W jaki sposób można sprzedać piwnicę?
Sprzedaż samej piwnicy lub komórki lokatorskiej jest możliwa, ale pod warunkiem, że dysponujemy pełną własnością nieruchomości (a nie spółdzielczym - własnościowym prawem do lokalu). Sprzedaż piwnicy będzie wymagała wyodrębnienia jej jako osobnego lokalu.
Tzw. komórka lokatorska czy też piwnica to dodatkowe pomieszczenie, znacznie zwiększające wygodę właścicieli mieszkania, a tym samym zwiększające jego wartość. Około 15 - 20 tys. zł - tyle przeciętnie kosztuje wykupienie komórki lokatorskiej na rynku pierwotnym.
Różnica między komórką a piwnicą jest taka, że ta druga jest najczęściej większa, ma około 4 - 7 mkw., natomiast komórki lokatorskie zazwyczaj 2 - 4 metrów. Te ostatnie są jednak nowocześniejsze, z łatwiejszym dostępem (wejście z parkingu podziemnego czy klatki schodowej), lepszym standardem (metalowe drzwi itp.), czystsze, niezawilgocone.
Piwnice spotykamy na rynku wtórny, komórki na pierwotnym i w nowym budownictwie, jednak ich dostępność jest ograniczona. Deweloperzy oszczędzają przestrzeń na takie pomieszczenia. Ich liczba często nie odpowiada liczbie mieszkań, więc na taki "luksus" mogą liczyć tylko nieliczni. Nic więc dziwnego, że na rynku utrzymuje się zainteresowanie piwnicami i możliwością obrotu nimi. Z danych WGN wynika, że przeciętne ceny metra kwadratowego takich pomieszczeń wynoszą około 3 - 4 tys. zł.
Sprzedaż komórki lokatorskiej czy piwnicy to jednak nie jest prosta sprawa. Formalnie nie da się tego zrobić bez sprzedaży całego mieszkania. Piwnica to pomieszczenie przynależne do lokalu, tak więc na tej samej zasadzie jak nie można sprzedać jednego pokoju w mieszkaniu, nie można sprzedać też piwnicy.
Reguluje to ustawa o własności lokali. Mówi ona, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem. Przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości jest cały lokal.
Pełne prawo własności daje nieco łatwiejszą drogę do sprzedaży piwnicy. Będzie to wymagało od nas przeprowadzenia podziału lokalu na dwa odrębne i ustanowienia piwnicy samodzielnym lokalem. Do tego potrzebna jest - podjęta w formie uchwały - zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli nie - droga sądowa.
Następnie trzeba będzie mieć zaświadczenie od starostwa powiatowego o tym, że piwnica stanowi samodzielny lokal niemieszkalny. Po spełnieniu tych warunków będzie możliwe - w formie aktu notarialnego - zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności nowego lokalu w budynku, a tym samym sprzedaż.
Dużo ciężej wygląda sytuacja w przypadku spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielcze prawo do lokalu (własnościowe czy lokatorskie) nie oznacza własności piwnicy. Ta należy nadal do spółdzielni, a lokator nawet dysponujący prawem spółdzielczym - własnościowym może tylko z piwnicy korzystać. Warto też zwrócić uwagę na uchwały spółdzielni w przypadku wyodrębniania poszczególnych lokali na pełną własność. Zdarza się, że spółdzielnie nie zakwalifikowały piwnic jako pomieszczeń przynależnych. Nie miały takiego obowiązku, jeśli uchwały były podejmowane przed 31 lipca 2007 r.
Tak więc, jeśli nie ma pełnej własności, piwnicy nie można w ogóle sprzedać (nawet poprzez podział nieruchomości). Jedyna droga w tym zakresie to uchwała spółdzielni, która przy wyodrębnianiu poszczególnych niezależnych lokali przypisze piwnicę do innego lokalu. W praktyce ciężko jednak sobie wyobrazić, by spółdzielnia "zgrała się" w tym zakresie z danym lokatorem, który chce sprzedać komórkę innemu. Takich operacji więc się nie spotyka.
Tak więc obrót piwnicami to sprawa niełatwa. W lepszej sytuacji są dysponujący pełną własnością, choć i ich czeka sporo zachodu. Na pocieszenie warto jednak zaznaczyć, że piwnice bez problemu możemy wynajmować, czy oddać w użytkowanie.
Marcin Moneta
redaktor naczelny
