muszą sprzedać mieszkanie, które niedawno nabyły. W efekcie, w wyższe progi wpadną osoby, które z działalnością flippingową czy spekulacyjną nie miały nic wspólnego.

Te zastrzeżenia zgłosili w swojej opinii również sejmowi legislatorzy. Piszą oni m.in., że - dostrzegając potrzebę podejmowanych działań, które ograniczyłyby skalę flippingu - należy zwrócić uwagę, że instrumenty zaproponowane w projekcie mogą cechować się ograniczoną skutecznością. Przypominają, że kupno pierwszego mieszkania na rynku wtórnym jest zwolnione z PCC, nawet jeśli kupuje się je od flippera, co może skutkować tym, że flipperzy będą głównie celować w tę grupę. 

Biuro legislacyjne w opinii do projektu podziela też wcześniej wskazywane przez ekspertów obawy, że mogą być przypadki, kiedy flipper nie poinformuje przy umowie wstępnej, że transakcja dotyczy mieszkania nabytego w krótkim czasie i jest objęta wyższą stawką PCC. Jeśli kupujący np. drugie mieszkanie nie sprawdzi, kiedy sprzedający nabył nieruchomość, to dopiero u notariusza dowie się o konieczności zapłacenia 10 proc., 6 proc., czy 4 proc. podatku.

- Opinia ekspertów sejmowych z BEOS (Biura Ekspertyz i Oceny Skutków Regulacji) dotycząca projektu ustawy antyflipperskiej potwierdza istnienie tych problemów, o których mowa była już w kwietniu. Dużym "grzechem" nowego projektu jest to, że może on dotknąć osoby, które wcale nie są flipperami i muszą przed upływem 3 lat odsprzedać mieszkanie z powodów prywatnych (np. przeprowadzki lub trudności ze spłatą kredytu). Kolejny problem wskazany przez BEOS, o którym już wcześniej była mowa, dotyczy ryzyka związanego z tym, że nabywca dopiero u notariusza dowie się o konieczności zapłacenia podwyższonej stawki podatku od czynności cywilnoprawnych (4 proc., 6 proc., lub 10 proc.). W takiej sytuacji będzie istniał problem związany z potencjalną utratą zadatku przy rezygnacji z zakupu mieszkania - mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Biuro Ekspertyz i Oceny Skutków Regulacji rekomenduje inny, bardziej skuteczny sposób opodatkowania flipperów niż wyższa stawka PCC, a mianowicie poprzez wprowadzenie opodatkowania dochodów krótkoterminowych, przy czym podstawą opodatkowania byłaby różnica między ceną kupna i sprzedaży bez możliwości uwzględnienia kosztów remontów - i tu sejmowi legislatorzy przywołują opublikowaną w Interii opinię prof. Adama Czerniaka, kierownika Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH.

Eksperci z BEOS zauważają też, że zakup pierwszego mieszkania od flippera nadal będzie objęty zerową stawką podatku PCC (bo po 31 sierpnia 2023 obowiązuje zwolnienie z PCC w tym przypadku).

- Pamiętajmy, że zakupy pierwszych w życiu (dla nabywcy) lokali mieszkalnych to 30-40 proc. obrotu na rynku wtórnym. Można przypuszczać, że stworzenie takiej luki nie było intencją autorów projektu. Pomysłodawcy zmian prawnych wybrali teoretycznie najprostsze rozwiązanie, czyli zmiany w podatku PCC. Mimo tego, propozycje firmowane przez Lewicę oraz stowarzyszenie Miasto jest Nasze wydają się niedopracowane. Poza tym, zdaniem ekspertów z BEOS, proponowane rozwiązania mogą cechować się ograniczoną skutecznością - zwłaszcza w warunkach szybkiego wzrostu cen metrażu - komentuje Prajsnar.

Analityk przypomina też, że złożony 29 marca 2024 r. projekt ustawy antyflipperskiej posiadał nieodpowiednie uzasadnienie, które musiało zostać uzupełnione nieco później (9 maja br.). W uzasadnieniu pierwotnie brakowało analizy skutków finansowych zmian prawnych, analizy wpływu na działalność przedsiębiorców oraz oświadczenia o zgodności projektu z prawem UE, czyli podstawowych elementów.    

Monika Krześniak-Sajewicz